“取消限售”打头炮，郑州“十五条”，西安如何本地化？

又是一个深夜惊雷。

在7月24日、7月31日两次会议后，城市政策落地，也开始进入正式抢跑阶段。

但，场面却“出乎意料”，没有想象中激烈。

“北上广深”：我表态了，该你们了。

合肥：我先出点，该你们了。

南京：我跟上，虽然没啥出的。

很明显，相较于28日合肥“新十条”的完善楼市政策、北上广深「支持刚性和改善性住房需求」「促进房地产市场平稳健康发展」的表态以及南京刚刚发布的“宁8条”完善楼市政策。

昨晚郑州出台的新政，其实才更贴近于救市，虽然也并没有太多强刺激性，但也明显前进了一步。

这个方向，其实也暴露了地方的救市逻辑，对西安购房者来说，也有一定的政策参考，值得关注！

郑15条楼市新政

5方面着手激活市场

郑州这次出台的楼市15条新政，其实可以分为5大类来看：

支持青年人才在郑安居（新就业青年人才，享受原有购房补贴外，再按照100%的比例给予契税补贴）；

实施多子女家庭购房补贴政策（二孩、三孩且子女未成年的家庭，购买新建商品住房，财政给予二孩家庭2万元、三孩家庭3万元货币补贴）；

实施购房契税补贴政策（购买新建商品住房，给予一定比例的购房契税补贴）。

政策支持

满足改善性住房需求（取消不满3年不得转让的规定，即取消限售）；

稳定住房消费预期（鼓励商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，引导个人住房贷款利率和首付比例下行）；

推进商品房现房销售（稳妥推进商品房“现房销售”试点）。

金融支持

做好金融信贷支持（落实“认房不认贷”政策）；

加大公积金支持力度（适时出台住房公积金提取和贷款支持政策）；

降低住房交易税费（购房个税优惠或退还个税）。

市场优化

提升商品住房品质（加大低密、高品质住宅用地供应，全面提升新建商品住房品质）；

加快推进租购并举（多渠道筹集住房租赁房源）；

稳妥推进城中村改造和城市更新（以货币化安置为主）；

规范二手房交易居间服务（加快房产超市建设，鼓励房地产经纪机构提供一站式服务、一次性收费）。

房企利好

落实土地款分期缴纳优惠政策；

试行地下停车位办理预售。

能够看到，郑州这次政策的出台，除了对于大政策进行落地外，整体其实更具有目的性、针对性、刺激性。

一方面，区别于今年以来“房地产市场平稳健康发展”的政策，其实更侧重于对于房地产企业以及金融方面来进行政策扶持，但从合肥十条以及郑15条新政来看，侧重点转移至直接对购房者利好。

例如郑15条中，至少有11条是与购房直接相关，对购房者关注的问题进行政策优化，更能够起到有效的激活作用。

另一方面，就目前郑州执行的政策来看，有多项细则中提到执行时间的截至日期。

例如新就业青年人才的安居、多子女家庭购房补贴、购房契税补贴、降低住房交易税费，这几项都有时间的约定，截至2023年12月31日。

能发现郑州这次的政策落地后的利好享受期限是半年内，而这也就意味着为了促进城市购房消费，后续随着市场发展的变化政策或许会进行灵活和适时的重新优化调整，而对于购房者来讲置业的最优时间自然也锁定在近半年。

将政策落地时间进行约定，并在期间集中释放多项利好，也有利于城市在短期内稳定市场发展，让楼市重新焕发活力。

西安或在4方面发力

解除限购和现房销售...

在“隔壁”郑州出台激活楼市热度的15条政策后，对于西安接下来的政策如何发力，也成为很多人关注的事情。

根据近期国家层面以及各地方动作来看，方向基本明确。

1.人才和人口吸引相关政策会持续发力

例如通过持续放松落户限制，增加各类人才利好政策和奖励，吸引人才的吸引力。再通过各类补贴、奖励，激活新就业、新西安人的置业需求。

后续，包括新房、二手房、租房、城中村改造、老旧小区更新等各类多方面满足住房需求的领域，都将会有政策支撑。

2.存量房及新房房贷利率端进一步优化

关于新房和存量房贷利率的调整问题，也是目前国家层面针对激活购房市场所明确提出的政策方向。5月央行LPR的降低就是信号之一，随后央行关于存量房贷利率下调从发声到明确，更进一步的说明了今年在政策导向上，对于个人住房贷款利率的优化。

