有心者胜 | 观点与燕现军面对面：华润置地代建，为更美好的城市

编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

观点网 第31届世界大学生夏季运动会（成都世界大学生夏季运动会，下称成都大运会）于7月28日盛大开幕，来自113个国家和地区的6500名运动员报名参赛。

华润置地是成都大运会主场馆东安湖体育公园的配建代运营和赛事保障服务商，过去曾在深圳大运会、西安全运会都扮演过相似的角色。但当大运会再次抵达中国大陆，全世界的目光聚集到蓉城，华润置地团队仍感受到了压力。

这是一场速度和时间的较量，主场馆东安湖体育公园历时23个月建设完成；这是一次安全与精彩的保障，华润置地从全国抽调组成了约1500人的保赛团队。

大运会开幕前夕，我们在东安湖体育公园见到了华润置地副总裁燕现军，近一个月他都奔波于大运保赛工作。

他说公司内部对于赛事保障的要求是“国际标准、绝对安全、万无一失、完美保障”，细到场地保洁、空调运行都要保障。为了使主火炬塔点燃后不熄灭，团队动用了消防车模拟极端暴雨天气，“经过反复测试，保证万无一失”。

在那个下午，燕现军将思绪回溯至十二年前他在深圳湾体育中心(春茧)参加第26届世界大运会开幕式，当看到国旗升起、听到国家领导人宣布开幕、火炬塔点燃时的激动心情，至今仍记忆犹新。春茧是华润置地体育场馆代建代运营的起点，他向我们展示了华润置地将万象城这样的大型综合体高品质建设运营的理念跨界到体育场馆高效率高品质代建代运营的创新实践。

华润置地由此形成的以大型文体场馆为核心的片区统筹开发模式，在西安、成都、杭州、广州等多个城市落地。

华润置地接下来还有忙碌的工作计划，包括成都大运会过后转战钱塘江畔的杭州亚运会技术官员村保障工作，赶赴广州建设南沙全民文化体育综合体。

还会有更多的下一站，每一站都责任重大、不容有失，燕现军形容这是“更快、更高、更强”的“挑战极限”，一次超越之后是另一个更高的目标，必须一刻不停、一步不错才能实现。

一座“城”到一座馆

在华润置地的发展史上，“华润基因”是塑造其风格最重要的因素。某种程度上，如果认识以前的华润置地，也许便会理解现在的华润置地。

燕现军提及了“华润基因”的影响，他直言，华润集团内部强调业务协同，并且会按中长周期从宏观经济发展需要、市场潜力挖掘等角度审视一个行业，既服务国家战略方向，又兼具市场效率。

华润集团于上世纪90年代开始探索商业地产，包括1993年建成的上海华润时代广场，1996年建成的北京华润大厦都是典型案例。

发展的标志性事件是2004年深圳罗湖万象城的开业，这是华润集团当年最大的一笔单项目投资，打造了全新的购物环境、商业业态以及城市休闲方式，由此形成“住宅+商业”良性互动模式，通过快周转的住宅业务对商业进行反哺，高品质商业的精细运营又为住宅实现溢价提成区域价值。

深圳万象城同样为华润置地培养出了一批专业人才，这些人才此后将商业运营经验传播到了其他地方，燕现军便曾担任该工程总包的项目经理。

更多发展机会随着万象城的成功也逐渐浮现：2008年12月，深圳市政府与华润集团签订合作协议，委托华润置地代建深圳湾体育中心。

燕现军表示，华润置地开发的商业综合体成为了城市标杆，较强的大型复杂高品质综合体开发建设运营能力是获得大场馆代建的重要原因。2010年11月，广州亚运会“以城市为背景，以珠江为舞台”的海心沙开幕式精彩绝伦展现。受海心沙开幕式启发，2010年12月，深圳市将本来作为比赛备用场馆的春茧确定为开幕式会场。通常情况下，一个体育场馆建设周期约四年，而深圳湾体育中心从开工至竣工移交开始筹备测试赛，只有22个月。

这在当时，引入华润置地进行设计采购建设全过程代建，就像华润置地开发建设万象城一样深入精细化管理，这得益于深圳市政府的开放，实践证明，这种政企合作建设模式不仅为政府节省财力和人力投入，还保证了项目后期的持续经营。

在燕现军看来，华润置地实际上是将城市综合体开发能力、理念输出到体育场馆，在项目建设初期就将赛后运营前置考虑，结合运营需求配置项目的运动设施及配套商业。

“购物中心为什么比百货大楼更具优势？就是因为业态非常丰富，能给消费者广泛的选择。体育场馆也是一样，要围绕竞技体育、文化演出、大众健身打造组合业态。”

