吐血整理！广州第一梯队的学区房，还剩几个没降价的？

二手亏本也难卖，一手新盘去化不好，进入超长蓄客期，不敢轻易开盘。

在当下的楼市冷淡期，一二手市场几乎都拿不出什么傲人的成绩，拥有“教育王牌”的学区房，会不会是个例外？

毕竟，这些年学区房的房价涨幅迅猛，诸如越秀、天河这种教育强区，学区房的价值一度被推上“神坛”。

无论是10万+的顶级学位房，还是楼龄近30年的老破小，都在学区的加持下，身价水涨船高。

今天，就盘一盘广州天河、越秀、海珠、荔湾这中心四区的学区房，主要以大家公认的第一梯队名校所对口的小区为主，看看有多少小区的房价还能坚挺住？

用统计的数据说话，供大家参考！

关注学区房的朋友，可以一起聊一聊！

01.

越秀11个小区带涨

但有盘跌了3.2万/平，趁势捡漏？

在广州的名校当中，鸡娃的家长们最理想的择校区域，肯定是越秀，20多家省级老牌小学，这扎实的底蕴，不是谁能轻易动摇的。

就因为这个，越秀学区房的涨幅一直都领涨全市，尤其是第一梯队小学的对口小区，哪怕是20年、30年楼龄的老破小，依旧在市场上卖一个好的价格。

不过，今年的二手房行情，越秀的老破小的房价开始出现回调。

据不完全统计，第一梯队东山培正小学、文德路小学、东风东路小学、铁一小学、小北路小学、农林下路小学所对口招生的45个小区中，基本都出现了不同程度的价格回调。

仔细数数，近两年还能保持价格上涨的小区，仅有11个小区。

以土豪都想孩子读的东风东路小学来说，他们的目标小区就是锦城花园、东风广场、君汇世家，在其中挑选其一。

可近两年，三个小区只有君汇世家还在溢价上涨，对比2021年的均价，今年的价格涨了1.3万左右。而锦城花园则从均价12.6万/平的水平，跌回均价10.7万/平的水准。

不过，在今年的成交量中，君汇世家目前仅成交了2套，不如锦城花园（7套）和东风广场（16套）。

很明显，大家在趁势捡漏！

跌的更狠的是东山雅筑，同在东风东路小学的buff加持下，价格却从10.9万/平，跌落至7.6万/平，跌幅30%。

明明这个小区楼龄相对较新，管理成熟，环境也OK，离小学还近，为什么跌的这么惨？

或许是在售的基本都是3-4房的大面积户型，总价高，相对比较难卖，业主的心态，开始服软。

来源：贝壳

02.

天河价格坚挺

顶级学位房的涨势凶猛

再看天河。

说实话，名校资源已经不输越秀了。

本次统计了44个学区房小区，价格还在涨的小区有15个，涨幅在1%~35%之间。

而且各个小学对口的小区，均有价格坚挺的杰出代表。

比如华景小学的华景新城芳满庭园、历德雅舍。近两年的均价分别涨了1.98万、1.86万。

对口体育东路小学的中海花城湾，价格也异常坚挺，涨势喜人，均价从2021年14.1万/平，飙升至18.3万/平。而且在二手市场上交投活跃，据贝壳平台成交数据显示，中海花城湾今年上半年最高的成交单价去到21.7万/平，非常的夸张！

天河第一梯队的学区房中，跌幅最为明显的是龙口西小学对口的协和新世界、枫丹雅筑小区，对比2021年的价格，分别跌了25%、22%，均价10万+的协和新世界，回到了8万/平的“半山腰”。

另外，龙口西小学对口的小区，涨幅也是甚微，没啥变化，普跌较为严重。

其中原因，或许一方面是因为市场行情，另一方面是龙口西小学的学位紧张，年年预警，学位的不确定性增加，学区房的价值属性自然也就没了市场。

03.

意料之外！

海珠学区房价格全线回调

越秀、天河还有多盘的价格能挺得住，那海珠的学区房又是怎样一个情况？

本次统计了海珠3个第一梯队的小学所对口的部分小区，得到的数据结果是——全部价格回落，跌幅在1.3%~19.5%，有点出乎意料。

从数据看，这些小区的回落价差倒是不大，除了佳兆业君汇上品跌价1.25万/平以外，其他小区近两年的价格变化不算很大。

其中，同福西路小区最稳，1980年建成，楼龄43年的老破小，价格还能维持在3万出头，名校属性的加成较多。

而且，这个小区1-2房的户型较多，总价100-250万就能买个同福中路小学的学位壳，上车门槛低。

楼龄较新，价格较高的是海珠实验小学（富基校区）对口的富基广场、朗晴居二期。2000年后建成的房子，近两年的均价基本在6万/平的价格线上站稳。

对海珠老城区来说，价格不低了。

04.

荔湾近4盘微涨

学区价值会被稀释？

最后一个是荔湾。

整体来看，荔湾的学区房的价格浮动，要比海珠好一点。

部分重点小学对口的15个二手小区，近两年还是有4个小区的价格出现不同程度的涨幅。

属于乐贤坊小学招生范围内的惠城花园、宝盛新家园，价格走势出现略微上涨。而沙面小学对口的花语水岸的均价，已经突破了5字头，均价5.1万/平，两年的时间，涨幅10%，表现不错。

价格下跌比较明显的万科金色荔苑，同等面积段的户型，2021年的成交价6.3万/平，而今年的成交价5.3万/平，硬生生砍了10000元/平，且截至目前为止，今年仅成交1套，实惨！

不过，在贝壳的挂牌价，依旧还是6-6.5万/平，业主的心态坚定，还在期待着重回2021年。

说实话，荔湾这些楼龄较大的学区房，价格回落会是一个趋势。

近年来新建的一手新盘基本都自带名校，导致荔湾的名校资源越来越丰富，本次统计的这三所学校，其带来的学区加成属性在减弱，更多鸡娃的家长，被分流到了其他新冒头的省一级名校。

比如，不缺名校的广钢新城，和花地湾自带省实学校的万汇天地，就是家长们的另一选择。对口广东实验中学荔湾学校的中海花湾壹号，现在的均价已经坐稳5.4万/平，小区均价稳中上涨。

综合来看，荔湾楼龄较大的二手学区房，会被拥有优质省一级名校的次新房，或新房给挤兑，期望学区属性提价，有点难了。

05.

总结

最后，再稍微地总结一下。

从中心四区第一梯队的学区房来看，现在的学区房降价成风，天河、越秀作为教育强区，学区房的价格确实有回落，但也有逆势上涨的“尖子生”，扛住了当下不乐观的市场行情。

这也侧面说明，二手市场行情不好，但还没到凉凉的地步。

在这里，我想说的是，如果有学位需求，要买学区房，那我建议是多看多对比，一是货比三家，可能会捡到比较笋的价格入手，二是避坑，别成了接盘侠，折在自己手里。

比如，楼龄很大的老破小，大家就千万要慎重考虑了，因为老破小在市场上的价值，必然是跑输大市的，现在普遍在跌价，尤其是户型差、环境差的，后续难再涨，优先价格比较坚挺、稳定的。

而且，因为双减政策、生育率逐年降低的影响，学区房的价值属性，已经没有以往那么值钱了，现在广州各区都在疯狂加建学校，且都拼命内卷引进名校，说实话，未来不缺好学校。

你觉得呢？