我国产业园REITs特点与美国ARE对比分析

我国产业园REITs的特点和股价表现：

底层资产优质，部分REITs因短期内收益存在波动，整体运营状况稳定。

• 资产层面，除东久新经济REIT底层资产分散于江苏多个三线城市以外，其他REITs底层资产均位于一二线城市，资产优质，所处地区均有其优势发达产业；

• 行业定位层面，整体而言各个REITs底层资产的租户所处的行业以信息技术、高端制造业为主；

• 出租率层面，2021年上市的蛇口产园、张江REIT、东吴苏园REIT、中关村REIT2022年均出现出租率下滑，临港创新智造产园REIT、国泰君安东久新经济REIT、华夏和达高科REIT2022年出租率保持接近满租状态；

• 租约层面，临港创新智造产园REIT租约期限最长，2027年或面临租户集中到期风险，其他REITs租约多在3年左右，集中在2023-2024年面临租约到期风险，需关注其招租运营情况；

• 运营效率层面，2021年上市的4支REITs受宏观经济及租户行业影响，2023年Q1业绩均出现下滑。2022年上市的4支REITs仍表现良好，毛利率因折旧摊销不同而出现较大差异，净利率除和达高科REIT外均在50%以上，EBITDA利润率均在60%以上。2023年上市的湖北科投光谷REIT盈利水平处于板块内中等水平；

• 负债结构上，除华夏和达高科REIT外，其他REITs的资产负债率均在22%以下，整体而言负债率较低；

• 二级市场价格走势上，首批上市REITs于2022年2月达到峰值，略有下滑后在高位区间波动，2023年3月以来持续下跌至今。中关村REIT、华夏合肥高新REIT、华夏和达高科REIT跌破发行价，湖北科投光谷产园REIT上市即破发，目前股价仍低于发行价；

对比美国产业园ARE，ARE的特点：

底层资产优质，长期价值创造能力突出，股票价格受国债利率和通货膨胀率影响较大。

• 资产层面，ARE持有的资产具有稀缺性，多位于美国发达城市的发达区位，资产用途集中于生命科学、农业技术和科技研发办公等；

• 行业定位层面，ARE所持有的资产租户也多为大学研究机构、大型科技公司、制药公司等，租户行业定位与其资产定位高度匹配；

• 出租率层面，ARE常年维持90%以上的出租率；

• 租约层面，ARE因其租户所处行业多与研发相关，周期长且迁徙成本高，故签订的租约多为长期租约，租金稳定增长。此外，ARE还会通过开发、改造新的空间每年用于出租，新空间租金较高，是其营收增长率提升的主要来源；

• 估值层面，ARE未受到宏观经济影响前，其P/FFO估值范围在15X-30X；

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