有心者胜·金融篇 | 观点与元联基金对话：抓住时代机会

编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。

2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。

面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。

历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。

作为其中的“金融篇”，将邀约国内外顶级经济学者、金融机构进行深度采访交流，从资本市场的角度观察当下经济、金融与行业的发展与趋势。

观点网 “希望我们成为一家在不动产金融领域深耕、专业且专注的公司。”元联基金总经理李艳向观点新媒体介绍对公司未来期待时如是说。

这家以不动产资产证券化业务为开端，专注以REITs为核心的不动产金融创新，覆盖开发、孵化、成熟、退出等不同阶段不动产投资的全链条专业不动产基金管理公司，自成立至今，始终注重于修炼“内功”。

2017年，苏州工业园区大型国有企业新建元控股集团，与不动产金融领域领先者中联基金作为股东共同成立元联基金。

5年多的时间里，这家基金管理公司自苏州工业园区起步，先后设立国内首单社区商业REITs、设立苏州首个单SPV不动产证券化产品、作为牵头服务机构成功参与首批公募 REITs 试点项目、完成公募REITs产品推出以来市场上第一单Pre-REITs并购基金……

公开资料显示，截至2022年底，元联基金在管存续产品20只，已备案管理基金规模约150亿元，资产管理规模300多亿元。

元联的能力

李艳表示，过去三年整个宏观经济及不动产市场都有一定的波动，但从客观上来说，元联基金并未受到太多的负面影响，公司业务持续在开展，团队也不断壮大。这主要跟元联自身的业务布局、业务定位有关。

元联基金总部在苏州，项目从落地的结果来看更加集中在长三角地区。从一开始的苏州工业园区到苏州市区以及周边的昆山、常熟等区域项目的突破，再到2021年完成公募REITs产品推出以来市场上第一单Pre-REITs并购基金——收购上海漕河泾产业项目，公司业务区域布局逐步拓展，从苏州走向了上海及全国更大的范围。

上海漕河泾凯科大厦

元联基金业务领域覆盖并购基金、产业地产投资基金、资产证券化（类REITs、公募REITs、CMBS等）、地产开发基金、代建基金、产业载体更新基金等不动产金融全链条产品体系。

在不动产投资链条上元联基金实现了较为全面的覆盖，除了以并购方式获得资产端更多的业务机会外，团队还会进入开发阶段，通过设立开发型基金，在拿地阶段就进行投资，并主动介入资产的开发建设。

在资产的投资范围上，元联基金也比较全面地覆盖了产业园、购物中心、写字楼等各类资产。

据悉，元联基金在2018年2月设立了首单REIT-新建元邻里中心类REIT，同时也是国内首单社区商业REIT。数据显示，当前该单REIT的底层资产运营情况良好，旗下10家项目公司截至2023年6月30日的出租率平均值约为93.88%，其中翰林邻里中心、玲珑邻里中心接近满租。2023年3月，该单类REIT成功完成了续发。

苏州工业园区邻里中心类REIT是国内首单社区商业类REIT

在消费类基础设施被纳入公募REITs试点范围的背景下，公司持续看好社区商业类资产的前景，同时消费能级比较高的地区的购物中心也是公司关注的方向。

另外，元联基金作为牵头服务机构的东吴-苏州工业园区产业园公募REITs项目是全国首批9单公募REITs项目之一，也是“产业园类”基础设施REITs代表之一。底层资产包括新建元旗下的苏州2.5产业园一二期和科技公司旗下的国际科技园五期B区，是苏州工业园区探索新兴产业增长点的重要载体。

今年二季度报告显示，东吴苏园REIT的运营表现十分稳健，底层资产出租情况保持稳定，REIT整体的收入和EBITDA相对发行时的预测也都超额完成。

产业园类资产也是公司积极布局的领域，“从投资的角度来看，我们目前的重点相对比较集中在产业园，接下来还会持续进行关注。”李艳表示。

元联基金始终定位于不动产金融这个主赛道，在不动产投资领域主要形成了三个方面优势：其一团队在退出端有丰富的经验，公司是市场上最早一批不动产证券化领域的参与者，牵头完成了多单开创性的类REITs项目；而在公募REITs方面，元联基金全程主导并参与了国内首批试点项目。

其二，团队有更为成熟的产品设计能力，如通过适当的产品机制的设计，把交易对手方的诉求融合进来，使价格分歧缩小，从而可以在项目的获取上得到更多机会。

其三，运营能力上，元联基金着力打造专业的资管能力。同时，基于下属子公司元联商管（专业的商业运营管理平台）形成自己的运营管理优势。

在投融管退的能力方面，她表示，真正要做成一个投资项目，投融管退每个阶段都非常重要。其中运营管理是需要长期培育的能力，投、融阶段之后，通过招商推广、租约管理、租户构成管理、建筑物改造、物业翻新、布局优化等方式，实现出租率、续约租金调升率等经营表现方面的提升改善，从而实现资产价值的内生式增长，最终借助资本市场的退出给投资者带来长期的稳定回报。因此在自身能力打造方面，元联基金对于资产运营管理能力尤为重视。

