万科光谷纯新盘细节曝光！88%得房率！

最新动态：万科光谷锦曜（东湖高新-金融港），纯新盘，预计下半年首开，万科重返光谷之作，预计8月初会有所动作，主推建面约95-126平户型，带装修出售。

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楼盘聚焦：

1、万科出品，容积率2.08，板块最低；

2、95-126平三房四房，户型设计超级注重功能性，112平设计3+1房，定位十分明确，宣传得房率最高可达88%，必须要看看；强功能性，但梯户配比2梯2户很高，定位高品质刚需、刚改群体，目标明确

3、周边售价1.7-2万左右带装修；

4、地铁、学校、商业全都步行可达，综合条件不错。

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一、基本信息

重点：容积率约2.08，规划11栋住宅

万科光谷锦曜目前规划数据等尚未进行公示，对外可展示的信息比较少，我们先就这些信息大体看一看。

万科光谷锦曜占地面积约59823.17平，总建面约168324.02平，容积率约2.08，绿化率约30%，共规划11栋住宅。

规划户数1087户，车位1485个，车位比约1：1.36。

项目效果图

2.08的容积率在目前金融港几个新盘中算是最低的了，来看看其他几个

美的·云筑容积率约2.22

平安璟园容积率约2.23

伟星·光谷星悦广场容积率约3.0

万科2.08的容积率是板块最低的。

另外，万科光谷锦曜的外立面也是类公建化外立面，颜值很高。

项目效果图

项目效果图

二、产品

重点：主推建面约95-126平三房四房，宣传得房率最高可达88%

目前万科光谷锦曜项目的户型产品还没有定下来。

（户型图暂时不能公示，但小妹已拿到草图，想看的加小妹微信）

主推建面约95-126平的三房、四房。

按照宣传来看，为95平三房两卫，112平3+1房，126平四房设计。

从面积段设计来看，算是相对偏刚需的产品。

但得房率以及梯户比设计，都说明了它并非传统的“纯刚需产品”。

得房率后面再说，梯户比为2梯2户，其实这有点接近豪宅的配置了，私密性很强。

与金融港其他几个新房对比来看：

伟星光谷星悦广场，户型面积段98-126平 ，面积段跟万科差不多，但伟星全都是三房设计，最小的98-100平户型为三房一卫。

平安璟园 ，还未开盘，主打建面约105-150平的三房四房，都是两卫。

美的云筑，户型面积段90-130平三房、四房 ，其中，90平左右户型是三房一卫，100平及以上户型均为两卫设计。

首先看面积段。

万科光谷锦曜主打95-126平户型，起步户型算是金融港板块相对偏小的，仅次于美的云筑，最大面积也是金融港板块几个新房里面最小的，这也意味着总价区间跨度相对较小。

其次看功能设计。

万科光谷锦曜95-126平户型宣传的是三房四房，也就是说，最大的126平户型为四房设计，而伟星125平的户型为三房设计、平安璟园122平为三房设计，从功能性来说，四房的功能更为齐全。（美的云筑125平为四房设计）。

在不考虑公摊区别的情况下，125平的三房空间感要比四房更舒适。

还有112平的3+1房。

从这个角度来说，万科光谷锦曜是比较注重功能性的，定位偏刚需，类似美的云筑，但万科的品牌明显更强。

另外还有一点需要提的是，万科光谷锦曜目前的宣传资料显示，项目最高可达88%的得房率。

这个得房率还是比较高的，可以一定程度上弥补小面积多空间的弊端。

三、关于拿地及开发商

重点：时隔多年，万科重返光谷！

早在今年年初，就有知情人士透露，在2022年土拍市场上，万宸房地产竞得的位于金融港板块的P(2022)113地块，已确认由万科投入开发，将于今年下半年入市。

目前这一地块案名已正式定为万科光谷锦曜，再次证实了这一消息。

2022年12月，武汉市万宸房地产开发有限公司以底价8.96亿元竞得光谷金融港板块P(2022)113号地块，楼面价约7202.57元/平米。

该地块属于光谷南金融港片区， 位于东湖高新区流芳一路以东、高新五路以南、流芳路以西、高新六路以北 ， 土地面积59823.17平，总建面124400.00平 。

地块要求：

1、最大计容建筑面积:不大于 12.44 万平方米

2、建筑高度:不超过 80 米（按照2.9米层高计算，最高不得超过27层）

3、需配建9 班幼儿园1处，用地面积不少于 3780 平方米建筑面积不少于 2730 平方米

4、用地范围内控制 1 公顷公园绿地

拿地开发商为武汉市万宸房地产开发有限公司。

根据天眼查显示，武汉市万宸房地产开发有限公司是深圳市丰汇智诚实业有限公司&深圳前海富士泰德投资管理有限公司合资公司，分别占股60%、40%。

从明面上看不出来万科在内。

但小妹重新追根溯源，发现张俊强、张春燕疑似与万科有千丝万缕关系。

不过现在这个已经不重要了，万科已经官宣了项目案名，没什么异议。

万科其实没太多好说的，我们此前还专门介绍了一期万科。

万科企业股份有限公司成立于1984年，民企性质，2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2022年位列第178位。

2017年，深圳地铁集团成为万科集团的第一大股东 。

所以现在单纯说万科是民企性质也不太对，毕竟深圳地铁集团是国企性质，确切可以说成是国企控股的民企。

万科成立至今马上40年的时间，业务版图也是比较大的，遍布国内外。

武汉目前在售的万科项目，都有20个左右（包含尾盘+鄂州项目），早已交付的就更多了，像知名度比较高的万科金色城市（白沙洲开荒者，百万方大盘），还有万科汉口传奇等，伟鹏万科御玺滨江（二七滨江豪宅），都是万科的经典作品。

