北京买房：理清思路，购房建议894

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们家在西城长椿街和阜成门有两个两居老公房，然后未婚妻准备买房，她工作在百子湾，算贷款预算680w左右。我们计划是买一个偏增值的房子，过个五年八年有孩子了卖了，然后再卖一套西城的凑起来买一个大的。看您说过增值买二手房，但是这个预算有限老破小她又没看上，而且现在都说楼市分化严重，大家越来越注重居住品质，老破小可能行情会越来差，怕到时候没人接盘，所以这个预算在考虑新房。

新房我们目前主要看的是十八里店，亦庄和东坝的新房，知道您更多关注的是二手房，但还是想您帮忙分析一下这几个板块哪个更合适我们？或者如果这个预算买二手房增值更合适您觉得哪个板块值得推荐呢？

A：

1、我没说过增值买二手房。而是二手房大多数都在市区，相对更稳妥，因为本身就是大盘的主要组成部分。而新房如果是市区豪宅也多数没问题，房产的价值由地段儿决定。郊区新区说不好，无论新房二手房，那就得看规划配套的完成情况了。

另外老破小的行情从来也没好过啊，从一开始就是买房人没辙之后的选择，但凡有更宜居的谁买老房啊？但这没人接盘就扯淡了，都喊了20多年了，从2000年公房上市开始就有。其实这就是我们开发商们共同维系的一个谎言，就怕人们都买二手房，那我们的新房就不好卖了。

2、所以这就看自己的喜好吧，在预算不是太高的情况下，注重自住就买新房，肯定居住体验好。注重保值就买成熟板块的二手房，相对稳妥的多。甭管哪种也是先选品质高的，实在没有选择了再看老破小。市区成熟板块的老房就跟退休老人似的，指望着再有什么特殊的升官发财没戏，但退休金肯定是随着经济发展上涨，占不到便宜也不吃亏。但老房流动性弱，优劣势都很明显。

3、新房我实在不熟，不方便点评人家，老惹麻烦犯不上。这还是咨询渠道商或中介吧，他们卖房的才熟悉项目。二手房600多万就以朝青四惠为主呗，百子湾也有保值不错的，就是贵点儿了。金都杭城东区，金泰先锋北区，这就是两极分化的结果。

仅供参考。

二

Q:

请问章哥现在是在从事什么工作，感觉挺潇洒似的。我也在房地产集团，央企，只不过是后勤人员。现在是在父母资助下买房，因为总预算在400-450w之间，所以纠结于东四环老房和通州的新房。我父母是让直接买在东城的学区房，虽然非常小，但能一次性解决将来孩子的上学问题。请问您的建议。

A：

1、我现在的工作还跟房地产有关，跟着起哄而已，所谓的潇洒就是无职无权也无钱，只好学阿Q假装不在乎了。

另外一上来就问生存方式，一般来说是想给对方设立个定位，以便于计算或确认在交谈往来的尊重程度。提醒一下，这虽然是一种通行的社交模式，但更适合在社会上，在央企中未必合适。

2、注重自住就买新房，居住体验好。更注重保值或过几年还想置换就买市区老房，大多数都更稳妥，换房时不吃亏。这个预算不好做到兼顾，只能看自己的主要需求进行取舍。

3、所有父母的想法都是一次性解决孩子一生中的所有问题，人之常情。但我觉得没必要，还是分阶段解决眼下的问题为好，毕竟这预算不是太高，非得都兼顾的话反倒都受影响。

人类之所以进步，或者说北京之所以这些年发展快，很多时候其实就是因为年轻人不听老人的话。毕竟老人虽然经验足，但未必适合这种社会转折期。从学区房来讲是之前十年的升值很好，因为一直是入学高峰期。而过两年就是确定的低谷期，未必还能延续强势，溢价部分有可能受影响。

所以如果是孩子快上学了就买学区房，如果还早的话就没必要，过了高峰期再考虑也不晚。

仅供参考。

三

Q:

请问丰台建华学校周边的房子有学区溢价吗？如果没有的话是不是可以现在买下，然后如果将来成为公立校的话就成为学区房了？您认为可能性有多大？因为不想等的时间太长。

A：

1、丰台建华是民办校，小学摇号中学点招，等于没有学区房，周边的房子自然没有溢价。

2、觉得合适就买下吧，反正在居住的性价比上也不吃亏。比如旁边的假日风景什么的，如果转为公立校的话就肯定是学区内了。

3、可能性有多大我不知道，刚招生，怎么也得出了成绩之后再转吧？要不然转为公立之后的生源就不太好说了，至少比民办校麻烦一些。所以我觉得至少也得三年，等中考成绩出来才会有说法。甚至有可能等高考成绩呢，确定了学校的江湖地位才能招到尖子生。

