探索“生活新维度”，中高端公寓的方隅主张 | 租住资管

作者 | 梁秀杰

编辑 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

租房正在从被动选择成为越来越多人的主动选择，其背后是新青年对更好的居住品质、职住平衡、灵活生活方式的追求，以及租住需求的不断迭代升级。他们对家的理解，不再满足于居住功能，而是希望能够满足自身的审美、便捷和高档感的体现。

伴随消费需求的不断升级，中高端公寓俨然已成为长租公寓入局者的战略要地，参与者越来越多。

那么，如何才能抢占竞争高地，创造更大的价值？深入聚焦中高端公寓细分市场的方隅公寓，以明确的定位和差异化打法，向行业交出了一份亮眼的成绩单。目前其出租率长期稳定在92%，重资产管理规模已经超过180亿元，且在2022年就已经成功完成了3个项目的资产退出，率先跑通“投融建管退”资产管理闭环。

近日，睿和智库团队深入调研了位于北京门头沟的北京天峰方隅公寓，探索方隅公寓在中高端公寓细分赛道脱颖而出的方法论。

地铁上盖+商业中心的品质公寓

图表 1：项目基础资料

资料来源：公开信息、睿和智库整理

图表 2:北京天峰方隅公寓位置图

图片来源：企业自供

从位置上看，北京天峰方隅公寓位于北京门头沟区核心商圈，地铁S1号线桥户营地铁站上盖，步行至地铁站仅50米，并与西长安中骏世界城奥特莱斯无缝衔接，区位优势显著。

据了解，该项目为重资产持有，共1栋20层高层建筑，其中1-5层为商场，即西长安中骏世界城奥特莱斯；6-19层为公寓，20层为公区，可提供502间房源。

依托大型TOD城市综合体，北京天峰方隅公寓形成了便捷、高效的链接与互动，住户们可就近生活、办公、逛街、社交，多元化的场景可满足住户高品质的生活需求。

从目标客群来看，北京天峰方隅公寓聚焦中高端租住人群，主要覆盖地铁S1号线、1号线、6号线沿线白领及高管人群，其中80%的住户来自海淀、石景山。

基于这些目标住户，方隅公寓发现他们对生活方式和消费理念在转变，不止于“高档一居”，还有强烈的社交与服务需求，也愿意花钱去获取更多与居住和生活相关的增值服务。这些对于社交的需求，对于美好生活的向往，体现在住房租赁行业就是新的盈利点——增值业务的内容。

比如，北京天峰方隅公寓近1000㎡的超大公区，包含健身房、瑜伽室、台球室、会客区、景观休闲区、宠物区等诸多细分功能区，为住户提供了更多扩展空间，在提供生活配套服务和社交服务提升生活品质的同时，还丰富业余生活；24小时管家服务、健康管家、全天驻场维修和公区保洁等服务，则为住户生活增添安全和便利，让生活更美好。

从租金水平来看，项目目前最小37平米开间定价约4228元/月，最大106平米两居定价约15168元/月；而睿和智库调研周边公寓及普通住宅发现，发现目前周边西长安壹号60平米一居月租金在4200元左右，远洋新天地45平米一居月租金在4000元左右，电建金地华宸143平四居月租金在13600元左右。相对以上主要满足居住功能的普通住宅来说，北京天峰方隅公寓在租金价格、坪效方面都明显高于其平均租赁水平。

值得注意的是，睿和智库调研发现，今年3月17日才正式开业的北京天峰方隅公寓，仅不到4个月的时间，整体出租率就已达到95%，几近满租。

显然，当下的中高端租住群体，更愿意为更“好”的居住体验买单。那么，到底什么才是住户认可的“好”生活?

不止于租住升级，更积极“探索生活新维度”

消费能力提升，带动消费需求升级。随着中国经济持续增长、居民收入不断提高，中高收入群体迅速壮大，他们具有较强的消费能力和消费意愿，同时更崇尚“悦己”，注重个人体验，对居住空间也有更深的理解和期待，在注重产品本身及服务的同时，更注重品牌背后所代表的生活方式。他们注重租住空间带来的自我体验和实现，对于那些表现出“精致调性”、“美好空间”、“强社区链接”的品牌和产品，他们更容易与其产生共鸣。

