闲聊青岛房企：鑫苑没有长在灵山湾的审美上！

7月20日，灵山湾龙玺办了一场署名“为更好的灵山湾而来”的三期新品发布会。

寂寥已久的这个项目，为何突然浓妆艳抹？突出“为更好的灵山湾而来”又是意欲何为呢？

今天就来聊一聊，来自河南的房企鑫苑。

爱较劲的张勇

鑫苑置业的老板张勇，在员工和媒体人眼中是温和谦虚的，不过他对自己的评价，却喜欢突出一个“倔”。

张勇解释说，内敛、含蓄是河南晋商的特点，也是令自己自豪的身份认同。而“倔”并不意味着性格执拗，其实是“认准一件事，一定要干出样子”的坚毅。所以，谦虚温和与倔并不矛盾。

解释的针对性很强，说是回应也可以：因为治下的鑫苑一直起起伏伏做不大，江湖上总把原因归咎于他的倔。

你们说我带领的鑫苑受限于“倔”，那我不仅认领，还要做出欣欣然的样子，一股就“倔”给你们看的劲头。

可能张勇自己也没觉察到，这种劲头其实已经超出“倔”的范畴，达到“犟”的地步，甚至是“爱较劲”了。

每一个成功的企业家身上都有异于常人的气质，比如偏执，比如强迫，比如执着。相对于才华来说，气质能给企业家的成功带来更大的加持：才华解决的是技术问题，气质则能帮助他们在大浪淘沙的路上迎击困难，越过险阻。

不过气质的“度”很难把握，坚韧和偏执，倔和爱较劲，都只有一步之遥。

张勇不缺才华，1963年出生于山西平遥的他于1985年毕业于中州大学工民建专业，留在郑州的城建公司干了7年后，在万潮涌动的1992年敏锐的意识到了机会，下海组建施工队，自己当上了包工头，1997年成立河南鑫苑置业，正式进军房地产行业。

上面这段文字描述不多的经历，其实背后包含着历史性的机遇和艰难的过程。张勇抓住机遇完成过程，从无数人中脱颖而出，没有过人的才华是不可能的。

成就他的，还有“倔”吧。

2007年，张勇带着鑫苑置业赴美上市，成为中国房企赴美第一股，此时距鑫苑置业成立不过十年。

一家名不见经传的小民企成为中国房企赴美第一股，期间经历的质疑、嘲讽和泼冷水，心理素质但凡差一点的人都很难抗住。

张勇抗住了，也做成了，还可以淡淡的说出“认准一件事，一定要干出样子”这样的话，都离不开他的“倔”劲。

那一年，各种荣誉纷至沓来，鑫苑甚至被誉为“河南王”，建业集团都只能望其项背。

但是出道即巅峰，此后的鑫苑就开始一路下滑。2019年，鑫苑置业的合同销售额仅为146亿元，而同在河南发展起来的房企中，建业已经达到1011.5亿元，正商也超过了500亿。排在鑫苑前面的河南房企还包括康桥、亚新、昌建、正弘、汇泉等等。

还负面缠身，纳入失信黑名单、遭遇天价罚款、频借高利贷、年报难产、质量失守……，一次次透支品牌声誉。

为什么发展落伍，还陷入负面泥潭？

不听劝，是坊间对张勇的评价。

比如2016年以6000万美元拿下闲置30多年的纽约历史建筑凯斯剧院，彼时就有观点认为，历经多次倒手的该项目背景复杂，开发风险极大，多家纽约本地开发商尚且盘活无方，国内开发商没必要去接烫手的山芋。但是张勇一意孤行，坚持认为“该项目的地理位置非常理想，尤其是在法拉盛以及皇后区高端公寓市场库存短缺的情况下。”

后来项目的开发麻烦多多，一言难尽。

还有2014年在马来西亚马六甲省买下总面积687.966平方米的海上土地填埋开发权，开发海上花园项目，也是张勇顶着诸多劝阻之声执意要做。鑫苑在2018年的年报中解释该项目进展缓慢的原因是：由于在马来西亚没有过项目开发经验，也没有从事过填海工程，这种扩张对资本和管理资源都提出了巨大要求。

