让物业掏1000万元的“最牛业委会”要解散了

中房报记者 曾冬梅 广州报道

没有意外的话，广州知名豪宅小区——珠江帝景苑将在4个多月后重新回到没有业委会的状态。

作为首届业委会主任，范凤霞之前已经预想过换届有困难，业委会也提前做了不少准备，但投票结果还是超出了她的预期。7月29日，这个总户数达5752户的大型小区结束了第四次业主大会，因总投票率只有51.75%，未达法律要求的三分之二，业委会换届失败。现任业委会将于12月31日到期届满解散，小区管理权全部重新归于物业公司。

2017年，珠江帝景苑的一群热心业主开始筹备首届业主委员会，用了2年的时间打备案官司，胜诉后才得以备案成立，此后又遭遇疫情。在实际履职的两年半时间里，业委会干成了不少大事，包括让物业公司出资1000万元用于小区改造，共管账户有600万元结余，打赢开发商占用架空层的官司，为将来收回绝大部分公共收入打下根基等。也因此，他们被誉为“广州最牛业委会”，成为不少小区学习的榜样。

在范凤霞看来，业委会若能坚持两届以上，很多工作就能形成常态化，更有利于小区管理和物业服务质量的提升。因而，对于这次未能成功换届，业委会成员及业主们都深感遗憾及惋惜。

据了解，2021年中华人民共和国民法典（以下简称“民法典”）实施后，不少小区的业委会换届都遇到了无法实现三分之二以上业主参与表决的难题。

参与率未达法律要求 换届失败

珠江帝景苑位于广州市海珠区赤岗北路，坐拥一线江景，紧邻地标——广州塔，地段优越、生活便利。该小区共有6期产品，分别为1期倚泓轩、2期悦涛轩、3期赏湖轩、4期鸣泉大宅、5期克莱国际公寓、6期紫龙府。由于楼龄的不同，组团之间的管理费也有差异，最高的是紫龙府，3.15元/平方米/月，克莱国际公寓2.8元/平方米/月，其他组团则1.8/平方米/月，二手房放盘价的跨度也较大，在8万元/平方米至14万元/平方米。

这次业主大会有4个议题，包括选举业委会委员候选人、选举监事会监事候选人，表决是否同意珠江帝景苑《业主大会议事规则》修订版（2023），表决是否同意珠江帝景苑《管理规约》修订版。

按照民法典第278条的规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。珠江帝景苑的总票数为5752，总面积95万平方米，三分之二即3835票、67万平方米。

8月1日，珠江帝景苑业委会公布了表决结果，总投票率为51.75%，4个议题的参与率均未达法律要求的三分之二，均未通过。这意味着换届失败。

小区大、组团多、管理费不一致，业主也有各自的利益诉求，业委会的换届表决早就埋下了诸多不确定因素。据了解，有组团的部分业主提出希望单独成立业委会，与其他组团进行物业管理区域分割，而不同管理费的区域如何体现物业服务差异，公共区域的翻新、维修谁先谁后，谁多谁少等问题也容易引起业主们的意见分歧。

打赢2场重要官司 让物业带资进场

在致全体业主的一封公开信中，珠江帝景苑的业委会表示，未能如期换届虽自认问心无愧，但仍对此深感内疚。“对不起信任我们的广大业主，对不起一腔热血的众多义工。”

不少业主感慨：“辛苦建立的一切又没了。”也有业主不解：“挺可惜的，委员会成立后小区环境改善了不少，大家都应该是有目共睹的，可是实在不明白，成立委员会有什么不好？”

回头看看业委会的成立之路和所取得的成绩，就不难理解业主们的惋惜之情。6年前，一群热心且迫切希望改变小区管理现状的业主开始筹备业委会，范凤霞是发起人。虽然她从事法律工作，了解业委会筹建的相关法律法规，但实际工作的推进仍是困难重重。

2018年，珠江帝景苑首次业主大会成功召开，选举产生了业主委员会、业主监事会。但因为街道收到关于选举的投诉，不予业委会备案，业委会用了2年的时间打备案官司，胜诉后才拿到正式备案。

由于打官司花了2年，首届业委会的任期只剩3年，在有限的时间里，他们做出了不少成绩。包括与小区的物业公司——康景物业谈判，争取到该公司投入1000万元用于小区的公共设施改造，并与其签订酬金制物业合同，代表业主守住财务自主权。同时，收回广告、泳池租金等部分公共收入全部投入小区改造。截至目前，业委会共提起民事诉讼10宗，其中诉开发商占用小区架空层的官司在近期胜诉，收回了42万元的占用费和架空层的使用权。

这两个胜诉的官司被认为具有标志性意义，为其他小区通过合法途径争取业主权益提供了借鉴。

为了清楚了解和监督小区的收支情况，珠江帝景苑采取的是酬金制的物业管理方式，但这需要业委会花费大量时间和精力进行监督、审计，而业委会的11名委员都是兼职为小区工作，即便已经拿出了大量业余时间，但要在2年多的时间里，把千头万绪、复杂繁琐的小区管理工作做好，“确实存在困难，也有没做到位的地方。”范凤霞说。

虽然即将卸任，但她对小区的未来仍抱有乐观期望。“任何事物的发展都是曲折前行的，我们希望这个小区越来越好，也希望后续有更多愿意参与社区事务的热心业主，挺身而出为大家做一点事。”

三分之二的投票率难倒业委会

在仅剩几个月的任期里，珠江帝景苑业委会承诺会站好最后一班岗，督促物业公司落实各项承诺，如外墙维修、清洗，道路的整修等。

珠江帝景苑不是孤例，从全国范围来看，因无法达到法律要求的参与率而导致业委会换届选举失败的小区不在少数。一位业内专家表示，业主自治的主要动机是广大业主积极参与，但现实中因为种种因素，有许多业主不愿意参与相关公共事务。

为了鼓励业主参与小区公共事务，有部分城市采取了较为灵活的政策解释。例如，成都市发布的《业主大会议事规则》示范文本，便提到业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主数以表决票送达的业主计算。上海市制定的《业主大会议事规则》示范文本中，对于已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的情形，提供“视为同意”“视为不同意”“视为废票”和“视为同意已表决的多数票意见”等多种方案供业主自行约定时选择，各住宅小区可以根据实际情况，依法在本小区的《业主大会议事规则》予以约定。

而广州在这方面尚未有突破。2021年1月1日起施行的《广州市物业管理条例》明确，未投票表决业主的投票权数不得计入已表决票。

此前，已有不少小区的业主呼吁司法部门针对业委会选举面临的种种新问题，予以更多调研，对相关规定进行完善，让民法典适应现实情况、解决现实问题。珠江帝景苑一位业主也表示，若能参考上海、成都等地“送达即参与”的做法，业委会换届的成功率会大一些。