北京楼市：多个新盘集中入市，能否借风起势？

这一次，北京市跟风很快。

就在住房和城乡建设部部长倪虹那段令楼市振奋的讲话报道一天后，北京市住建委就做出表态，将认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，结合北京房地产市场实际情况，会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进北京房地产市场平稳健康发展。

这个表态虽未涉及具体措施，但是时间节点跟得这么紧，这意味着北京市其实也在等风来，之前虽然中央几度发声要支持居民合理住房需求，但是政策具体从哪些层面、哪些维度可以切入，还是这次倪虹部长给出了方向。

降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”这几个方面，正是像北上广深这样的一线超大城市，亟待松绑的楼市政策。

无独有偶，深圳和广州几乎与北京同时发出了相同声音。

北京住建委既然在第一时间就反馈发声，说明有关的预案可能早已做好计划，只待发令枪响，有针对性的政策就会适时推出。否则，喊了半天的“一区一策”，却迟迟未见动静，难道是不作为吗？非也，应该是在等待时机。

当然，作为全国政策“风向标”的北京，一定会坚持稳中求进的总基调，只对一些时过境迁、不合时宜的政策做出调整，如普宅标准界定、认房又认贷这两个对市场形成过度束缚的条款。但别指望政策会大鸣大放、房价和市场会报复性反弹，这不是政策调整的初衷。

在等来政策的风向之际，北京楼市又出了个热销盘，昌平新城首开·梧桐山语取证即开盘，卖了308套房，成交额15.4亿元。这个业绩虽不如越秀·星樾一把清惊艳，但别忘了，这可是六环外的项目。

如果把该项目的开盘热销归功于正好赶上这几天的风口浪尖，显然是不客观的。此前小窝君曾分析过，在地铁昌平线沿线有了三个选择后，北部的刚需、刚改人群置业必将重点考虑性价比（昌平置业逻辑已变：地铁远3站，房价差7000，搁你怎么选?）。

首开·梧桐山语的最大优势就是价格，此次开盘均价甚至降到5万以下。以朱辛庄买80平米两居的预算，至少可以在这个项目买95平米三居，而且昌平新城东区是昌平区重点规划发展的新城市中心，昌平主城区又多年未有新盘供应，因此，无论是选择多坐五站地铁的外溢，还是地缘需求，都可支撑项目的开盘热销。

与首开·梧桐山语同天拿地的上海大华朱辛庄项目，刚刚公布案名为“大华·启宸府”，设在朱辛庄的售楼处将于8月开放。

周末，小窝君从小区门口的中介门店了解到，近期的带看量有所增加，很多买房人从密集的政策发声中已有所触动。从7月第二周，北京二手房成交量环比上涨6%，也有一定的体现。

对于盘桓新房市场的买房人来说，最近又迎来多个上半年拿地入市的新盘，小窝做个简单梳理：

1、朝阳区五环继续卷

上半年，朝阳区的新房成交量在城六区中排名第二，仅次于丰台区。第二批次供地中朝阳区共成交4宗地，全部在五环沿线，而当下最卷的区域就是五环。

上周才开放售楼处和样板间的玺悦朝阳，重现隔壁保利和光煦境开放时长队排到马路上的热闹景象。

老本行做农业和乳制品的三元嘉业，在这个项目上并未一味求快，虽早早公布案名和产品户型，但他们在产品打磨上花费更多时间，才正式交出答卷。

虽然避开了与和光煦境的正面硬刚，却迎来了中建璞园、保利东坝项目与北京城建奶西项目等几个新盘，尽管从产品上不一定形成对位竞争，但是关注度被分散是必然的。

中建璞园产品、售楼处均已明牌，主打74—125平米二至四居精装洋房产品，在取证之前，落实了白家庄小学和八十中将落位前苇沟的利好，这对该项目的开局正是一场及时雨。

示意图

保利在与京投联手包揽东坝北西区B006和C012两宗宅地后，京投退出由保利独自开发，据悉产品面积段与和光煦境相似，为100—170平米三至四居，纯改善社区，突破之处是可能有阳台。项目售楼处预计9月初开放。

北京城建竞得奶西315地块后，据悉将打造170/190/210平米大平层产品，这应该是受到中建宸园大平层产品供不应求的鼓舞，在容积率仅1.4的地块上，做大面积品质改善产品是明智的选择，毕竟还有很多买房人持币待购。