万科的项目定位范围也很广，从万元左右的刚需盘，到2万左右的刚改盘，到3万左右的改善盘，甚至到4万的豪宅，全都有，开发经验很足，产品也是在不断的更新升级中，对于一些细节的把控比较强，这也是万科光谷锦曜值得期待的原因之一。

加上万科是最早开始做装修的开发商之一，如果说要在装修房里面选个靠谱的，万科无疑是优选。

四、关于价格

因为是纯新盘，目前万科光谷锦曜还没有放风价出来，不过基本也就是参考周边了。

从售价角度来看，附近在售的新盘就两个：伟星以及美的，均为带装修出售，伟星均价在2万左右，美的云筑在1.66万。

二手房方面，同属东湖高新区的平安光谷春天挂牌均价在1.8万左右，金地艺境挂牌均价2万左右，附近的招商东城华府挂牌均价在1.5-1.6万左右，但它属于江夏区了，区域没有优势。

综合一下，基本周边售价也就是1.7-2万左右，万科从品牌来说占优一些，不过性价比也是很重要的，定价也不能脱离市场。

从拿地角度来看，万科光谷锦曜的楼面地价为7202.57元/平

对面的伟星拿地价为5915元/平（包含了商业），带装修售价2万

虽然万科光谷锦曜的楼面地价比伟星要高，但是伟星楼面价包含了不少商业，去掉商业的话住宅楼面价更高，两者实际可能差不多。

并且万科光谷锦曜就在伟星的对面，是极有可能参考伟星的价格的。

另外，在今年年初，孝感锦宏置业拿下了金融港的P(2023)012号地块，位置更好，楼面地价7733元/平，就看它什么时候入市了，如果比较早的话，竞争就更加激烈了。

五、项目地段、交通、配套

重点：沌口核心 配套成熟

万科光谷锦曜位于流芳路与高新六路的交汇处，属于东湖高新区（地块归属东湖高新），如图所示。

具体来看，项目西面、北面紧挨着2号线停车场，西面停车场过去是佛祖岭社区以及武汉大学人民医院东院区，北面停车场过去也是佛祖岭社区的一部分；

南面是伟星光谷星悦广场，东面紧挨着光谷十五小东校区，另外还有一块空地（现状），看规划是文化活动用地，预计将规划建设“图书博物馆”。

整体来看，万科光谷锦曜的位置也还算可以，东侧相对远离了高架，避免了噪音影响，东侧距离地铁不远，出行还算方便。学校、商业、医疗等配套都还比较近。

交通配套：

地铁方面，万科光谷锦曜距离最近的地铁站是2号线佛祖岭站，从项目出发前往B出入口约1公里左右的步行距离，不算很近，但也不远，步行可以接受。

其实项目紧挨着的就是地铁停车场，就是可惜没有设置出入口。

佛祖岭地铁站

自驾方面 ，项目门口就是高新六路，且距离三环也就3公里，通过高新六路向西即可上光谷大道高架，通往光谷核心，或者转入三环线通往武汉三镇，向东可转入光谷三路，通往光谷东，自驾还是比较方便的。

商业方面 ， 项目对面就是伟星光谷星悦广场，伟星带有一个商业规划，规模不算很小，后期万科业主也是可以共享的。

1.5公里范围内还有世达广场、同兴生活广场等商业，这两个商业体是比较成熟了的，不用等待。

世达广场

同兴生活广场

还有龙湖打造运营的约2万方佛祖岭地铁上盖商业，预计2024年开业。

周边成熟小区也比较多，日常的生活购物还是比较方便的。

教育方面，项目需配建9 班幼儿园1处，用地面积不少于 3780 平方米，建筑面积不少于 2730 平方米。

项目东面紧挨着光谷十五小东校区，南面不到500米就是光谷第二高级中学和光谷三小，1.5公里直线范围内还有光谷七小、光谷为明实验等学校。

光谷十五小东校区

光谷实验中学

根据2023年最新的东湖高新区划片显示，万科光谷锦曜属于光谷三小的划片范围。

但项目东侧紧挨着光谷十五小东校区，后期也有变动的可能。

2023年划片显示，光谷三小对口的初中为武汉市光谷第三初级中学。

万科光谷锦曜与光谷三初的直线距离在1.4公里，远倒不算远，不过被主干道隔开，前往也不算特别方便，接送是必须的了。

光谷三初目前来看，在光谷属于第二梯队的学校，比光谷实验稍微差一点，不过光谷多数都说新学校，高学历人群集中，考出一个学区房出来也不是没可能的。

医疗方面，项目附近有武大人民医院东院，距离不远。

生态休闲方面，项目距离汤逊湖不算远，带孩子骑行是比较合适的。

附近还有个佛祖岭公园的规划，绿地面积约4.6万㎡，目前已于2023年2约开工，预计可能在2024年完工。

另外，附近有不少高校，比如传媒学院、软件工程职业学院、铁路职业技术学院、湖北经济学院、武汉商贸职业学院等等，高校的容积率都是比较低的，整体建筑密度不大，学校附近消费也比较亲民，这一点还是非常赞的。

小妹点评

1、万科项目自身的条件不错，板块最低容积率新房，万科品牌！

2、地铁、学校、商业等配套都比较成熟，而且距离也基本都在1-2公里内，生活氛围比较浓厚。

3、户型设计比较注重功能性，且起步面积相对较小，户型跨度不大，总价跨度小，更吸引光谷年轻人；最高88%的得房率可以期待一下。

4、教育方面可能算是个缺点，按照目前的划片来看无法对口区域一梯队学校，但这个没交房就还有变数，不能一口肯定。

5、关于价格，大概率参考周边，目前周边多数在1.7-2万左右，万科光谷锦曜的售价也会参考。

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