“利润王”中海，做商业也能赚钱吗？

规模之外谋增长

撰文 | 雨晴

主编 | 付庆荣

图表制作 | Carol

头图来源 | 项目方

动刀架构，猛拓地盘，“利润王”中海的商业步伐持续加速。

6月，黄浦江畔，上海真如环宇城MAX登场。这是中海最高产品线——“环宇城MAX”首发之作，上海西北部最大的商业中心，总体量超32万㎡（MALL+山姆会员店+剧场）。

●真如山姆实拍图 来源：赢商网

往前数日，广佛两地，中海官宣两大轻资产项目，分别与广东东基投资控股、中国铁建达成合作，在广州南沙、佛山禅西落子环宇城。

以“重量级投入”，换一个商业门面担当；以“轻量化路径”，切换高增长赛道。求稳而生的时代，中海成为国企霸榜商业地产圈的典型一景。

过往三年至今，中海商业版图逆势扩编，非灵机一动，而是谋略之为。2019年，中海提出“今天、明天、后天”发展布局论。去年，架构大调整，强化“第二增长线”，北京、沈阳、上海、广佛、成都五大区域商管公司，分别直管华北、东北、华东、华南和中西部区域项目。

风云际会44年，低杠杆、中周转和高利润，标签化的组合公式，中海得以穿越数个周期，步调稳健，节奏自适。但不激进，不是不前进，而是在最合适的时空交点上，做出效益最大化的历史选择。

在楼市一片崩塌的当下，中海已然在商业赛道给自己找到了一个对冲地带。

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中海购物中心布局术

大玩综合体，活跃在职住复合商圈

千亿中海，代号“今天”的开发业务，是绝对的核心主业。2022年，中海总收入为1803.2亿元，其中物业发展收入1745.1亿元，占集团总收入96%以上。

相对而言，面向“明天”的商业资产管理业务——中海商务（写字楼）、中海环宇商业（购物中心）、酒店及长租公寓，非中海业绩核心贡献者，却成为中海2022年唯一正增长的板块。

5座购物中心入市，带动购物中心租金收入增至12亿元，收入占比升至23%，在管面积增加29.2%。环宇城产品线场日均客流近2万人，跻身行业前列。

可预见，在中海真如环宇城MAX等多个储备项目入市后，中海的购物中心收入规模占比还将继续上扬。

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开发模式：综合体大玩家，协同效益最大化

综合体开发模式，对于开发更为强势的企业，尤其是商业起步较晚、未将商业作为核心业务的企业来说，是一种非常高效的开发模式。

押注综合体模式，中海商业可背靠母公司资源禀赋，让购物中心与住宅或写字楼协同开发，共享客流。据公司年报，截至2022年12月31日，中海集团运营的自持购物中心共23个，规模213万㎡，多以商业综合体形态而存在。

依托中海国际中心的上海环宇荟，3万方体量的开放式街区，定位精品社区型商业中心，餐饮业态占比超七成。项目利用商务配套优势结合精准定位，运营成绩在中海系购物中心中排行前列，客流表现也远高于该产品线平均水平。

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选址偏好：活跃在一二线城市、职住复合型商圈

大综合体开发模式，从根本上决定中海的商场落位，整体随住宅、写字楼项目布局而定，但会有更明显的区域聚焦特征。

具体看，大致为两条线：一是长三角、珠三角、环渤海三大经济圈，区域市场规模大、风险小；二是区位中心城市，如西部区域的成都、重庆和西安，和中部省份的省会城市。

城市线级方面，据商业地产头条统计，目前中海在内地土储及存货主要集中在高线、主流城市等低风险核心市场，去化能力、抗周期性更强。

视角转向城市内部，会发现，中海购物中心多位于居住主导型商圈，但地处职住复合型商圈的项目客流表现更胜一筹——客源以周边人群为主，多为目的性消费，受周期波动影响小。

中海坪效最高的购物中心——北京环宇荟，是典型的位于职住复合型商圈的购物中心，位于北京四环内、地理位置优越，依托商务办公集聚区建设，毗邻高端住宅区，高消费人群集中。仅4万㎡的小体量，近十二个月场日均客流高达2.6万人。

