学区房，为什么突然就崩了？

家里通网的居民都听过一句话：上海学区房暴跌了。

甚至很多朋友都知道高兴花园、浦东梅园等下跌典型。

学区房曾经是楼市宠儿，也引领了2020年这波大涨。 才 两年多时间，怎么就被彻底打死了？

为了回应大家疑问，环二做了大量数据分析，发现学区房暴跌并不完全属实。

01

单学区跌幅更大

梅园三街坊对口福外小学、建平西中学，是顶级的双学区。

2020年之前，梅园三街坊一房成交单价14万左右。

2020年中立即推到了20万以上，涨幅高达45%。

随着学区房整体下行，很快就又回到了14万，彻底跌回2020年。

其实跌回2020年不是最惨的，最惨的是跌穿2020年底价。

浦东另一个顶级学区是明珠小学（B区），对口潍坊六、七、九、十村，长河国际公寓。

潍坊十村33平一房，2020年由11万多涨到14万。

现在直接跌到10万左右，不仅低于2020年，也比2017年低很多。

即使你是2017年买的潍坊十村，到现在也亏不少。

潍坊十村连2020年底价都没守住，核心原因还是单学区正在被抛弃。

梅园三街坊小学初中都不错，可以直升入学；潍坊十村对口明珠小学、东昌南校，初中相对一般。

之前明珠小学的毕业生，几乎全部以考民办做出路。而且正是因为优质民办考得多，名声才打了出去。

2020年民办学校遭受重创，公民同招、摇号入学后，民办学校再也无法选拔生源。

明珠小学毕业生，只能继续读对口初中，而初中又比较一般，竞争力开始下滑。

而且小升初不允许考试后，小学好不好大家不知道，没有成绩参考。

初中好不好，大家却看得一清二楚，毕竟要中考的嘛。

所以现在初中学区越来越重要，小学单学区就没那么受欢迎。

初中学区好的小区，相对更加保值。

黄山始信苑对口建平实验小学、建平实验中学，其中中学更为知名，成绩甚至跻身浦东前三。

这轮跌幅中，黄山始信苑也并未开启暴跌模式，表现远好于潍坊十村。

当然小学单学区还是杨浦比较多。

杨浦双学区代表是密云小区，对口的二师附小、铁岭中学名声都很响。

所以即使房价暴跌，也守住了10万大关，基本持平2020年。

控江路1200弄也是著名学区房，对口的控江二小也是实力强劲。

然而对口初中控江初级中学却只是三梯队，原来大部分生源也是读了民办。

现在民办不行了，这种单学区打击比较大。

控江路1200弄34平一房，一直维持着8.5万左右单价，近期却直接跌破6万。

单学区真的顶不住了。

02

越顶级的学区房跌幅越大

换句话说，溢价越高的学区房跌幅越大。

浦东洋泾羽北小区对口二中心和进才北，也算不错的学校，在民众心中还是不如福外、建平西那么顶级。

所以2020年这波，涨幅不如梅园大；

2022年以来，跌幅也不如梅园大。

羽北小区至今能维持9万以上成交价，基本排除暴跌行列。

徐汇上海师大新村对口师大附小和中国中学，均为徐汇区二三梯队，学区溢价不是很高。

市场下行时，上海师大新村也并未暴跌。

即使同样是顶级学区，也是涨幅高的跌幅高。

黄浦的房价一直坚挺，然而市民新村也在下降，原因还是学区。

市民新村对口上外黄浦外国语小学、大同初级中学，是黄浦为数不多的双一梯队学区。

2020年以来，市民新村房价大涨，44平两房由12万窜到16万。

现在市场下行，回落到15万以下。

静安区海防村对口静教院附校，是静安区顶级学区房。

海防村2017年后房价几乎没涨，所以现在也能维持稳定。

其实这波下行有明显的趋势就是，大涨的地方跌的更多，拉通时间看相差不大。

即使是高兴花园，实际跌幅也没大家想象的大，因为他们刚经历过大涨。

高兴花园的确有套4.8万的成交，不过这是70平大户型，一直单价就不高。

2020年之前高兴花园70平两房一直维持4-5万的单价，2020年暴涨到8万。

这波暴涨是因为高兴花园学区太友好，对口的闵行实验小学、莘松中学，即使外地户口也读得了——即使统筹还是去闵实验其他小区。

