超特大城市城中村改造，等同于楼市的棚改模式吗？

作者 |罗乾波

出品 |睿诚研究院

近期，相关政策密集出炉，主要有：

·4月28日，中共中央政治局召开会议，其中就提及“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设”。

·7月21日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。

·7月24日，中共中央政治局召开会议，提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

其中，在7月21日的会议中提出：

“会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。”

简析：

为拉动内需和破解楼市的乏力等症状，监管层选取了超大和特大城市的城中村这一载体，来激活市场的发展。

据睿诚研究院观察，这个政策与前不久推出的《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》，有较强的相关性，都是直指城区的人口比较集中的老城区一带，只是在具体的范畴及实施方面有一定差异，但也有很多重叠的地方，结合及叠加起来，就是要推动人口稠密的老城区，在环境提质、业态变化、消费升级等方面，能带来更多的价值。

其中，二者也有一定差别，城中村，只选取了21个超特大城市作为试点，而老旧小区则辐射到全国，前者是国内目前城市纵队中的主流，人口、产业、价值等示范性较强，也兼顾了东南西北中之有效布局，以便通过试点来摸索可行的经验等，进而推广复制到全国。

同时因为，本轮的城中村改造，到底是采用原来的货币化棚改方式，还是实行回迁安置方式？在落地的具体方案上，还需等待政府给出相关指引。

对此，业界也有众多猜测。

睿诚研究院认为，实际上，因为经济模式和周期已经完全不同于过去，而且城中村改造，是国家城市更新行动战略下的一大模块，不可能去重复过去的棚改等模式，不然单纯的货币安置方式所带来的巨额现金，必将对新的产城发展模式造成巨大冲击，尤其是近年好不容易引导进入实体产业的资金，非常有可能会外溢来博取其中的红利，目前的产业结构又将遭受冲击。

这并不是国家想看到的。

上述7月21日的会议精神中，重点提到了两句话——“要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造”+“要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划”等，在原则和逻辑上面，在目前各个城市的城市更新的总体要求是一致的，在实操的稳定性和风险把控等方面，已经做了有关设计，而避免了以前棚改那样货币安置下的出现的“繁荣”，而并非许多业内朋友所讲的那样——本次城中村政策的出台，就是为了就楼市那么简单。

睿诚研究院独家观察：

时至今日，房地产只是产业中的一个板块，已然进入到存量提质时代，往昔的增量开发模式已经不符合新一轮周期的核心发展要求，近期很多业内朋友，把本轮城中村政策直接与棚改挂钩、或搞成了棚改3.0版本，显得非常偏颇。

如上所述，这完全不太可能。

一切往楼市上引的观点，都有别样的目的。

再者，退一步讲，假设21个试点城市，出现了较大面积的货币安置的模式，会遇到几个现实问题：

◢一是，巨大的安置资金，难以解决，而且主要由政府平台公司操作，在这21个重点城市，其拆迁安置成本是一个天量数字，要及时兑现的，不可能听你去画饼，故而，导致政府平台公司做不到；再假设一下，央行和国开行等推出专项类资金等扶持政策，也将导致要多印发货币，其后果亦非政府所能承受的。

实际上，这种货币超发的情况，在当下的环境里不可能发生。也可知，货币安置的模式，很难成立。

◢二是，从城市更新的约束下来看，城中村的改造，在“严禁大拆大建”的要求下，纷纷趋向“留改拆”和有机更新等渐进式更新模式，加上保障性住房项目的分流等，现在的城中村改造区域，其可推倒重建的机率和占比都被大大压缩，投入和产出之平衡很难实现，故而，上述的政策说到，要以政府为实施主体来操作，这并不是说没有有实力的民营企业，更多是说民营企业绝大多数是逐利的，亏本的生意，他们不会参与，并非是一些朋友所讲的那样——民企企业实力较差而将实施主体确定为政府的核心原因。

◢三是，从业主的角度来看，随着城市等的不断发展，在数十年教育下，城中村的老居民，也渐渐了解了自己所居区域的价值，按过去棚改模式的要求，居民的价值选择也在快速改变，非常可能不一定会离开所改造的区域，因为，各个城市城中村的区域早已变成了城市的中心，其价值不是一次性买断式补偿就能打动他们，更多人会选择回迁模式，以便持续分享城市发展的价值。

