【老杨说房·第3期】在神木买二手房？交易税费、贷款时首付……怎样计算→

// 主讲人：神木论坛房产部老杨 //

在神木购买二手房会产生哪些费用？

贷款有哪些注意事项？

怎样做整体预算？

假如你在神木想买二手房，那么你知道怎么去计算买房成本吗？老杨遇到过很多购房者，虽然一直在看房，到了成交时才发现购房所需缴纳的费用超出预期，非常被动同时让原本购房好心情也荡然无存。

在房产市场，普通人所具备的购房知识与房产销售人员还是存在很大的信息壁垒，今天老杨就给大家普及下在神木（大部分知识全国通用）购买大产权二手房过程中可能会产生的费用和贷款注意事项，同时也会教大家怎么样去做购房预算……

一

购房首付比例与利率

购房预算首先应该考虑的是付款方式，全款购房相对简单，贷款购房所涉及到的费用较多。

全款购房成本：房款+过户税费+中介服务费；

贷款购房成本：过户前需付出款项（首付款+过户税费+中介服务费）+按揭款项。

如果你打算贷款购房，可根据神木各银行公示的住房贷款细则选择适合自己的付款方式。

商业住房贷款首付比例：首套贷款比例30%，二套40%；

商业住房贷款利率：5年以上首套4.0%/年，二套4.8%/年。

住房公积金贷款首付比例

首套贷款：≤144㎡比例20%， ＞144㎡比例30%；

二套贷款：≤144㎡比例30%， ＞144㎡比例40%。

住房公积金贷款利率

首套：5年以上年利率是3.1%；

二套：5年以上年利率是3.575%。

二

贷款额度与年限

贷款年限：最高30年

贷款年限与借款人年龄、楼龄有关，这两项取最低数值。房屋竣工年限超过30年银行会限制贷款，楼龄20年以上部分银行会减少贷款年限。

贷款者的年龄也是银行评估借款人是否有偿还能力参数之一，部分银行要求与退休年龄一致：男性18-70岁，女性18-65岁。

假如借贷人今年40岁，那么贷款年限的计算方法为70-40（实际年龄）-1=29年。

现在的房贷还款比较灵活，还贷超过半年后可以申请一次性还清，且没有违约金。对于当前有经济压力且计划未来一次性还清房贷的购房者来说，选择最高年限更为合适。

商业贷款银行要求借款人收入是月供的2.2倍，近年来针对个体工商户微信支付宝小额入账也可计为收入。

公积金住房贷款银行要求个人须连续缴存满半年且无提取，同时贷款额度与个人缴存比例、账户留存金额成正比，单身最高贷款限额为65万，夫妻双方最高为85万。而商业住房贷款只要借贷人有偿还能力就没有额度限制。对于高标的交易房屋贷款借贷人也可做商业+公积金组合贷款。

神木公积金在存量房（二手房）住房贷款板块有一定的局限性，同比其他城市，在神木商贷不能转公积金，同时贷款款项不可直接放款给卖家，只能放给买受人，而且公积金要先过户才能申请贷款，对卖家来说有一定风险，致使大部分二手房交易中卖家不接受公积金贷款，反而商业住房贷款设计的流程更容易让卖家接受。

三

怎样计算购房首付比例

大部分人觉得购买二手房和买新房一样，总房价×30%就是首付款，但事实上是贷款金额为房屋评估价×70%，余下的则为首付款，看起来表达意思接近，实则有一定差距。

评估价是银行需要有专业机构对当前房屋风控定价，实际房屋成交合同价仅作为参考。一般评估价是参考历史成交价和网络房源展示价格的80%。

例：某房屋销售价是100万，银行评估价可能只有80万，可贷额度是80×70%=56万，首付就是100-56=44万，加上后期过户税费和中介费，首期需付款项可能会超过总房价50%。

如果房屋有抵押，首付款则是另一种计算方法。假如房屋售价100万，原业主有按揭贷款65万，业主没有偿还能力情况下，有可能需要客户首付还贷或要垫资赎楼。这种情况下首付只能按照65万来计算，贷款额度需控制在35万内，多贷对买受人来说会有资金风险，那么对于手头只有40-50万预算的客户来说，要购买这套房就会超出预期，这种情景在滨河新区会比较常见。

四

二手房交易税费

目前在我国大部分城市二手房交易所产生的税费均由买受人承担，但按照法律规定，买受人只用承担契税，其它税费承担者则为出卖人。

出让商品住房税费见下图（按照指导价计算税费）：

划拨土地在以上基础上需增加土地出让金（按照分摊土地面积计算），目前在神木需缴纳的土地出让金为分摊土地总价的40%；经济适用房为60%；在当前交易中部分经济适用房也是按照40%计算，例如：人民小区4区。

如果是公司名下的房产：需要另缴纳营业税、企业所得税，印花税，需在公司注册地缴纳。

若房产规划用途为商用（商铺、写字楼、商服），在神木需要缴纳税费约为成交价33%，要比国内一线城市武汉高14%。

在神木中介公司一般收2-3%服务费，个人兼职做居间业务收费标准不一。

在这里老杨得提醒各位购房者，购房要谨慎，对没有经纪资质机构或个人签署的居间合同有潜在风险。

本期就分享到这里

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