当下的苏州楼市，刚需到底有多难？

一直以来，刚需在楼市政策中都是受保护的。

即使“房住不炒”时代，刚需也是以“弱势群体”的身份备受“关怀”。

我们先来明确“刚需”的概念。

什么是刚需？

刚需即指刚性需求。

刚需购房者的群体特征表现为购房资金有限、对房屋有最基本的需求。

典型代表人物群体有城市年轻白领、外地务工人员、结婚族等。

虽然7.24中央政治局会议没有再提“房住不炒”，而是重点提及：适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

所以，无论政策风向如何，刚需自住置业总是被“守护”的。

再来看我们的城市苏州，无论是政策加码还是政策松绑，万变不离其宗地在保护刚需。

去年放宽外地人在苏州购房（首套房）的条件，吴江全域取消外地人首套房的限购，包括今年5月下旬出台的苏州市区范围内（相城、高新区除了狮山、横塘街道、吴中）的契税补贴，都是针对首套房。

尽管政策方面为城市刚需的路铺得很好，但是当下的苏州楼市，刚需仍旧很难。

我们来看看苏州的刚需到底有多难。

刚需户型面积上限增加至100㎡

不知道大家注意到了没有，不知道什么时候起，刚需的面积段定义开始悄悄增大了。

五年前，我们说苏州楼市的刚需面积段可能是在90㎡以下，而今天，刚需面积段的标准已经重新定义。

因为当下的苏州楼市不仅户型越做越大、装标越来越高，备案均价也逐步提升。

2022年苏州市区商品住宅的成交套均面积达到了约123㎡，今年上半年，由于园区核心和新区狮山等多个高端改善大平层集中入市，套均面积增加至132㎡，为近五年以来的新高。

园区核心和新区狮山这样的头部价值板块打造清一色的大平层产品，200㎡+户型比比皆是，区域老牌核心板块的起步建面也是105㎡+，四大新城板块门槛户型面积段也都在逐年提升，甚至连刚需外围板块起步都是90㎡以上。

当下市面上建面约100㎡以下的多集中在外围板块，建面约90㎡以下的户型面积段已经不多。

所以说当下的苏州楼市，90㎡-100㎡这个面积段属于刚需，而100㎡成为当下刚需户型面积的上限。

建面约100㎡以下的住宅供应量逐年减少

近几年，随着苏州全面进入了改善时代，建面约100㎡以下的住宅即我们所称的刚需住宅供应量逐年减少。

我们从今年1-7月苏州市区建面约100㎡以下商品住宅的供求面积占比来看，该户型面积段的供应量仅有21.35万㎡，仅占据总供应量的7%，且多集中在吴中太湖度假区、吴江运东、汾湖、相城望亭等外围板块。

从2023年1-7月苏州市区新房各户型面积段的成交量来看，建面约100㎡以下的户型成交面积为42.64万㎡，仅占据市场总成交量的12%。

刚需住宅的供求比仅为0.5，供严重小于求。

这说明了什么？

说明了苏州楼市的这个面积段的需求量非常大，无论市场行情如何，刚需始终拥有一定的市场占有率。

再来看近五年该户型面积段的供求走势，供应量逐年减少，2021年的市场供应量为41.74万㎡，成交量为102.72万㎡，供求比为0.4。

刚需退场，不再是苏州楼市的中坚力量

而且我们发现，今年以来苏州楼市的热度与刚需完全无关，聚焦市场目光的都是核心板块的高端改善项目，他们逢开即磬、一房难求，且备案价屡刷新区域房价天花板。

今年上半年苏州市区成交面积top10楼盘中皆是苏州主流核心板块的高品质改善楼盘。

我们可以这样说，当下的苏州楼市的热度完全是由城市核心的倒挂红楼盘撑起热度，那些低单价、低总价的刚需盘不再是楼市的中坚力量，刚需已经开始退场，不再是苏州楼市的购房主力军。

除此之外，刚需退场的最直观表现，就是外围板块的“退潮”。

前两年还频繁被提及的太湖度假区和运东等刚需板块，在今年市场上的声音却是越来越小。

这些外围区域的楼市开始“退潮”，热度大为下降。

我们必须要正视这样一个事实，那就是购买力的转移，刚需客群在新房刚需产品供应不足的情况下转向购买二手房，且二手房有充足的确定性，在区位和配套成熟度方面明显比同价位新房要好。

这在数据端也有所呈现，今年上半年苏州市区二手房的成交套均面积约105㎡左右，这就是一个偏向刚需的面积段了，也说明了苏州的大量刚性需求在二手房市场得到了满足。

从今年上半年苏州一二手房总价段和面积段成交对比图来看：

总价300万以下二手房成交套数近25000套，占据了苏州二手房整体成交量的75%，新房这个总价段的成交套数为12300多套，占据苏州新房整体成交量的45%，300万以下这个总价段新房的成交套数仅为二手房的一半左右。

建面约100㎡以下的二手房成交套数为17450套，占据了二手房总成交量的50%，而该面积段的新房成交套数为3920套，仅占据新房总成交量的16%，建面约100㎡以下的二手房成交套数是新房4倍之多！

可见300万、100㎡是需求的分水岭，低总价、小面积的需求聚焦二手房市场，这个分水岭后成交均为新房成交多于二手房，凸显了当下苏州楼市“刚需买二手、改善买一手”的特征。

不断抬高的购房门槛及不断变窄的选择面，苏州的刚需在妥协及观望中不断摇摆。

刚需在苏州买房，真的很难，难的是即使是当下政策环境非常宽松，但是受制于市场信心和预期，大多数人还在观望；

难得是当下的小户型越来越外围化，生活便利度和城市核心无法相比。

分析师认为，刚需族买房，切记一点即量力而行。由于刚需族的购房资金有限，自身承受能力应当排在第一位，其它因素可按照需求排序，优先满足需求值高的因素。

如：自身承受能力＞区域＞房屋类型（新房还是二手房）＞配套，买房时在合理预算资金下，若优先选择工作通勤方便的区域，在该区域中选择自己喜欢的房屋类型，然后对配套情况进行筛选。若自身经济实力只能买到满足其中两项的房子，那么优选择先满足区域和房屋类型这两个因素。

在区域选择上，园区和姑苏区已经成为苏州楼市“天花板”一样的存在，豪宅云集，准入门槛动辄数百万，且以大户型为主，是真正的高改和终改区域。简单来说，园区和姑苏区已经抛弃刚需了。

新区刚需可选择的范围也比较少，主要集中在通安板块。

相城区刚需楼盘主要集中在渭塘、望亭、黄埭、阳澄湖、苏相合作区等外围板块，可选择的项目相对新区多一些。

吴中区刚需楼盘主要集中在太湖度假区、临湖、东西山等板块。

吴江区刚需楼盘最多，主要集中于运东、盛泽、汾湖、震泽等板块，但位置也更加的偏远。

如果说确实对外围板块匮乏的资源配套有抗性，刚需客群不妨多去看一看二手次新房。

小区房龄在10年以内，这样即使自住5-10年后，房屋楼龄也不至于太老，不耽误未来再次转手。目前市面上一些二手房新房小区在资源配套方面较为完善，生活氛围浓厚，且有新房市场上的少有的小户型产品。

产品上尽量选择三房，或者是“二改三房”可改性比较强的户型，对于刚需来说，三房至少能满足未来5-10年的需求，三房的功能性让你的置换更加从容。

值得一提的是，目前市面上在售的不少刚需项目已经是尾盘，未来有建面约100㎡以下房源的楼盘只会越来越少。

未来，苏州刚需客群可选择的空间也在一步步压缩中，上车成本也将提高。

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