这样的条件，受到广大外地家长欢迎。

2021年开始，学片内划进了曹行小学，外地家庭有可能统筹过去，学区不再稳妥。

这种背景下，房价跌一些也能理解。 截止目前，也只是跌回了2020年。

大家觉得高兴花园单价破10万，指的是37平一房，户型小、总价低，单价就被推高了。

其实37平一房也只是跌回了2020年。

除了这种个别案例，上海真的是越顶级的老破小学区，跌幅越大。

因为之前炒作的水分太大。

03

不同区域跌幅不同

在地域上来看，浦西虹口、杨浦跌幅更大，静安、黄浦、徐汇甚至闵行比较保值。

前面提到过，杨浦最好的表现是双学区的密云小区，跌回了2020年，单学区直接没了下限。

徐汇跌幅相对较小。

宛南六村本来没有学区，2020年突然新建了一所复旦附属实验学校，房价暴涨。

现在学区房下行，其实跌幅也不大，基本还维持单价12万的高位。

闵行古美的平南小学、上海实验学校西校近些年成绩越来越好，房价也跟着涨了不少。

2020年单价只要7.5万，后来冲到9.9万之高。

近期平南一二村也在下行，截止目前成交价在9万左右，称不上暴跌。

背后原因环二之前分析过，大家可以参考旧文（《》）。

04

次新房相对稳定

大家发现，以上暴跌小区几乎都是老破小，带学区的次新房跌的不多。

唐镇是大家看不懂房价的地方之一，近期成交价依旧维持高位。

大名城紫金九号成交单价突破11万，几乎是历史最高。

品质稍逊的浦发檀府，成交单价也在9万以上，只有特殊户型卖到9万以下。

古美万源城也是著名学区、品质并重的核心小区，成交单价一直维持高位，并没有随学区暴跌。

大宁、联洋等典型中产社区，目前价格略有回落，与老破小学区房相比也算坚挺。

05

学区房还能不能买

江湖中一直传说学区房2020年大涨，其实看完以上案例大家发现，并不是全部。

静安海防村、杨浦控江路1200弄、密云小区等等，2020年并未有明显涨幅。

2020年学区真正催动的，是学区、居住品质兼顾的社区。

比如联洋，曾经大涨50%，其实联洋的小区品质、商业配套、车位比等等都不再具备优势。

但是学区好、房子好的地方，实在太少了。

这其实正是学区房的发展方向——学区由雪中送炭变成了锦上添花。

之前鼎鼎大名的打虎山路一小、控江路二小、高安路一小、明珠小学、福外小学等等，吸引了全上海家长的目光。

这些学校对口的小区，几乎全部是老破小，商品房寥寥无几。

但是大家忍了，为了孩子教育牺牲短期生活那又如何。

2019年，环二一个朋友顺利落户，立马去鞍山新村买了套学区房，其实他们家生活在松江。

随着中产客户的觉醒，大家对老破小的容忍度逐渐下滑。

这时推出了一个重要武器：集团化办学。

各个名校拼命的在郊区开办分校，一时间御桥、唐镇、森兰、三林甚至五大新城都有了更多优质学区。

这就给了家长退出市区老破小、选择郊区提供了借口：好歹唐镇也有了建平中学。

当然学区房可能不会消失，全上海中学都冠名了建平，升学率就都提高到建平西的水平吗？

想想就知道不现实，能读高中的学生就是只有一半多点。

即使再过几十年，上海也会有好学校、差学校的区别。

不同的是，能够兼顾到生活的学区房才是主流。

当然不是说老破小学区房一定不能买。

上面说的只是长期趋势，短期我们还需要看价格——没有不能买的房子，只有不能买的价格。

当下顶级双学区梅园三街坊跌回2020年，彻底否定了这次涨幅。

但是2020年以来中环内是普涨，没学区的老房子都涨了一波。

梅园三街坊的居住价值，至少也相应提升。

2020年民办学区遭受暴击，公办一梯队双学区价值放大，梅园三街坊的学区价值应该也要提升。

所以房价持平2020年之前，不太合理。

梅园三街坊49平两房，单价已经跌到10万左右。

内环老破小，即使没学区，徐汇、黄浦也能卖到10万。

你觉得梅园三街坊跌出性价比了吗？

以上为正文

编辑∣环线咨询