没有在马来西亚的开发经验，也没有从事过填海工程，投资之前不知道吗？

张勇当然知道，他只是爱较劲，越劝越要这么干。

爱较劲不是坏事，但是把握不好尺度，就会由成就切换到拖累。

爆雷

海外一系列项目遭遇难处，国内也屡屡失机。

2008年，鑫苑将总部迁到北京，开启全国化、国际化的道路。

很难评判这个决定的对错。

企业和人生一样，每一次选择不能只凭结果来判定对错，因为错过的选择未必就有好的结果，也不可能把时间倒回去验证。

选择了全国化、国际化的鑫苑，也没法验证当年如果选择坚守河南市场是不是更好了。虽然那些曾经的身后小弟都靠着坚守本土市场而做大做强，一个一个超车而去，但他们毕竟不是鑫苑，也没有一个爱较劲的老板。

只能说，在中国楼市的黄金发展期，鑫苑有点虚掷年华的感觉。至于原因，有促狭的媒体说是“实力撑不起梦想”，不应该在资金、人才、管理等方面尚未准备就绪的情况下放飞梦想，并开启逐梦之路。

张勇应该也感受到了压力，2013年开始推动鑫苑置业进行“组织再造、战略重构”，喊出的口号是“二次创业”。坊间传闻张勇要对标万达，再造一个“小万达”。

他也确实高薪聘请前万达副总裁王信琦担任CEO，打造了一支全新的职业经理人团队。而王信琦也算干得不错，此后三年营收的同比增速分别为-1.86%、2.45%、26.59%，有越来越好的趋势。

但是张勇显然没有特别长远的耐心，看到整体销售规模仍然在百亿左右徘徊，于是在2016年又换思路又换人，不仅开启全面推动产业化、智慧化发展的模式，还选择了同样来自万达的张立洲接替王信琦。

张立洲任上的2018年，鑫苑又开启了科技化转型变革之路，打造“一主五辅”的产业格局，先后成立产业平台鑫创科技、融资代建平台鑫岩资产、地产管理云平台鑫巨科技、商管公司盈怀商业、物管公司鑫苑物业、智慧科技平台爱接力科技。

张勇和他的鑫苑看起来要脱离主业发展高科技了。

不过业内并不看好，因为房企培育多元化业务转型在业内早已普遍存在，多是出于平衡考虑。但鑫苑却是在核心房地产业务增长缓慢状态下，完全脱离主业发展高科技的做法，难以让人称道。

有观点认为，急于突围的鑫苑有四处乱撞的感觉。

CEO张立洲可能也不太适应这种乱撞的感觉，2019年突然离职。此后顶替他的李尚荣没有干满一年，又卸任给贺海飞。

从2013年到2020年，各家房企在楼市的狂飙大潮中乘风破浪，很多百亿规模的房企努力冲刺实现了千亿规模。而鑫苑在不停地调整模式、更换舵手，规模仍然囿于一百来亿。

有媒体直白地说，鑫苑置业的高层频繁变动和踏错转型节奏使其错失时代红利。

屡屡失机错过时代红利倒也不算最严重的困难，如果跟债务高企相比的话。

2018年鑫苑负债总额突破72亿美元，资产负债率高达90.72%，经营性现金流为-22.90.19亿美元，同比下降-116.39%。为了应对资金压力，不仅多次向公司主要管理人员出售房地产项目公司的股权，还借起了高息贷款，比如在河南一家小额信贷公司借了一笔利息高达11.6%、总额度为728万美元的贷款。

很难想象，在楼市最鼎盛的2018年和2019年，鑫苑会在资金压力下焦头烂额。

此后楼市转冷，情况就更难了。为了维持局面，甚至还将旗下的商业管理项目、资产管理项目、产业地产项目以及科技研发等业务，出租给万达集团进行管理。但是这一切的努力并没有阻止爆雷的发生：2022年7月19日，鑫苑置业在美股发布公告称，6月29日到期的优先票据尚未全额支付。该票据下的到期应付总额（包括本金和利息）为5.453亿元人民币。