燕现军总结称，场馆交给市场化企业运营更讲效率、效益，企业通过商业运作提高场馆使用效率，解决了场馆依靠政府补贴及场馆使用效率不高的痛点。

他将体育场馆的运营秘诀概括为“增收节支”，一手抓场馆利用率，一手抓成本控制。

数据显示，深圳湾体育中心自2011年正式投入赛后市场化运营，主要收入来源是场租、商铺出租及大众健身，2014-2015年，该项目持续位列国内同类型场馆收入第一。

一座馆到一座新城

需要指出的是，深圳湾体育中心并不止是一座体育场馆群，自2012年启动深圳湾综合体二期建设，至今“春茧”周边汇聚了中国华润大厦“春笋”、深圳湾万象城、华润金融大厦、安达仕酒店、高端住宅“悦府”、高端公寓“瑞府”等多种业态，春茧与周边建筑形成了很强的协同效应，万象城的餐厅，木棉花、安达仕的客房常常爆满，都需要提前预订。

深圳湾也成为了深圳的城市符号，这种片区统筹规划、开发、建设及运营的经验被提炼为华润置地独特的“南山模式”。

华润置地从2008年深圳湾起步，在代建领域深耕经营十五年。

时代也总会予耕耘者以收获，随着消费经济到来，体育产业相继获得中央及地方政府支持。2014年10月，国务院发文明确提出，体育产业是扩内需、促消费拉动经济增长的重要力量，相关政策亦鼓励公共体育场馆引入公开招标运营模式，推行市场化机制。

2017年3月，西安市与华润集团全面战略合作，委托华润置地代建西安奥体中心、西安国际会议中心、西安国际会展中心的“西安三中心工程”，建安投资约200亿元，是当时西安市建国以来最大的城市发现项目。其中西安奥体中心作为第14届全国运动会主场馆，除了体育场馆业态，项目还引进华润总部基地及旗下商业、酒店、住宅项目。

2019年3月，成都市与华润集团签署东安湖体育场投资建设合作协议，双方以第31届大运会场馆建设为契机，在东安湖体育公园建设及运营管理、城市片区综合运营等方面开展合作。

“南山模式”由此推向西安、成都等地，燕现军认为，这些城市将如此庞大的城市发展工程，从规划、设计、采购、工程到运营等环节都交由一家企业负责，代表了对深圳湾体育中心建设运营经验的认可，更是对华润置地能力的信任。

但他强调，华润置地主打“组合拳”发展，不依靠单一代建团队拓展业务，而是和地产开发、轻资产运营资源及能力打通，业务组合协同形成合力：“我们现在发展的实际是以大型体育场馆为核心的城市新区建设与运营，是华润置地片区统筹的一种模式。”

言下所指即华润置地所构建的“3+1”业务模式，具体通过开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型代建代运营业务有机联动，与城市发展建设需求结合起来。

以西安奥体中心所在的国际港务区为例，据燕现军介绍，过去这里处于西安东郊地带，华润置地在代建西安奥体中心的同时，还为政府负责代建保障房、市政道路、学校、医院、河道、公园、工业园区等，并依托华润置地地产开发资源导入办公、商业、酒店、住宅等业态，“凭借华润置地各业务的助力，在四年内就快速打造了一座高质量的西安东部新城。”

在核心的体育场馆代建上，华润置地同样展现出了效率：在疫情周期下，历时33个月成功交付西安奥体中心、西安国际会议中心、西安国际会展中心(一期)，刷新同等体量场馆建设速度；用时23个月，竣工落成成都东安湖体育公园4万座体育场，这又是创造纪录的一项工程。

华润置地的挑战永远在下一站，比如今年7月初确定配建的广州南沙全民文化体育综合体，由扎哈·哈迪德建筑事务所与广东省建筑设计研究院联合设计。

燕现军表示，华润置地希望像深圳、西安、成都一样，在广州南沙发挥体育场馆建设优势的同时，把片区其他配套价值也打造出来。场馆配建的工期只有不足两年，这又将是一件非常难的事情。

“公司内部开会，我说南沙项目是‘挑战极限’，工程一刻都不能停、一步都不能错。”

代建城市未来

华润置地发展是坚持长期主义、厚积薄发，代建业务也不例外。数据显示，“十三五”期间，华润置地累计获取189个代建项目，管理规模约1406亿元；2021年底，在管项目数量198个，建筑面积约4000万平方米，至2022年这两项指标分别增至261个、5244万平方米。

