北京买房：理清思路，购房建议895

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们是刚需首套买房，预算550以内。因为喜欢朝阳公园，目前考虑朝阳公园周边房子，农展馆、团结湖等地。目前主要考虑望京附近上班交通较方便，能享受朝阳公园附近的配套和公园。

想和您咨询下这农展馆附近的老破小（85年左右）是否值得购买呢，后续是否会有升值空间呢（担心买到砸手里）？另外想和您咨询下：农展馆配套的八十中枣营分校（小学、初中）是否有竞争力呢？

A：

1、老破小没什么值不值的，看自己的喜好，优劣势都很明显的。

2、没有单独的升值空间，只可能跟随大盘涨跌，不吃亏不占便宜。但流动性一般都相对弱点儿，出手的时候挂牌期长，适合长期持有不轻易置换的。砸手里不可能，甭说85年的了，55年的还照样卖呢，主要看价格和是否着急了。

也不是完全没有独立升值空间，有两种可能。一是成为学区房，而是原址重建。但这都是意外利好，无法预测。

3、八十中枣营现在还算不上多强的，以前的枣营中学和枣营小学，都是普校。不过房子也没学区溢价，居住的性价比相对高，各有利弊。

4、总之老房的优势就是相对稳妥，朝阳区老公房都差不多，只要户型没硬伤就没什么风险。但别期望值太高，这就相当于退休的老人，拿个退休金挺好的，指望着再次创业和升官发财什么不现实。

仅供参考。

二

Q:

本人计划在月坛或者金融街买一套学区房，孩子明年出生，2030年9月入学，纯粹是为了孩子上学不自住。

请问：

1、现在买时机是否合适，个人感觉学区房越早买越好。但月坛，金融街目前溢价有点高，是否需要等到孩子上小学前买，担心现在买完后，学区划片会有变化。

2、如果现在要买的话，目前预算首付250万-300万左右，成交价希望控制在600万左右，上述预算是否能在金融街or月坛买到“上车票”，如不能西城其他学区还有推荐吗？

3、在预算够的话，希望孩子上学后过几年可以转手卖出，考虑保值的情况下，能否推荐几个二手小区或房。

A：

1、现在的时机还行，过了信息采集了本来就市场平稳，再加上楼市整体成交量低，价格算阶段性低位。2030年入学，准备的有点儿早了，说不好到时候的行情和政策。现在金融街的溢价率40%吧，挺高的，这价位的占坑儿房更高些。常规建议是不建议这么早准备，一下七年，光溢价部分的租金损失就不少，也说不好溢价本身是否会受影响。

2、西城除了这俩就是德胜了，也算是阶段性低位，目前出区，但过了高峰期大概率就恢复正常了。

3、上学后过几年，那就得十年之后了，这到时候再说吧，现在考虑了也没什么意义。只能说目前没溢价且升值好的多数都在朝阳区，北部和东部居多，还有海淀五环外的西二旗清河一带也都挺好。小区有的是，到时候再考察也来得及。

仅供参考。

三

Q:

当前背景：女方在后厂村，男方在望京上班。男方长辈在海淀有一套两居自住房，现在考虑在霍营/立水桥买一套自住房，无学区无落户需求，总预算包括简装430W内。

1、女方家父母在外地，之后想进京带娃/居住，想置换掉外地二三线房产换一个北京的住房自住或出租，但是缺乏购房资格和足够的资金。

2、预算范围内的商品房一般只能够到回迁房/两限普通小两居，或者是类似bjb的品质一居，暂无法满足父母带娃可能居住空间。

3、霍营/立水桥附近有一些商住产品，大体了解背景筛选后同时满足“离地铁近+民水电+燃气+有小区且偏民用+一梯不超过7户+总价＜270W”的。目前仅有饸立方的loft勉强满足，层高为标准5.4米（小区是商品房+商住+两限混合、自采暖）。

4、现在女方父母的考虑是换掉二三线不动产，然后结合新人全款买一个商住，前期新人自住，后期有娃后父母带娃居住。新人再根据到时候工作情况买一个单独的小两居/一居。

5、商住主要是父母置换自住，不住时可能出租（当前三户月租11K出头，年化5%左右）。但无增值需求，能接受7年内跌20%到200W，短期无出售考虑。

请教问题：

1、在无上学无增值无落户需求的背景下，偏居住型的商住可否考虑。除开已知的限制/弊端，还有什么可能的暗坑或者是可以调研的方式。

2、我们打算提前租住的方式提前体验具体的意向房源，例如住1-3个月对它进行实际的居住考察，不知是否合理。

3、目前以饸立方为例，它loft户型56平左右单价折合4.5W/平，同小区户型偏差的西向小两居约5.5W/平，不知是否偏贵，计算公式如下：

a、商住如果是平层，价格应为同/近似普宅的半折为宜。

B、如果是loft，最多按平层的1.3/1.4倍价算，也就是657折，上面的例子折合为3.6~3.9W/平，性价比较高。

4、想咨询北4~5环是否还有类似的地铁附近偏民用的sz选择，且能满足之前的需求的，目前看过95%的商住都无法考虑，也缺少合适渠道统一的了解。

A：

1、BJB是什么意思啊？太专业了，我经验不足看不懂。

2、无增值需求，接受7年跌20%，每年3%，这种要求还头一回遇到。直接租房好不好啊，和存款利息差不多，何必赔钱呢？

3、商住还有的暗坑就是房产税和土地出让金了。本来这种房就是应该交房产税的，有成型的法律，只不过北京一直停收而已。那如果开征房产税，大概率先从商业地产开始。

另外到目前为止，对商业用地的出让金还没明确说法。如果出台不利政策，对房价都是利空影响。再有就是物业的品质了，这不好说，看物业费的收费比例吧。

4、提前租住，挺好啊，考察一下是应该的。看看邻居有没有什么闹事儿的，避免将来的麻烦。

5、商品价格是供需关系决定的，公式和理性分析意义不大。这问当地中介吧，只有他们熟悉价格。

6、SZ是什么意思啊？是指商住公寓吗？这我都不熟，我一般只能从投资角度分析，都是惦记着赚钱的，一上来就确定要赔钱的我帮不上忙。还是找别人吧。

仅供参考。

四

Q:

夫妻是集体户但不在北京工作，房子买在了家乡城市，近些年的升值远远落后还很少居住。目前如果卖掉的话加上积蓄能有300万左右，仍有首贷资格，请问是否应该买在北京？

如果买的话应该买在北京哪里？不需要学区，只是希望能保值好即可。有可能会短期居住，大多数时间是会出租的。

A：

1、是否应该买在北京，这外人不好建议，房子是用来住的，在哪里工作生活就买在哪儿呗。北京或许是保值更稳定，但住不上的话合适吗？而且老家的是否卖掉更得自己定了，不敢建议。

2、如果定了在北京买那就先做个总价预算吧，也就是贷款多少，或者是能承担多少的月供，不同的总价对应不同的板块。一般来说如果是出租为主那就买在朝阳区，600左右的就以东四环外为主，低于这总价的基本就是东五环外了，相对选择多一些。都保值挺好，大多数小区至少不落后，房龄新的也较多。

3、总之这还是自己先定吧，没有标准方案，外人不好建议。

仅供参考。

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