棚改方式下的货币安置手法，会在很多城市实现不了。

那么，也将减弱很多朋友对城中村政策对楼市刺激的期望，而打破许多人心中的“幻想”。

◢最后，在不同的城市或城市的不同区域位置等，城中村项目的处置方式会有很大的变化，比如在长沙，天心区湘江东岸的西文庙坪因历史文化和建筑风貌保护、以及拆迁成本等制约，最后走向了有机更新的道路；再如，在开福区万达广场背后东侧一带，目前依然是棚户区状态，各方力量和利益尚在博弈，还不知道何年马月才能做到改造落地？

长沙的这个情况，在其他城市肯定也会存在，只是位置、规模、复杂情况不同而已，因此，也会导致本轮城中村政策出现很多现实的变化，而不会出现过去棚改模式中的“喜人气象”，其中有一点就是，早先棚改的模式以先“拆”后建为主，是典型的房地产模式，其投入和产出在当时高速发展的时代，能有效实现；而现今的城中村改造，在全国的以“留改拆”为主的一盘棋下，以及居民不一定再选择货币安置的情况下，本已捉襟见肘的新建面积、在市场并不活跃的时刻等，必将导致许多城中村项目的推进速度和效率大打折扣，故而，那些期待城中村来救楼市的朋友，就会很郁闷。

当然，这种情况，全国来看，会占有一定的比例，而非全部，但在“严禁大拆大建”和有机更新的众多要求下，想借助城中村改造来激活楼市的思想，多半会是一厢情愿，实际上，这也不是出台超特大城市发展和加速推进城中村改造政策的本意吧。

从而，整体来看，对目前国内的产经等领域的发展会有一定的积极作用，可是，如果有意或无意将其等同于以前棚改的政策，就将经不起推敲了。

一些人，一味地鼓吹和曲解该政策的真实含义，可能对市场并没有什么大的价值。

毕竟，政策生发的时代背景、环境等迥然不同，借助的载体、操作的要求、具体政策的边界、所寄予的期望等也发生了巨大的变化，2015年的棚改和当下的城中村政策，已经不可同日而语，机械或故意套用棚改的说法，只能自欺欺人和误导市场。

同时，从趋势来思考，楼市的激发，是一个系统问题，难道只是简单把资金赶入房地产市场就可以雄起了吗？

那么，头痛医头，脚痛医脚的局面将会再次上演，而于整体的经济等的发展而言，或许是一个不甚科学的反作用力，尤其是在新趋势下。

否则，也会导致近年的努力毁于一旦。

总结：

上述4-7月的相关城中村政策，更多是从城中村改造本身和城市更新发展的角度来提出的，在21个主流试点城市中，老城区中的城中村的面积占比较大，对推进全国的城市更新有重要影响，超大和特大城市的示范，对中国实施城市更新行动具有重要价值。

过程中，通过城中村改造和老旧小区改造等，对拉动内需和国内经济等的发展，也必然具有强大作用，但相对而言，这是一个二级或三级的效应，不可能像某些朋友所说的那样来大手笔或直接救楼市。

退几步来看，即使有巨量的有效资金来支撑城中村改造，也不可能再次出现过去棚改那样的推到重建和快速达成产出平衡的局面，以前市场兴旺，在拆建比和容积率等方面皆有足够的支撑，民企政等，都可以算的过账来。

这还是完全理想化市场层面的情况，还不必说，在城市更新驱使下，以及各城区的历史文化保护、拆建比被约束、容积率和限高指标等被限制、原居民不愿意离开故土和看懂了未来价值等心理、社会资本方因实力等进入这个领域的能力不足等，超特大试点城市在城中村改造上面，还有许多现实问题和障碍要突破，而非一日之寒，也难以达到某些朋友所臆想的能快速托起楼市、和展现出普大喜奔的局面。

城中村改造和棚改，在规范的定义上也不一样，两者难以等同。具体差别，请求教度娘，此略。

综上所述，一切基于救楼市的呐喊，仅为声嘶力竭的叫唤，是自己想多了，得不到本轮城中村政策的有效回应。

据此，睿诚研究院小结为：

趋势不可违，必须面向未来，方可持续前行；

周期有要求，必然反思过往，才能找到新路。

本文为「睿诚研究院」（ID：hnrcyjy）原创文章，其版权归我方所有。未经授权不得转载，喜欢的敬请点赞和转发为谢！