按代建类型分，政府类代建占比最高，这主要基于华润置地高品质住宅+商业综合体的综合开发建设运营维护能力，积累了大场馆、学校、医院、保障房、市政道路、河道、公园、办公、酒店等全产品线“快好省规”的代建能力，使得多地政府主动寻求合作，通过华润置地这样的专业公司代建，为城市提供更好的公共服务建筑设施。据介绍，仅在深圳华润置地就承接了超过200个政府代建项目。

代建的核心产品是文体大型场馆，华润置地已有代（配）建代运营项目包括深圳湾体育中心、西安奥体中心、成都东安湖体育公园、西安国际足球中心等，目前还正在负责无锡、广州的大型场馆建设。此外，还有国家科技传播中心、西安长安云及长安乐、成都科学馆、深圳湾文化广场等文化艺术科技场馆的代建。

燕现军认为，这些业态大部分与华润置地擅长的城市综合体之间有共通之处，更为重要的是，房企代建的全价值链精细化专业化管理程度更高。“用投资和运营的理念帮政府高品质代建，这是华润置地代建最大的特点。”

在采访中燕现军多次提及这种差异，他强调，华润置地有全价值链的能力，以及善于从运营视角看待代建问题。尽管长期与工程打交道，燕现军却将大部分精力用于思考规划设计与运营运维环节的管理，“华润置地有一套成熟的工程高品质建设体系，反而规划设计和运用每个项目都要有针对性的思考”。这是实践中得到的结论，体育、医院、会展、学校等每条产品线都有独特的工艺，而工艺的打造更多时候是由运营使用反推到设计、工程，如此才能把握住代建的重点。

我们聊起了华润置地在政府代建业务层面如何发挥优势的话题，燕现军表示，华润置地为政府提供设计、招采、成本、工程、交付等全过程管理服务，打造了“快好省规”的全专业全流程代建能力。

其中较为独特的是“省”和“规”，“省”即发挥华润置地体系化优势和开发运营经验，可以知道如何在保证品质的前提下减少不必要的浪费。通过规模化集中采购压降招采成本，对工程管理同样具备较强控制能力，这两项特质也促使房企近年来大力发展代建业务。

“规”则指合规性，华润置地合规性建设也得到了政府的认可，“设计、招采、成本、结算、审计等环节全流程合规，经得起检验。”

据燕现军透露，华润置地已经在策划注册代建品牌，探索通过子品牌做相关业务的轻资产输出。

无论是文体场馆、市政、保障房、学校、医院还是商办、住宅，华润置地发展不同赛道的代建代运营业务，目的都是使企业成为美好城市的投资开发运营商。

以下为观点新媒体专访华润置地副总裁燕现军的部分实录：

观点新媒体：自2021年以来，中国房地产开始发生翻天覆地的变化，代建成为火热赛道，您如何看待代建行业未来的发展？代建行业及华润置地的代建业务面临哪些机遇和挑战？

燕现军：2021年底，中央经济工作会议指出，房地产要探索新的发展模式，高杠杆、高负债、高周转模式难以持续。代建，具有轻资产、低负债、抗周期等特点，是新发展模式的重要方向，未来代建领域有很大的发展机遇。

代建行业的出现，是社会的进步，一方面是头部房地产公司管理能力和资源整合能力的提升，一些小型、单项目房地产公司认识到自身能力的不足，认识到品牌头部公司的价值。另一方面是政府的开放，坚持“人民城市为人民”，政府在民生公服领域补短板加大投资，推行代建制，政府代建的赛道打开了。

行业会出现综合的代建(EPC)公司，也会有细分领域如医院类、保障房、住宅、商办的代建公司。

目前，代建行业处在高速发展阶段，尚未形成统一的行业标准、明确的市场规则。全国三十多省市在政府投资项目领域进行了不同程度的探索，但由于代建制处于实施初期，其实施模式还不成熟，制度设计不够完善，在实施过程中遇到了很多问题和困难，如代建制的组织形式、职能定位、法律地位和合同关系，都没有明确的界定，代建制未在全国范围内形成统一的标准。

从竞争者分布格局来看，国内目前已有近30家大型代建公司，行业规模在快速扩张，新进入者较多，新增房地产代建项目竞争日趋激烈。一些省市政府成立了代建局，集中管理政府代建项目。

观点新媒体：您如何看待目前的竞争环境？华润置地代建赛道的独特竞争力在哪些方面？

燕现军：因房地产行业利润下降，很多地产企业转型代建赛道，同时政府平台企业也在拓宽业务，不仅限政府委托项目，也承接市场项目。无论是市场代建还是政府代建，竞争都将会更加激烈。