业态组合上，北京环宇荟兼顾职住两大客群，放弃了同质化严重的零售品牌，不断补充特色餐饮及新兴体验业态，如中高端餐饮、创意手作、潮玩、健身瑜伽等品类品牌。

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中海商业启示录

规模之外，坐拥资产增值与品牌沉淀

中海商业，逆势而上。有天时地利的外部之机会，亦有内部实力外显的底气。

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低杠杆、中周转，稳健的财务实力

中海是第一家在港上市的中资企业。

1997年，中海在港上市的第五年，亚洲金融风暴降临香港。由于激进的发展模式导致资金链紧张，叠加外部环境的震荡，中海股价下挫、市值缩水、经营亏损、银行逼债……

困境之下，中海开始了为期三年的调整，确定了净借贷比率不超过40%的红线等审慎严格的发展策略，将危机意识植入中海企业基因，“稳中求进”。

据克而瑞数据，近十年来，中海的销售额排名稳定在5-7名左右，2022年以2955亿元的全口径销售额重回行业第五，权益销售额跻身TOP3。

销售额大涨的同时，中海继续保持着“利润王”之称号。净利率、归母净利率、归母净利润，均位居行业前列。

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优势之城扩规模，后进之地造标杆

在成都、北京、佛山、广州、上海、珠海、济南七城，中海均有2个及以上购物中心布局（含待开业项目）。

聚焦其近年新布局与拓展的购物中心，不难发现其选择城市的策略与打法：

成都、佛山优势之城：布局项目较多、品牌认知良好，锁定核心优质地段，轻资产加密布局

2022年是中海商业的轻资产元年，首个轻资产项目——成都铁像寺水街于去年9月开业，这是中海商业成都第4子，也是首个非标项目。

成都铁像寺水街，由中海商业与成都高投集团合作，为低密度游憩式滨水商业，构建“不夜水街”。项目所在的大源商圈，属市级商圈，中海商业借此深入成都核心腹地。

成都之后，中海商业在另一个大本营——佛山，复制着轻资产加密扩张路径。5月底，中海商业与广东东基投资控股签约，以轻资产方式接管了佛山东基童梦天下购物中心，正式宣告进入佛山主城禅城区。而其此前落下的2座环宇城，均位于佛山南海区。

后进之地上海、广州：存量较少、增量集中，瞄准高潜力副中心板块，造城市标杆样本

相较二线网红城市，中海在一线城市的商业项目偏好郊区/新城，以及城市副中心，一如上海真如环宇城MAX、广州中国铁建·南沙环宇城。

上海真如环宇城MAX所在的真如板块，2001年被规划为上海副中心之一，早期发展缓慢，2018年后提速明显。肩负着产业转型、人口导入使命，该区域亟需引入大型商业体。

中海伺机而动，于此地打造了其最高标准城市级综合体，以城市地标之态，扩大其在魔都的商业品牌力、影响力。

● 上海真如环宇城MAX效果图 来源：项目方

与真如环宇城MAX全自持的模式不同，位于广州的中国铁建·南沙环宇城为轻资产项目，战略锚定南沙副中心、南沙成熟商圈，依托中国铁建海语熙岸百万级综合体大城的组团优势，旨在打造为湾区商业旗舰标杆，计划2023年开业。

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放大国企资源优势，追时代风口而行

存量时代，“城市更新”潮涌、“TOD商业”大热，但这两门生意干起来都不易——开发周期长、资金沉淀大、运营壁垒高，央国企成为主要参与者。

于中海而言，这是其进入重点城市的绝佳机会之一。

2022年，中海环宇商业苏州首秀——竹辉环宇荟，成为当年城市更新案例典范。苏州竹辉环宇荟，前身为1990年开业的竹辉饭店，位于苏州古城区核心位置，区位条件优越，因经营不善于在2013年宣告闭店。

●竹辉环宇荟 来源：官方提供

2016年，中海重启竹辉饭店的改建规划，历经6年打磨，在竹辉饭店旧址重建了竹辉环宇荟，拉开苏州古城商业焕新序幕。竹辉环宇荟，极具姑苏风味的开放式街区，为片区补充全新商业形态，实现差异化竞争。

竹辉环宇荟体量虽小、聚客能力极佳。据赢商大数据数据，项目自2022年8月开业以来，至今年5月的客流密度高达0.28，远高于全市平均水平（0.19）。

● 竹辉环宇荟 来源：官方提供

不同于苏州，中海环宇城首进天津，靠的是TOD模式。今年4月，天津梅江环宇城开业，是梅江首个大型TOD商业项目，与6号线解放南路站紧密相连。项目定位于“更新城市理想生活”，注重营造沉浸式、互动式、体验式消费场景。交通优势叠加创意定位，梅江环宇城开业次月日均客流增长113%。

除此之外，计划2024年下半年开业的太原环宇城，是中海商业靠TOD模式闯关中西部的典型案例。TOD商业这门高壁垒的生意，已成为中海外拓的尖兵利器。

商业地产是典型的长期生意，稳步规模化的中海，能在有限市场里挖掘优质资产、拓展核心区域，靠的是自身优势与精准策略。

在“优势之城”与“后进之地”采取不同的拓展方式，战略性选址叠加符合区位特征的开发模式，故此在规模之外坐拥资产增值与品牌沉淀，以实现长期的可持续增长。

2023中国（国际）购物中心峰会

8月23-24日·上海

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