深圳南门墩旧改：等待12年，开工停工之间的艰辛历程

2021年佳兆业暴雷后

2021年佳兆业暴雷后，一份“拟处理资产清单”流传开来，涉及18个项目，总价值818亿元。清单不断扩充，其中包括位于南山东角头、福田东山小区等优质地段的项目。然而，佳兆业已被市场逼到山穷水尽的地步，不得不频繁抛售资产。

回顾历史，佳兆业曾在2014年面临类似资金链断裂的危机，但借助房价上涨的风口成功解套，成为千亿房企。然而，这次的危机似乎更为严峻，且处于市场下行周期，令人担忧佳兆业难以逃脱困境。

佳兆业的动工、停工，让南门墩村民备受困扰。拆迁合同中规定，佳兆业应按时支付过渡费，然而自2021年11月停工以来，过渡费出现“断供”现象。村民们的生活受到影响，租房负担重重。

在无奈的情况下，南门墩村民自发组织维权行动，要求政府将项目转让给实力强大的央企国企，尽快复工回迁，并督促佳兆业按时支付过渡费。

布吉南门拆迁的故事

南门墩，对于很多布吉以外的朋友来说，这是一个陌生的地名；对于布吉人来说，这是一个耳熟能详的地方；而对于在这里土生土长的村民来说，这是他们梦想开始的地方，如今也是令他们“梦碎”的地方。

南门墩位于布吉街道的中心区，北临中兴路，南临龙岗大道，西临铁东路，东临吉政路，紧邻深圳东站和轨道3号线、5号线及14号线换乘站布吉站。这优越的地理位置使得南门墩成为罗湖进入龙岗的第一站，也是很多人来到深圳、观察这座赫赫有名的经济特区的窗口，堪称深圳的门户、布吉的门户。

相传，南门墩始建于清朝康熙十二年（1703年），因刘氏巨源太祖公传至十一世祖有章公迁移至此繁衍生息而形成。刘氏一族先祖迁居此地时，此地已称“南门墩”，故刘氏先祖即以此作为村名沿用。刘氏宗祠始建于1910年，重修于2010年。建筑平面布局为三进一天井结构，砖墙、木梁架、尖山山脊、灰瓦顶、红漆木门。宗祠旁边为旧村传统的客家民居，大都建于清末民国时期，大部分依旧保存完好。2013年9月，南门墩刘氏宗祠和周边的客家民居等建筑被列为深圳市龙岗区不可移动文物。

然而，过去的南门墩并非一片美景，与深圳的许多城中村相似，曾是楼房密集，里面充斥着电线交织的握手楼，缺乏充足采光，墙体陈旧斑驳，透着岁月的痕迹，这里亟需改变。

转机始于2008年。

这一年，南门墩被列入《深圳市城市更新改造项目2008年度实施计划》，迎来旧改重生的大好机遇。此后，又经数年，在2013年11月，南门墩片区城市更新单元范围调整经批准后被列入《2013年深圳市城市更新单元计划第二批计划》。

后又辗转4年，终于在2017年7月，《龙岗区布吉街道南门墩片区城市更新单元规划（草案）》获批。

根据草案公布的信息，南门墩片区将打造成计容建筑面积达63万平的超高层综合体。整体规划有14栋超高层，其中包括1栋62层写字楼、1栋46层公寓、多栋40-46层住宅，以及集中商业区。另外，还配建有一所18班制幼儿园和24班制初中。这将是一个集住宅、商务公寓、商业、办公及酒店于一体的大型综合体项目。

2020年6月8日，规划又经历了修改，原规划分期存在宗地切割、拆除范围划定技术误差、公共配套变电站未计容等问题，调整后的二期实施建设用地面积为34405.6㎡，更新单元用地面积减少至123791.0㎡；计容积率总建筑面积（含地下经营性面积）增加至636200㎡。这些修改虽然让人有些失望，但南门墩仍然期待着新的起点。

历经12年的等待，南门墩终于迎来了“准生证”，正式开工的消息传遍大家，村民们为此欢欣鼓舞，离回新家的日子似乎近在咫尺。

然而，开工之初，南门墩的旧改项目又迎来了意想不到的停工。原因之一是当时正值全国范围内房地产调控的高峰，中央坚持“房住不炒”的定位，全国各地出台了多项调控政策，使得开发商在新项目上暂缓行动。南门墩的旧改项目也因此受到影响，施工现场一度繁忙后又变得冷清。

随着房地产市场调控及市场低迷，一系列民营房企如绿城、恒大、阳光城等纷纷倒下，佳兆业也无法幸免。工资拖欠、楼盘烂尾、理财产品违约等负面新闻频繁出现，成为地产界热议话题。

政府部门对此也在积极寻求解决方案，包括推动项目处置、引导大型国企、央企及优质房地产企业接盘项目等。然而，南门墩旧改项目的复工方案未通过审议，需再进行优化。

面对风雨飘摇的佳兆业，境外债权人还向其提请了清盘，加剧了佳兆业的困境。债权人失去耐心，政府和村民也陷入无力的反抗。

直到今年，布吉南门墩一期已经启动开工仪式，二期还在拆迁阶段，但是项目要多久建好，让村民拿到房子还是个未知数。

因此，还有少许的村民已经没有了耐心，便开始转让回迁指标，3w左右/平，在找人接手，可以去开发商签拆补合同，对于没有名额社保想要上车深圳的人来说，通过接手回迁指标等待几年拿到红本商品房或许是个不错的选择，见仁见智。

南门墩旧改项目或许还需漫长的时间，虽然现在的局面令人失望，但南门墩村民仍保持乐观、期盼旧改能尽早焕新蝶变。