华润置地政府代建能力的基础是华润置地的商业综合体开发建设运营能力，一是投资视角的规划设计管理能力，华润置地珍惜城市资源，从使用功能价值最大化、珍惜每一平方米的思维导向，开展设计管理；二是高品质建设能力，华润置地开发持有经营性物业形成了高品质的理念，注重产品力及历久弥新的工程高品质；

三是全产品线代建能力，华润置地代建布局场馆、市政、保障房、学校、医院、商办、住宅、园区等八个赛道，具有雄厚的综合资源及能力优势，为发展政府和市场代建代运营提供了强大的生产体系经验和坚实的资源后盾；

四是华润置地“3+1”一体化业务协同，即强调开发销售型业务、经营性不动产+资管业务、轻资产管理业务与生态圈要素型业务(包括代建、代运营、长租等)协同发展。

观点新媒体：华润置地代建业务以政府类代建为主，在此层面如何发挥自身优势？

燕现军：华润置地从2008年代建深圳湾体育中心开始，打造了片区统筹规划开发建设运营的南山模式，并将这一成功经验推向西安、成都等地，推动华润置地代建业务向全国发展。

15年来，围绕“国家倡导、政府所需、华润所能”，依托华润置地生产运营精细化管理经验优势，为政府提供设计、招采、成本、工程、交付等全过程管理服务，打造了“快好省规”的全专业全流程代建能力。

“快”和“好”都很好理解，“省”即在概算下省钱是如何做到的？这时候华润置地体系化优势和开发运营经验就发挥作用了，我们知道如何在保证品质的前提下减少不必要的浪费。

比如政府建一个医院的停车场，设计院和医院方领导不会考虑一个停车位的面积，但华润置地就会考虑到，通过合理规划单个车位的面积、流线、层高等方面，合理节约成本。

另外我们要“合规”，华润置地合规性建设也得到了政府的认可。设计、招采、成本、结算、审计等环节全流程合规，经得起检验。

观点新媒体：未来是否会加大商业类代建？以及是否会设立独立的代建品牌？

燕现军：商业代建方面，华润置地将发挥综合体开发优势，主要发展办公、购物中心代建。在国家“全面促进消费，加快消费提质升级”的战略背景下，购物中心代建仍存在一定的市场空间。

但是华润置地购物中心代建要与华润万象生活的轻资产运营挂钩，立足“3+1”一体化发展的业务模式，不单独承接购物中心纯代建。

另外，华润置地已经在策划注册代建品牌。

观点新媒体：成都大运会场馆由华润置地配建代运营，之前还参与了深圳大运会、西安全运会体育场馆建设，华润置地大型场馆代建代运营未来会往什么方向发展？

燕现军：华润置地构建了“开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务”三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式。

其中，代建代运营业务属于生态圈要素型业务，华润置地在文体大场馆领域深耕代建代运营15年，通过深圳湾体育中心、西安奥体中心、成都东安湖体育公园、西安国际足球中心等场馆的代建代运营，积累了大场馆“规划设计-工程建设-赛会保障-赛后运营”的一体化能力，我们希望打造成体育场馆建设运营的国家队，提高场馆运营效率，助力竞技体育、群众体育发展，为体育强国、全民健身作出华润贡献。

目前，华润置地已经形成了代建代运营、配建代运营体育场馆两种成熟的模式，正在进行无锡奥体中心代建，并在广州建设南沙全民文化体育综合体。

除体育场馆外，华润置地还进入了文化艺术科技场馆代建，为国家科协代建了国家科技传播中心，在西安代建了长安乐（一带一路文化艺术中心）、长安云(科技馆和规划馆)，在成都代建了成都科幻馆，是2023年第81届世界科幻大会主会场，在深圳代建了深圳湾文化广场(创意设计馆和科技生活馆)。

华润置地着力打造大场馆代建代运营一体化能力，通过代运营，优化代建设计和工程管理，通过代建带来代运营机会。

观点新媒体：在“保交楼”背景下，代建成为国家层面盘活不良资产的一种重要方式。华润置地在代建项目选择阶段，重点关注什么指标？

燕现军：有不少住宅项目找华润置地代建，但置地对住宅代建代销的风险管理较为严格。

观点新媒体：从长期来看，您觉得企业获得稳健增长及盈利能力的关键是什么？

燕现军：一是对外能为客户创造价值，能解决客户的痛点问题，有好的产品和服务；二是对内企业要有管理效率，业务能有利润和现金流；三是在行业内要有核心竞争力，发展可持续。

有心者胜 | 面对变化的世界，以更高视野追求更高质量的发展。