正是洞察城市发展趋势与消费需求的变化， 方隅公寓不仅提出了“高档一居租方隅”的品牌定位，同时提出了“ 探索生活新维度”的品牌主张，并不止于为住户提供更舒适的居住空间，更在审美维度、安居维度、情感维度、社交维度等方面不断探索满足住户全维度的需求，探索全新的生活方式。具体从北京天峰方隅公寓来看：

其一，更符合审美需求的设计。北京天峰方隅公寓外观以理性的极简线条勾勒出建筑的现代感，国际化的立面设计质感通透，与天空、景观交相辉映，从外部看“地标”范儿十足。

挑高星级会客大堂，更让人眼前一亮。以国际顶尖CBD标准，筑就超高商务公共空间，彰显恢弘疏阔的门面气场。值得一提的是，入户电梯不仅将大堂的风格基调延续过来，加强了空间的整体性。在使用功能上，三部电梯入户的配比更高效，大幅度减少了等待时间，即使是高峰期等待时间也不会超过60秒，方便又快捷。

在室内设计方面，更兼具精致与人性化。在采用中性色彩装饰，营造平和雅致、舒缓自然的空间氛围的同时，且每间都有入户可见的2.4mx2.4m的全景落地窗，入目即景氛围感拉满，也让室内采光更加通透。

图片来源：企业自供

其二，更人性化的产品功能设置，用空间实现更多元的生活场景，更好地满足住户对家的诉求。北京天峰方隅公寓通过高品质家居产品巧妙划分室内空间，不仅设计了客房、休闲娱乐、餐厨一体化、卫浴等多元配套空间，还充分考虑住户的日常起居和收纳需求，加大储物空间，大大提高住户的空间利用率，为住户创造了一个功能性与舒适性兼具的生活空间。

同时，项目还配有近1000㎡的超大公区，并且考虑到住户很多使用上的细节，做了健身房、瑜伽室、台球室、会客区、景观休闲区、宠物区等诸多细分功能区，不仅匹配了多元住户的多样需求，也大大提高了住户的使用率。

图片来源：企业自供

其三，更优质的租住服务，重新定义租住。在北京天峰方隅公寓配备了24小时管家服务、健康管家、全天驻场维修和公区保洁等服务，全面照顾住户安全及差异化需求。

其四，更智能化的入住体验，为住户减去繁琐，简化生活。项目配备24小时智能化安保系统、无接触人脸识别系统和智能门锁等设施，既保障了住户的安全，又提供了智能化的入住体验。此外，住户还可以通过线上APP进行一键报修、缴纳水电费等，让住客的生活更加便捷人性化。

其五，更多元化的情感触点，人们向往的生活，更包括精神及情感层面的满足。值得一提的是，方隅公寓着力打造宠物友好的品牌特色，为养宠人群提供了更好的人宠居住环境，满足养宠人群对生活的期待。

最后，还有更丰富的社区交互场景。不止于租住空间的品质化升级，方隅更积极探索生活的新维度，不断突破边界，营造更丰富的场景，比如通过公益活动、萌宠主题活动、跨界活动等，在满足住户社交需求的基础上，从各个维度为住户创造更加多元化、更为前沿的生活体验。

正是这些不同维度的美好租住体验，让方隅公寓的租住生活更加有温度，也让越来越多的年轻人在方隅公寓聚集，有效提升了归属感，从而建立了更强的用户黏性。

从此看，方隅公寓也成功再定义了中高端长租公寓，并由此形成了特色品质标签，其脱颖而出、得到市场认可，自然也在情理之中。

结语：

值得注意的是，北京天峰方隅公寓还是方隅公寓与著名的中东主权基金、Proprium Capital Partners共同投资的首个项目。这背后也是方隅公寓通过“基金管理+投资策略+项目开发及运营管理” 商业模式的成果体现。

据了解，从2018年入市，5年时间里，方隅公寓已经先后与多个国际知名投资机构合作，这其中包括基汇资本、Proprium Capital Partners、中东主权财富基金、黑石、KKR等。截止目前，方隅的重资产管理规模已经超过180亿元。

睿和智库分析认为，这是由于方隅公寓专注于重资产投资，项目成本相对较高，前期资金承压较大。引入基金管理，深化与资本方的合作，能够在投资、开发、运营、退出等多个环节收取基金管理费用，更好的实现资本闭环。而方隅公寓不断进行产品及运营能力的提升，进而形成“做大做强”的良性循环。

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