城中村改造的要点、影响及机遇

文：任泽平团队

导读

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称“《意见》”）。早在今年4月，中央政治局会议就提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，此次政策落地释放出稳增长的积极信号。

7月24日，中央政治局会议继续定调，提出积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产，再次释放积极信号。

此次城中村改造或主要聚焦超大特大城市，参与城市数量有限，且项目周期长、以稳为主，预计能在一定程度上拉动投资。在政府财政压力较大、地产商资金紧张的背景下，筹集资金是难点、堵点，需要协调各方利益。随着城中村改造项目逐渐落地，城市核心地段价值逐渐逐渐提升，“产业+地段”为王。

房地产是周期之母，仍是现阶段的第一大支柱行业，预计未来会有更多政策落地、促进软着陆。短期看，预计会逐步取消此前市场过热时期出台的限制性措施，比如限购、限贷、限价等，恢复市场常态，促进软着陆。长期看，加快推进房地产新模式，加大建设城中村改造、保障性租赁房、长租房等，促进房地产投资。

相信经过一系列实质有力、长短结合的措施，一定能够提振楼市信心，促进房地产长期平稳健康发展，为中国经济贡献重要力量！

正文

一、范围：聚焦超大特大城市

《意见》将城中村改造范围限制在“超大特大城市”，参与城市数量有限，主要是城区常住人口超500万及以上的城市，主要涉及一线、直辖市及部分省会城市。

根据七普数据，2020年我国有7个超大城市（上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津）和14个特大城市（武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连）；根据住建部的《中国城市建设统计年鉴2021》，2021年我国有8个超大城市（上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉）和11个特大城市（杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨）。

此次城中村改造预计能在一定程度上拉动投资、提振内需，但改造范围或主要聚焦在超大特大城市，预计参与城市数量有限。此前棚改是全国性的，范围涵盖各级城市，《意见》中明确推进超大特大城中村改造，且只有大城市具备改造的条件和必要性，预计改造范围更小。 根据第三方数据，2019-2022年我国城中村市场改造规模分别为1.4万亿、1.24万亿、1.36万亿和0.66万亿，分别占当年房地产开发投资额的10.6%、8.7%、9.2%、4.9%。

二、周期：以稳为主、项目周期长

《意见》提出“要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实”，总体来说以稳为主。

此次城中村改造的项目周期长、拉动需求作用更加温和。早在2021年，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，提出要严控大拆大建大搬迁，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，注重稳步实施城中村改造。此次《意见》中提到“稳中求进”、“成熟一个推进一个”，总体来说以稳为主。不同于棚改周期的2-3年，通常来说，体量一般的城中村改造项目的周期在3-5年甚至更多，在渐进式的项目实施模式下，购房和租赁需求在短期内或难以大量集中释放。

三、资金：多渠道筹措资金、多主体参与

《意见》提出，“多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求”、“ 要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与”。

此次城中村改造的资金来源尚不明确、或以政府资金与民间资本共同参与为主。过去棚改的资金来源主要是政策性金融工具专项支持、财政补助和社会资本部分参与，2015、2016年央行向三家银行提供的PSL资金分别为6981亿元和9714亿元，2008-2015年中央累计安排棚改及配套基础设施建设财政补助近5000亿元，2015年国开行通过债贷组合、银团贷款等方式引导各类社会资金2549亿元支持棚改，并且2015年之后棚改安置方式多以货币化安置为主。此次《意见》中提出“多渠道筹措改造资金”、“鼓励和支持民间资本参与”，但是还没有出台具体的资金支持方案。在政府财政压力较大、地产商资金紧张的背景下，筹集资金是难点、堵点，需要协调各方利益，或以市场化融资和房票安置为主。

四、区域：以中心区域为先，“产业+地段”为王

城中村改造优先涉及市内或中心片区。如根据上海城中村改造目标，上海将中心城区周边及五大新城范围的城中村优先纳入改造计划；北京或将优先改造城六区的一百多个“城中村”；2022年11月，济南发布《济南市城市更新专项规划（2021-2035年）》，其中城中村主要分布在小清河沿线及二环西路两侧的区域。

随着城中村改造逐渐落地，城市核心地段价值逐渐逐渐提升，“产业+地段”为王。我们在《房地产大趋势》一书中提到，随着人口达峰、置业人群见顶回落、住房总体平衡等因素影响，房地产进入分化时代，“产业+地段”为王，优质区域价值逐渐凸显。随着城中村改造逐渐落地，核心区域的城市界面和配套越来越完善，核心区域地产价值将更加显现。

五、预计未来会有一系列政策落地、促进软着陆

房地产是周期之母，仍是现阶段的第一大支柱行业，预计未来会有更多政策落地、促进软着陆。二季度政治局会议要求，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

短期看，预计会逐步取消此前市场过热时期出台的限制性措施，比如限购、限贷、限价等，恢复市场常态，促进软着陆。长期看，加快推进房地产新模式，加大建设城中村改造、保障性租赁房、长租房等，促进房地产投资。