以元联基金2019年底收购的元联金融中心为例，虽然收购后面临疫情带来的挑战，但团队较好应对了相关影响，充分发挥了资产管理能力，在半年时间内，该项目出租率达到95%以上，从2020年至2023年，整体出租率保持在接近满租的水平上，租金也在持续增长。

元联金融中心坐落于苏州工业园区核心地段

对市场的观察及对资产的选择

今年以来，国家出台政策进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金常态化发行，同时开展了首批不动产私募投资基金管理人的试点。

对此，李艳表示，试点是把不动产基金区别开来，基于不动产投资的特点进行针对性管理，更适配不动产的投资特征，有利于规范投资行为，有助于不动产投资基金的长期平稳发展。不动产私募基金有望发展成一个独立的大体量基金类别，全面打开通过私募基金向不动产领域（包括商业楼宇、园区、长租公寓等）投融资的通路，构建国内不动产行业资本的良性循环。

“基于这样的试点，在前端以不动产基金的方式能够为公募培育更多的优质资产。”她续言。

对于当下房企出险，一定程度上带来了不动产相关投资的特殊机会，但元联基金认为要把握这样的投资时机并不容易，因为实际上整体来看，一是优质的资产不是很多，二是双方对估值的差距虽然有缩小，但仍然存在，还是要把握好个案的资产风险，从中寻找可匹配、风险可控、收益稳定、穿越周期的资产。

同时，在近期国内一批公募REITs完成了扩募，也引发了较高的关注度。

元联基金也积极参与到了扩募的进程中，优秀的公募REITs产品一定是可扩募、有成长性的。对投资人来说，内生增长（即提升现有物业价值、提升现金流）与外生增长（即在未来更长时间内，不断注入优质资产，创造更多价值）是非常重要的两个点。扩募的机制是中国公募REITs市场建立健全，以及高质量可持续发展非常重要的一环。

通过这个扩募机制，资本市场资金回流投入到新的投资开发建设，而不至于像之前一样，要么只能卖断从而丧失管理权，要么需要依靠每年租金产生现金流，从而导致投资周期较长，只能以较慢的周转方式去推动建设。

另外，扩募机制可以带来更加分散的底层资产，能够降低区域过于集中等带来的风险问题。今年以来公募REITs市场出现了阶段性的波动与调整，市场的流动性不足是其中一个较为重要的影响因素，扩募可以提高REITs产品的流动性，使市场运行更为平稳有效。

对于元联基金如何选择投资标的，存在着不同的判断维度。

商业的角度上，收购后持续性的优质运营是真正为投资人创造价值的重点，所以在进行收购研判的起点上，会重点关注收购完成后资产能够基于现状做哪些定位及经营上的调整，从而带来进一步的价值提升空间。

另外，写字楼受经济周期影响较大，这种业态类型主要还是要关注一线或者是强二线城市的一些投资机会。

产业类项目的价值则来源于区域经济发展的需要，应重点关注区域产业政策及基于政策本身的营商环境打造；从区域供需格局上来看，核心区域的产业园区仍具有门槛高，不可替代性强的特点，因此元联基金会选择产业基础扎实、产业链完整的区域进行产业类资产的布局。

对于元联基金来说，在产业、办公或商业等各类资产的比较中，公司并不认为某一类资产目前相较而言是绝对的价值洼地，投资机会在于具体个案上是不是能找到价值被低估的资产，同时依靠自身的资产管理能力来获取尽可能高的收益。

在规模和向其他区域拓展上，元联基金的战略更加审慎。

元联基金近几年也陆续在全国范围内进行了很多项目拓展的尝试，尽管公司有着尽快扩大资产管理规模的诉求，但整体项目拓展过程中的风险把控并没有因此放松。

在新的发展阶段，元联基金在意的不仅是规模上的突破，资产选择的优质性是我们更为关注的。

“质量上更重要一些，质量的把控能够有效帮助获取收益及抵抗弱周期的不确定性。”李艳总结强调：“对元联基金来说，我们会心无旁鹜地专注在自己优势领域上，抓住时代的大机会。特别是近年来公募REITs的快速发展，使得公司在不动产投行及投资业务有着长期积累的基础上，能够获得一个爆发式的增长机会。”

有心者胜 | 面对变化的世界，以更高视野追求更高质量的发展。