穿越房地产周期，供需关系发生变化，房产服务导向购房者

1998年，房地产正式进入商品房时代，重新建立起住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。 此举标志着在中国沿袭了近50年的福利分房制度正式画上句号，房地产行业自此真正进入市场化阶段。

此举，一直延续到2008年的金融危机，房地产发展从1998年至2008年这十年，被大众称之为房产黄金十年，一场金融次贷危机发生后，中国银行投入4万亿来解救了市场经济危机。经济危机解除后，2009年至2019年堪称为房地产的鼎盛期，这十年无数的房地产企业迅速发展，遍布全国，加上城市化进程的机遇，盖房子的速度还没有卖房子的速度快。

房价一路高歌猛进，只要是口袋有点闲钱的人，巴不得砸锅卖铁也要去买一套房子，今年买，明年卖，温州炒房团，深圳炒房团，各种投资客悄然诞生。房地产企业一度冲进中国富豪榜前十，部分炒房客也跟着赚得盆满钵满。

大街小巷走来窜去的人，无不讨论买房之事，就连在校读书的中学生都会说，买房是最快的致富之路，毕业后也要赚钱买房。

从业中介十余年，在最疯狂的2017年与2018年期间，一个偌大的小区，仅有三五套在售的房子，客户没有选择，拍着桌子告诉我们：只要房东卖，价格给他再加五万。而房东更是拍着桌子说：你现在不买，我走出这个签约室，回头就要涨十万。

疯狂的背后，注定要面临更大的挑战，自2019年以来，房产政策住房不炒的控制下，以及市场经济环境的变化，房价已经连续下跌5年时间，未来还有大概率连续6年，或者7年的时间。

房企暴雷，房地产进入新周期

这两年，在房地产听最多的话题如下：

一、某某房地产暴雷；二、某项目已经烂尾；三、某房企摘牌退市；四、某业主无力月供；五、政策持续加码刺激房地产；六、银行贷款利率继续下调；七、拍卖房大幅增加·······

一片嘘声之下，房地产已经进入的新的周期。

我是福建人，我对福建的房企会比较熟悉，已经暴雷的房企有：禹洲地产，正荣地产，阳光城集团，中庚集团，泰禾集团，世茂地产，宝龙地产，融侨地产，旭辉地产。闽系地产的老板兢兢业业几十年，结果却被大市场的潮水给淹没，说它可惜也行，说这些房地产无序发展也可以。

总而言之，未来大家很难会在市面上再看到这些闽系房企的项目，甚至还有可能有一些烂尾楼情况。这也让众多购房者开始担忧起买房后，开发商暴雷导致楼盘无法交付，也担心房地产还在走下坡路，现在买入以后，房价还会继续下跌。

从而导致，现在房地产市场的供需关系突然之间发生巨大的转变，由原来供小于求转变成供大于求的关系。意味着，接下去会有很长一段时间，房源的供应量要远远大于客户购买力。

供需关系变化，房产服务转向客户

过去，房产中介的作业基本上围绕着业主展开，得到房源的信息，靠着信息差，寻找到买家，从而促成房产交易。如今，互联网发达，信息越来越透明化，交易不仅仅靠信息的传递，也要求中介人员的服务能力变得更强。

以现在的市场状态，福州每月新增二手房待售有4000多套，整体的库存房源已经达到4.3万套，就算现在业务不再挂牌房源出售，以福州月均2500套的成交量，也足以卖17个月的时间。

作为购房者，当下对房子的选择已经发生了巨大变化。

一、对房子挑剔，顶层，一层，采光不足，户型不好的房子，已经很难找到买家前来看房，因为同等价位的房子，可选择的楼层，户型很多参照对比。

二、对价格挑剔，谈及价格往往都是以10%的幅度谈价，当下购房者最常说的一句话：我就这个价，房东要卖就卖，不卖就等他降价。

三、对中介满意，购房的客户可能还没有从业的经纪人多，往往一个客户出现，都是三五人服务一个客户，谁能够给购房者合理的建议，更多的价值体现，才有机会成交。

穿越新的房产周期

客观的说，房子那么多，房地产仍然持续走下坡路，政策也没有明确的落地支持，房价下跌的概率大。这时候买房的人，都处于刚需的阶段，要不然完全可以等一等。

可是，当下也是众多购房者买房的一个良机，因为量价齐跌的时候，往往能在市场上淘到一套好房子，也能谈到自己满意的价格。

未来三年，供大于求的情况会保持平稳，想要穿越这个房产的冬天，经纪人就应该做到价值的体现。

强专业，随着城市的发展，商圈配套与交通配套越来越齐全，以及房源量大大的增加，客户可选择的区位也变得更加的广泛。经纪人就需要增加更大范围的专业，提供板块的解读与分析能力，以便于给客户更多的参考和选择。

高素质，沟通与服务能力虽然不能直接说明它的重要性，但能成为客户是否愿意选择你的很核心因素。良好的沟通以及洞察客户更深层次的需求，才能体现高品质的服务。

大付出，房子越多，经纪人的工作量越大，一客户出来看房，需要匹配的房源增加，同时又要提前邀约好多套业主的时间，这也会给经纪人带来更多的工作量。市场仍然有成交，但都会在那些努力为客户找房的经纪人手上成交。

房产教练周小方，做客户的房产教练；

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