除了理解碧桂园 还要有一点点质疑

真的要感慨一下，港股实在太残酷，碧桂园(02007.HK)流动性危机的正式曝光，竟然最初是来自不具名高管，对媒体的承认。

内幕消息如何管理与披露，里面有很大想象空间。

再来说正式公告，仅仅相隔十天的两份盈利预警公告，对财务状况描述天壤之别，出现亏损与亏损500亿元，还需要十天来确认数字的重要性？

不如直白的说，碧桂园服务(06098.HK)李长江上个月低位斩仓股票，他有内部信息优势；碧桂园服务20%股权的捐赠，是风险隔离措施；杨国强去年底退休，也是有动机的安排。

现在时点来看，配股在深夜终止，就是杨老板做出了最后决定。

市场交易“大而不倒”的碧桂园，大部分人犯了错误，一声声理解碧桂园的声音，对于投资者与购房者于事无补。

对于后续碧桂园保交楼、债务重组及未来发展，需要弄清楚重点与逻辑。

碧桂园为什么倒下？

如果碧桂园在去年就倒下，可以将其归因于金融机构对民营房企的挤兑。

整个2022年，碧桂园在对银行借款同比减少900亿元的情况下，偿还了将近500亿元的有息负债，货币资金只减少了300多亿元，这意味着碧桂园开源节流去杠杆。

万科、保利同期对银行借款不降反增，整体货币资金保有量实现了“止血”，碧桂园早已认识到了这种残酷性。

正如碧桂园公告所言，市场下行的深度、烈度和持续度，以及三四线城市等低线城市投资比例过大，才是其倒下的真正原因。

前7个月的销售额，已经完全证实，三四线城市的市场恢复情况，远远不如一二线城市。

碧桂园重要任务是保交楼吗？

按照碧桂园陈述，未来重点工作包括保交付、化解阶段性流动压力、保障经营有序等，显然保交付被放在头等位置。

并不是说保交付不重要，而是在预售监管资金充足的情况下，保交付并不是碧桂园最难做到的事情。

截至2022年底，碧桂园已预售未交付的房屋建筑面积大概是8700万平方米，同期的预售监管资金大概为500亿元。

也就是说，每平方米的建设资金还有574元，考虑到去年预售物业工程已有较大进度，保交付的资金并不会有很大缺口。

同时也考虑到今年上半年，碧桂园只有1408.3亿元销售额，预售监管资金也更加谨慎，碧桂园整体保交付压力，比早已耗尽资金的暴雷房企要轻松一些。

重点关注什么？

“保交付”的前提当然是资金，现在需要关注的重点，也是碧桂园的资金状况，继而影响到对其后续债务重组以及转型发展的判断。

截至2022年底，碧桂园还有1475.5亿元货币资金，除去500亿元预售监管资金，还有近900亿元资金，短期有息负债为937.1亿元。

半年过去了，碧桂园产生了巨额亏损450-550亿元。按照碧桂园说法，亏损主要是毛利率下降、项目减值、以及外汇波动损失导致。

这些亏损基本是账面，都不会导致大额现金流失，碧桂园最有可能流失现金的仍然还是还债。

但很多暴雷房企，最后往往债务不减反增，现金消失在弥补“明股实债”、“表外负债”中。碧桂园还有近700亿元的合联营企业，以及1000亿元的少数股东权益，以及庞杂的应付款项。

碧桂园横跨整个地产全产业链布局，各类业务合作纷繁复杂，半年度财报将检验其资金的真实去向。

比如今年3月收购合作项目保利的份额，就涉及到合联营企业变动以及付出现金代价。

如果碧桂园8月底不能发布半年报，或者碧桂园的资金，没有用在还债或预售监管资金上，将导致碧桂园整体业务的崩溃，进而影响到债务重组以及未来重点工作：

完成保交楼的情况下，实现业务、城市布局的转型。

现任掌舵者杨惠妍，提出碧桂园业务要从三四线城市逐步转向一二线城市，在保交楼和债务重组的情况下，这种业务转型已变得难上加难。

碧桂园值得一救吗？

这个问题没有人能够回答，不同角度有不同考虑，整体上看救助一把利大于弊，尤其是保证购房者利益与稳定信心而言。

这种救助难免涉及道德风险，救助购房者还是救助企业？救助碧桂园一家，还是全面救助民营房企？没有人有勇气做出这个决定，

截至2022年底，碧桂园有高达1.1亿平方米的未售未开工物业，而去年全年销售面积为4450万平方米。

如果有价值，碧桂园会全力自救，如果没有价值，那确实是“神仙”难救。