4、总之我觉得反正现在买也不吃亏，愿意买就买，但最好别太急着让人家转公立。如果刚一两年就转公立，那仍然留在海淀好不好啊，干嘛费劲巴拉的一分为二到丰台啊？丰台的生源怎么都比海淀略弱一些，那就更需要时间来出成绩了。

仅供参考。

四

Q:

我们在考虑石景山的远洋山水，景山远洋分校的学区房。但好像东城区景山学校本校衰落了吧？怎么好像很多年没什么消息了。那这会不会影响到石景山啊？目前看的都是700万的两居，能买吗？

A：

1、没什么不能买的，学校和小区都挺好，溢价也不高，物有所值。

2、景山本校这几年是消息不多，但绝对谈不上衰落，这种学校也不可能衰落，顶多是不快速扩张而已。这几年是没什么太多消息，我觉得两方面原因。

一是学区房很少，偶尔出一套还都挺贵的，跟普通家庭没什么关系，也犯不上炒作，自然没新闻。二是高考成绩虽然很强但也不算太突出，在东城不算拔尖儿也就没什么新闻了。但这并不能说明学校资源下降，只能说明是有一些孩子没有参加高考。

我前几年看过景山的统计，说是高考率80%左右，也就是有20%的孩子没参加。原因是什么自己猜吧，有可能是孩子长辈觉得用不着，也有可能是去山东蓝翔学挖掘机了，一切皆有可能。

3、总之景山远洋很好的学校，石景山就吃亏在顶级高中不多，对于牛娃在中考时的选择少一些。但也是好事儿，房子的溢价还低呢，居住的性价比就高了。

仅供参考。

五

Q:

非京户7年社保的首套首贷需求，首付200内，总额预计500以内的小两居或者一居。以投资保值为主，前期出租出去。未来有可能转自住或者2年后卖掉。工作海淀，目前只看了草桥的小两居。关于投资保值为主的流程选筹，请帮忙推荐。

A：

1、两年后就卖掉，那这得计算一下交易税费是否划算。首套房一般也在3%以上，契税1%，中介费2%起，看能否做低吧。

2、草桥在板块上没什么问题，大多数都不落后，品质高的有超出大盘的。可以看看城南嘉园的，还有丽水园和星河城的几个小区，都挺好的，以板楼为主。不过毕竟这是丰台，租金一般没有朝阳的高，大概低个10%吧，也不算太多。规避塔楼小区就行，很多年都不受追捧了。

3、具体的我没推荐，这得找当地中介，只有他们有房源。

仅供参考。

六

Q:

东城区和平里学区的华府景园次新小区，价格并不高，不知道什么原因，求解。

A：

1、商品价格是供需关系决定的，价格不高就是因为感兴趣的人少呗，还都不愿意出高价，所以才落后了大盘，十多年了，所以才比周边老破小都价格低。

2、主要原因就是产品不受追捧了，当年这种大户型公寓的形式很流行，顶层还设计成复式。但2003年后这种产品就很少了，2008年奥运会之后除非是地块儿限制，否则没人开发这种产品了。

优势就是地段儿好，劣势是社区环境普通，户型大总价高，朝向也普通，不符合现在的居住习惯了。穷人买不起，富人不太愿意出价，所以价格走弱，很难逆转。

3、小户型的应该还行吧，学区房还能自住，大户型的更弱点儿。不过溢价率是和平均值一致的，单价低不代表溢价低。这看自己的需求吧，优劣势都挺明显的。

仅供参考。

七

Q:

我们目前房子为朝阳爱这城的复式两居室，110平米，全南向。但考虑到我们两个人都已经50出头，而且没有子女，担心以后上下楼不方便，同时也担心这种户型以后越来越不好出手。目前我们已经把房子挂出出售，希望能卖到850万左右。

想换金港国际或者润枫水尚或者首城国际或者石韵浩庭的两居室，希望总价在1000以内。这样再过些年，一方面可以保值，跟上大盘。另外一方面好卖，以便于用卖房钱养老。您看我们这个想法是否正确？这四个楼盘您有什么建议？非常希望您能在百忙之中能够给我们一些建议。

A：

1、复式，按说不至于继续走弱，近十多年来大多数没这种趋势了，只是流动性普通而已。也就是出手时挂牌期长，但和平层的价格差率一般不会改变。

2、如果住的不舒服就换了吧，带楼梯的确实不太方便。这四个小区如果单看价格走势当然是首城国际占优了，各种户型都不弱，至少是没落后大盘。其他三个普通吧，以后应该跟上大盘。润枫水尚更占点儿地段儿优势，但户型偏大，和年轻人为主的地段属性有些错配了，所以没有旁边的华纺易城受追捧，自住更合适。

或者这么说吧，如果说是论地段儿当然是朝青占优，从产品流动性则是首城占优。要是我就在朝青看看华纺一类的小区了，相对能兼顾。

仅供参考。

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