万科重返北京拍地之日，碧桂园已无力支付利息

宇宙第一房企碧桂园，从7月开始就流言频发，给人一种摇摇欲坠的感觉。

但那各种小道消息的产生也不能完全的算瞎编，因为各种对碧桂园不利的公开信息太多了。

7月中旬，碧桂园在境内和境外的部分债券价格急速下跌，短时间内暴跌了30%。

7月19日，碧桂园服务的总裁李长江，在股价已跌倒超低位的时候清仓式减持自己的股票，只留0.11%。

7月30日，碧桂园实控人杨惠妍宣布将手中碧桂园服务20%的股权合计64亿捐赠给位于香港的国强公益基金会，因为按现行法律规定，公益基金的权益不受公司破产的影响。

这些信息已经很吓人了，但和后面的事比起来都不算啥。

8月8日，碧桂园宣布自身出现了阶段性的流动性压力，未能支付两笔美元债的票息，正式触发债券违约。

这两笔美元债的发行规模均为5亿美元，合计10亿美元。

但请注意看标题，碧桂园未能支付的不是本金，是票息，也就是利息。

这两笔美元债一个是在2026年2月6日到期，利率4.2%，一个是在2030年8月6日到期，利率4.8%，这次需要支付的只是0.45亿美元左右的年度利息而已。

对于碧桂园这种庞然大物而言，这点钱理论上应该是分分钟可以拿出来的，但如今却出现了违约，账上的现金连这点利息都付不起了。

如果一家企业账上连付利息的钱都拿不出来了，那说明资金链已经高度危险，肯定不会再有金融机构愿意放贷了，同时会尽快收回贷款。

对于高度依赖金融的房地产而言，一旦出现这样的情况那基本就完蛋了。

和恒大不同，碧桂园不算房地产里面的差生，还算是比较听话的，至少不搞汽车不搞矿泉水，乱花钱没那么厉害，从拿地金额来说也可以看出扩张到2020年就停止了。

2018年碧桂园的拿地金额为1204亿元，2019年暴涨为2256亿元，2020年就缩小为1512亿元。

2021年7月，恒大暴雷，这一年碧桂园的拿地金额为1397亿元。

2022年，碧桂园全力收缩，保交楼，这一年拿地金额仅为185.9亿元，同年裁员3万多人，高管断崖式降薪。

这一年碧桂园的交房数量比恒大还多，因为碧桂园主要是三四线城市，同样的操盘金额涉及的家庭远远高于其他房地产企业。

如果碧桂园扛不住了，虽然可能金额和恒大差不多，但其实社会影响和保交楼的压力比恒大要大一倍都不止。

而国家并非没有支持，给的支持力度其实已经很大了。

2022年底，碧桂园获10家银行超过3000亿元的授信支持，这一大笔钱让碧桂园短期内再无资金压力。

但没想到的是，给的3000亿元贷款碧桂园半年就花完了，到了今年7月资金链就断了，想续命还得几千亿。

碧桂园说自己正在积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。

我觉得应该没人想碧桂园倒，大家都想救，但这咋救得起啊。

3000亿刚打过去，半年时间就连0.45亿美元的利息都付不起了，国家又能支援你几个3000亿呢？

恒大确实是疯狂高杠杆的代表，但碧桂园也不差，轮加杠杆那是仅次于恒大。

著名的高周转制度就是碧桂园发明的，鼎鼎大名的“4568”法，拿地4个月卖楼5个月回款6个月现金流回正，8个月再投资。

根据金融专家计算，严格按这种方法滚动操作，一笔资金可以利用3~4次，1亿元的投资可以在2年内做出超到100亿元的销售额，简直就是离谱。

因为这套玩法，碧桂园的销售额暴涨，弯道超车，连续6年成为了中国销售额第一的房企。

因为碧桂园的疯狂拿地，且专在三四线县城拿地，导致前些年的时候碧桂园所到之处房价一律飞涨。

虽然说碧桂园比恒大强，不算差生，但强的有限，远不算优等生。

8月9日，碧桂园官宣无力支付0.45亿债务利息的第二天，已经阔别北京土拍市场足足4年半的万科，成功在16轮激烈的竞拍中以总价27.4亿元拿下了一块7.85万平米的土地。

万科那是什么企业？

曾经的中国第一房企，但已经被碧桂园超车了足足6年。

万科不仅在6年前就开始主动控制规模，而且还在2018年9月的时候总裁郁亮公开喊出“活下去”的口号，在那个房企都在疯狂借钱上杠杆的年份显得非常不合时宜。

2018年9月的时候万科觉得自己可能要活不下去了，而碧桂园对此的回应是在2019年的时候把拿地金额提升至2256亿元，同比2018年近乎翻倍扩张。

万科胆小如鼠，不必理会。

2022年，碧桂园开始紧急收缩规模，紧急裁员，紧急要援助，拿地金额近乎归零，并在年底拿到了国家给予的3000亿元银行输血。

以碧桂园的眼光看，形势已经一片灰暗，自己能在2023年活下去都困难。

但在2023年2月9日，曾经觉得自己快活不下去的万科郁亮，却在年会中公开发言称“微光已变曙光”，认为最黑暗的时候已经过去。

2023年8月9日，万科重返阔别4年半的北京市场，拿下新的地块。

这碧桂园和万科对情况的判断，几乎是完全反过来的，而双方所处的大环境是完全一致的。

碧桂园能有今日，到底是因为大环境，还是因为自己当年疯狂上杠杆？

国家在2016年底就开始调控房地产了，万科在2018年9月就觉得自己能活下去就不错了。

而碧桂园2019年的时候还在扩张，而且是翻倍扩张。

到2022年才开始紧急自救，才开始觉得自己可能活下去都困难了，是不是太晚了，晚了足足4年啊。

碧桂园当年不那么疯狂的借钱拿地，如今不会那么困难，县城的房价也不会涨那么离谱。

怪谁呢？

要是再给3000亿也只能帮碧桂园再续半年命，那这3000亿给的又有啥意义呢。

从碧桂园和万科截然不同的命运可以看出。

一念天堂，一念地狱，不管做人还是做企业，都千万别贪。