以上几个新盘的入市，使朝阳区五环区域的改善市场内卷加剧，而刚需入住朝阳区的门槛要接近600万总价。

2、豪宅买家东西皆有目标

上半年北京10万+豪宅的优异表现，让人们一度担心会不会对北京出台松绑政策有所影响。

第二批次供地中，只有海淀四季青两宗地指导售价在10万+，但12.1万元/平米的价格仍然有倒挂。

目前，越秀竞得的003-1地块在快速引入北京城建合作开发后，项目案名也已经流出——“香山樾”，这个名字既清晰地表达项目的地理坐标在香山，“樾”字也是两家合作企业项目常用的，如越秀·星樾，城建龙樾华府、龙樾天元、龙樾西山等。

座落在香山别墅区的香山樾，容积率只有1.05，选择做四层洋房平层产品，户型面积包括180平米四居、220/270平米五居，套总价约2100万起。

自颐和金茂府、融创香山壹號院两项目清盘后，海淀四季青再次释放供应，价格还有倒挂，预计又将是一场豪门盛宴。

西部再现四季青双星，东部也等来两个姗姗来迟的豪宅，东四环朝阳公园板块的融创壹號院和姚家园板块的御翠园，前者取证在即，后者已经取证（东四环朝阳公园板块出新房了，单价未过10万），介于两项目产品线并不重叠，因此不必直面竞争。

这两个项目的表现，在年终盘点丽泽、朝阳公园、四季青三大豪宅板块时，将成为支撑东部市场的依据。

融创壹號院效果图

3、西四环建工熙华台亮相

西四环最卷的板块在丰台青塔、小瓦窑至石景山衙门口，北京建工与城乡房屋在摇号竞得丰台青塔地块后，操盘速度也不慢，日前发布项目案名为“北京建工·熙华台”。

项目产品定位也出乎某些业内人士预料，没有做小户型产品，而是选择做96/115平米三居和125/156平米四居的纯改善产品，按项目8.5万元/平米的指导售价，总价区间在800万—1300万元。

鸟瞰效果图

在这个区域、这个价位上，熙华台的竞品目前有北京城建旗下的龙樾天元和宸知筑两个项目，前者单价同为8.5万元/平米，目前网签去化约30%，成交价约8.3万元/平米；后者拥有单价低1万元的优势，但去化速度也差强人意。

熙华台的优势在于与海淀区仅一路之隔的地理位置，周边的城市资源更加完善与优质，另外项目在产品力各个维度都将迭代升级。

其实，像这类产品总价在1000万上下的改善项目，是当下日子最不好过的，因为目标人群正是受北京各项政策影响而难以入市的家庭。

好在，该来的风终归是要来的。

4、招商璀璨系双子星齐入市

上半年，在北京土拍市场，招商是当之无愧的最大赢家之一，独自拿下通州东小马、亦庄嘉会湖、丰台羊坊村3宗地，甚至在摇号中赢了两次。

招商在通州和亦庄两个项目均推出了“璀璨系”新品，一个叫璀璨公元，一个叫璀璨时代。

璀璨公元在通州万达设立了城市展厅，产品为77—140平米二至四居，精装交付，项目共592套房源，有一半需现房销售，期房部分据悉首推只有192套。（通州招商新盘入市，区域市场压力加大）

通州区目前新盘供应充足，市场内卷激烈。在北京市住建委表态将响应中央和住建部精神后，通州双限能否得到松绑，也是买房人和业主关注的焦点之一。

璀璨时代产品户型已公布，目前已启动排卡，售楼处和样板间将于8月初开放。项目共规划21栋楼，全部是两梯一户的洋房+小高层，户型包括89/102平米三居、120/140平米四居，全盘面向改善，套总价在500万—800万区间。

璀璨时代规划鸟瞰效果图

嘉会湖板块另两个项目，绿城桂语听澜已处于尾盘阶段，丰禾嘉会网签去化仅达25%。在璀璨时代入市后，丰禾嘉会的压力将加大，但招商的产品力也不足以吊打对手，且拿地成本比前两个项目高了近5000元/平米，并没有打价格战的底气。

对于买房人的好处则是，在价格相同的情况下，可以在三个项目中充分选择、多维比较，比如拼户型、精装标准、得房率等等。

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——北京楼盘返现金额——

1、朝阳望京云尚、望京国誉府、中建星光里、玺悦朝阳、金隅昆泰云筑，小窝返现3-20万

2、大兴橡树湾、御璟星城、未来云城、逸境、德贤华府、和悦春风，小窝返现3-15万

3、通州国誉朝华、融御、璀璨公元、京玥兰园，返现2-6万，另有特价房

4、亦庄招商璀璨时代、丰禾嘉会、桂语听灡、合生me悦，小窝返现3-11万

5、丰台君礼著、北京悦府、建发璟院、北京天誉、天阅山河，小窝返现3-10万

6、海淀中海富华里、香山樾、栖海云颂、山屿西山著，小窝返现2-15万