爆雷后的鑫苑置业艰难求生，仅从去年9月至今就7次被法院列为被执行人，金额达到16.8亿元。债务危机传导到项目上，引发项目烂尾、业主维权等一系列问题。

没有长在灵山湾的审美上

其实在爆雷之前，鑫苑置业已经多次成为被执行人，其中就包括2022年5月31日青岛科达置业有限公司被广东珠海法院列为被执行人。

青岛科达置业有限公司是鑫苑的全资子公司，2018年由鑫苑从山东科达集团手中接过全部股权，并获得原科达天意华苑项目5#地块，使用权面积64442㎡，最终项目定名为鑫苑御龙湾。

位于融创茂东北侧的鑫苑御龙湾，位置很好。

海滨城市青岛历来注重湾区的发展，2017年还拟定了“三湾三城”的战略定位，其中就包括灵山湾。

从东方影都落地开始，灵山湾头顶着“东方好莱坞”的称号，汇集了融创茂、星光岛、东方影都影视基地等一系列知名地标，不仅成为青岛“影视文化”的名片，人气也逐步上升，热度堪称西海岸顶流。

再加上依山傍海、景观资源优质，地铁规划丰富且进展可观，灵山湾被业内人士称为青岛的“下一个富人区”。

但是坐拥核心位置的鑫苑御龙湾，好像没有长在灵山湾的审美上。

从建设、开盘到交付，一拨一拨的扯皮事。违规被罚、农民工讨薪、质量问题、延期交房，楼盘项目能遇到的问题几乎一个不缺。而项目方似乎也缺乏处理问题的诚意，有业主花4百多万买了房子发现多处问题，投诉到12345后管理部门要求开发商处理，开发商回复说会去业主家拜访。然后，上门拜访的时候送了业主一个足球。

业主都懵了，这是说“政府给他施压，他又把球踢给我们业主吗?”

送足球的事情被媒体报道后，业内也懵了：还能这么玩呢？上对有司下抚业主的事，这样的做法往好了说，也是有失粗鲁吧？

可能项目方并不觉得粗鲁，他们的认知里这不过是寻常吧。

有一个网友回复说：鑫苑御龙湾之于灵山湾，仿佛是新衣上的饭粒，充满别扭。

2017年夏天，青岛慧据智慧城市产业发展有限公司以15亿元拿下滨海大道南、名人岛西的6宗捆绑出让的商住和科教用地，其中的住宅用地建设了灵山湾龙玺项目。后来经过一系列操作，鑫苑集团实现对青岛慧据智慧城市产业发展有限公司的100%控股。

有御龙湾口碑在前，灵山湾龙玺有意无意的淡化鑫苑的背景，名字都不加了。

但是很多问题仍然一脉相承，这里不说也罢，有兴趣的朋友去搜一下就知道了。

因此去化困难，只能杀价，凶悍无比的杀价，通过“放血式”的价格和重赏渠道的方法。

堂堂“距海30米”、“1.01墅级低密”的项目，价格比身后的一堆远海楼盘都低很多。给中介的分销费用更是惊人，甚至超过周边某项目的5倍。用青岛一个楼市大V的话说，一套房子的分销费用快赶上整套房子的装修费，这样的重赏也只有即墨温泉和胶州上合的个别项目见过。

这是灵山湾啊，怎么就把自己弄得像一瓣蒜一样，用刀背拍烂在案板上去卖了？

以致有人说，就是它一手扯掉了灵山湾曾经高高在上的幌子。

这也就是为什么，7月20日举办的新品发布会要以“为更好的灵山湾而来”做主题的原因。

因为要对冲“把灵山湾做坏”的评价。

至于寂寥已久的这个项目，为何突然浓妆艳抹？那是因为鑫苑西安区域公司的总裁兼管了山东区域公司，上进心还是要表现一下的。

行吧，有上进心是好事。

祝鑫苑的新品越来越好，别再这么累了。

文/花满楼

编辑：周道