有证房屋和无证房屋是有很大区别的，从字面意思上理解就是，无证房屋就是没有房屋所有权证，没有办理审批手续，违反法律法规规定的房屋，而有证房屋则就是有房屋所有权证（即房产证），办理了相关建设规划审批手续，没有违反法律规定的房屋。有很多人认为没有证房屋就是“违法建筑”，这种说法是错误的。北京中恒信律师事务所张峥律师结合法律法规及实际办案经验，梳理整合了无证房屋的法律判定，供大家参考。
首先，房屋是不是违法建筑不能仅凭有证或无证来认定。
从实践过程中来看，房屋无证的情况可能是多种因素造成的，所以，相关部门在对房屋进行认定的时候，需要结合房屋本身实际的情况（如始建年限等客观因素）来进行认定，不能仅凭房屋有没有产权证或是航拍图进行认定，否则就侵害了被征收人的权益。
其次，违法建筑不能仅以口头的形式进行认定。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
也就是说，如果已经知道征收范围内有无证房屋的存在，那么相关部门在开展具体征收工作的时候就需要对这类房屋实地走访、立案调查、认定，然后结合调查的情况依法作出相关的法律文件，同时，在此过程中，还需要保障被征收人陈述、申辩的权利以及进行救济的权利。
实践中，倘若相关部门在认定房屋为违法建筑之前，没有实地调查，被征收人也没有看到有相关人员来家里了解房屋情况，只是在具体征收过程中口头告知被征收人该房屋系违法建筑的话，那么相关部门认定违法建筑的程序就是不合法的，且其所作出的文件也应该是不合法的。
再者，并不是所有的无证房屋都是违法建筑。
虽然房屋没有证不假，相关部门也不能仅凭有证无证或是航拍图来认定房屋的合法性。根据相关判例，在实地走访、调查后，如果了解到该房屋的始建年限明显早于2000年前，那么原则上来说就存在一定的历史遗留问题，对于这类房屋，应当按照法不溯及既往的原则，相关部门需要按照合法房屋给予被征收人公平、合理的补偿，不能一律将这类房屋认定为违法建筑。
在拆迁过程中，相关部门要是将这类房屋以违法建筑的名义，在未履行任何程序的情况下强制拆除，还需要承担相应的赔偿责任，给予被征收人相应的赔偿。
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