本周我们在稿件（）中，对于后续存量房贷利率下调可能施行的方式也有大致的推测，而国家层面的加速明确也意味着这项政策距离正式出台政策细则时间不远。而后续随着全国政策的落地，西安针对这方面或许也有进一步的细则条例优化。

3.政策重点会倾向于新房的改善性需求

从郑15条新政来看，包括限售解除、契税补贴、退税优惠、首付比例下调、加大低密度高品质商品住宅等多条政策，对于改善购房者的利好其实大于刚需购房者。

一方面，改善型购房者的需求以及入市能力，相较于刚需购房者更强一些，特别是在家庭人口结构变化、家庭住房需求升级等背景下，置换意愿和能力更加明显。

而刚需购房者，由于资金压力等原因，预期和市场环境如果没有回暖，更倾向于保守防御性置业，保持观望为主。而随着改善型购房者入市，置换以及需求的回升，也一定程度上回温市场，带动刚需购房者情绪。

另一方面，让“卖房变得更容易”+“让改善购房者买房变得更容易”的双管齐下，也同样会产生大量卖旧买新的二手房供应量，再加上“带押过户”、“减税降费”以及“价格内卷”，大多数刚需购房者在新房市场“价格＆面积双涨”的背景下，也会流入二手房市场进行置业，从而激活二手房市场。

4.限售或许有望进一步放松

在郑15条中，针对改善型住房需求方面，提到取消不满3年不得上市转让的规定。

一个背景是，今年4月郑州就已经进行了限购优化，从市场来看，虽然有一定的作用影响，但受到城市预期持续走弱的影响，效果和作用并不理想。

而此时限售政策搭配出台，取消了有需求的改善购房者群体的置换时间，刺激需求的同时，也增加了市场房源的流通性，可以说是一个不错的“刺激”方式。至于效果，还需要时间。

回到西安，要么是资金不够需要卖一买一，要么是二套被限购需要腾出购房名额，但由于限售的要求，想要置换或腾名额所需时间周期较长，这就导致了部分拥有改善需求的购房者处于长时间的观望状态。

在“支持刚性和改善性住房需求”的大背景下，增加和激活改善性置换和置业需求，加快以小换大的购房步伐，同样也势必会进行“限售”的放松，搭配减税降费和加快流通，从而让改善需求激活市场。

但对于购房者来说，释放的力度需要关注。

最后，回到大家近期最为关注的“限购全面取消”＆“现房销售”。

丨限购全面取消

这几乎是所有一二线城市做梦都想的松绑政策。

但时至今日，依然没有哪个城市直接全面放开，例如目前已经出台政策的合肥、郑州、南京，都只是取消了部分区域的限购。而有传言说全面取消限购的长沙，也在当天官方紧急辟谣。

所以你能看到一个画面，所有一二线城市都在蠢蠢欲动，但所有城市都依然在等一个“敢真正吃螃蟹”的城市。

“全面取消限购”其实更像是一个“升级套餐”，在“基础套餐”一箩筐砸下去没有起到效果的时候，“全面取消限购”才可能会上场。

从目前来看，西安全面解除限购的可能性，一点都没有。但从激活市场以及全国“你出我也出”的背景下，西安也或许会有丁点可能进行部分区域的限购放松。

丨现房销售

8月1日西安市住建局召开全市住建工作形势分析会，其中提出要探索现房销售模式，再结合近期合肥、郑州两城市政策中均有试点，也让市场认为西安现房销售或许在短期内出台政策。

但我们反而认为在这个时候现房销售并不适合西安目前的市场环境。

一方面，现阶段部分房企刚刚因为金融政策的支持能够“喘口气”，且大部分房企重点都在“保交楼”工作下，现房销售试点意味着需要房企拥有雄厚的资金实力。

这对于大部分房企来讲，参与的积极性和意义并不高，如果在这个节点下试点，其实并不能起到很好的试点意义和经验总结。

另一方面，在市场上大环境刚刚复苏的时间节点下，部分购房者预期和置业需求刚刚得到回升，在这个节点下西安如果进行现房销售，很容易让置业者对市场产生错误判断以及非理性的购房行为，对于市场稳定性来讲并不是一个好的信号。

因此我们认为当下职能部门应该对预售商品房拥有更细致全面的监管，确保交付质量，此外积极探索和研究如何能够保证现房销售下房企的利润、积极性以及如何控制房价不要出现明显涨幅，并合理引导购房者对于现房销售这个“新事物”的接受度。

那么，关于西安的新政

你有什么想法和看法

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