地产教父救不了粤泰   退市列传⑤

文/乐居财经 李奕和

两个月前，粤泰股份举行了2022年度业绩说明会，面对三个年度连续亏损的现状，董事长杨树坪为公司描绘了一番未来发展的方向。

按照他的说法，未来，粤泰股份经营重点将放在改善经营环境和持续性经营能力上，具体包括了加大各项应收回款力度、研究拓展融资渠道、推进销售回款、积极协商债务解决及增强内部管控五大方面。

这是杨树坪为数不多的一次露脸。在以往，即便粤泰股份深陷危机已有数年，外界想要在公开渠道见一见这位低调董事长的交流发言，并不容易。

或许，当时的杨树坪已经有所预感，这将会是他作为董事长出席粤泰股份退市前的最后一场业绩说明会。只不过，他更像是为公司加油打气、注入信心的发言，没能延缓粤泰股份退市的步伐。

近两个月后的今天，上交所关上了粤泰股份在资本市场的大门——今年5月12日至6月8日，粤泰股份股票连续20个交易日的每日收盘价均低于1元，触发退市条例，它于7月18日被正式摘牌。

从2004年借壳东华实业，到2016年完成增资重组并将其更名粤泰股份，直至今天粤泰股份被摘牌，“地产教父”杨树坪和他的粤泰股份在资本市场只呆了19年。

只不过，顿首痛惜之时，杨树坪或也该庆幸，粤泰股份并不是这轮房地产危机中唯一退市的房企。在它之前，蓝光发展、中天金融、美好置业三家A股房企已因同样触发的退市条例被摘牌。

而在粤泰股份后面，正徘徊在退市边缘的房企，也并非少数。

地产教父起落

在华南地产圈，如果有人不知道杨树坪，那他一定是假的圈内人。这并不是一句假话。作为广州老牌房企，粤泰股份早年曾与“华南五虎”之首富力地产齐名。其背后的实际控人杨树坪，更有地产教父之称。

与诸多地产大佬的创业经历相似，杨树坪与地产的结缘，也始于一场“下海”。1995年，杨树坪创立城启（粤泰）集团，开启他的房地产之路。而在这之前，他一直在铁路工作，从铁路见习生做到了铁道副总工程师，铁饭碗端的稳稳的。

商人的敏锐从杨树坪刚进军房地产时就有所显现。当时的内地开发商，普遍热衷于开发上百平方米的户型，但市场经济的发展，让越来越多的人梦想能在大城市拥有一个温馨的家。杨树坪决定另辟蹊径，他从香港地产商身上受到启发，开发出了仅有30-50平的小户型楼盘“晓港湾”。凭借该项目，杨树坪打赢了进军房地产的第一场战役，并挖到了第一桶金。

在国内外的商业史上，没有一场成功的商业模式是属于意外，每一场商业的成功都是仅仅抓住了当下消费者的某个痛点。杨树坪对此观察至深。

1997年，他瞄准广州大量外来人口落户的需求，通过购房配户口指标的营销方式创造了新一轮的成功。不仅如此，他还首创在小区建设并引入优秀学校、收购国内房企股份公司等。

2000年，粤泰集团凭借荔港南湾项目，成为了与富力地产、合生创展等齐名的“广州十大房企”之一。杨树坪也因在行业的多项创新之举，开始以广州房地产界教父级人物，为人所熟知。

粤泰的壮大以及自身身家财富的膨胀，开始让杨树坪思考更为远大的目标。2004年，通过借壳东华实业，粤泰股份在上交所上市。此后，杨树坪通过股权转让和资产置换的方式，将旗下优质资产项目悉数注入到上市平台，粤泰股份的资产规模继续壮大。

但这一切也随着另一些事情的出现而戛然而止。成功上市不久后，2005年，粤泰系随即因伪造印章、超建、欠缴款项等事项遭到调查，“罪状”包括城启集团因伪造行政公文印章30宗、10年超建20万平方米、欠缴国家各项款额总计高达30亿元等。

最终，粤泰集团收到了来自相关部门的7亿元罚单，这还是广州当时针对企业开出的最大罚单。更为致命的是，受此事牵连，粤泰集团旗下项目多受影响，并最终在不断崛起的房地产新秀中逐渐掉队。

第二次坠落

等元气稍微恢复后，粤泰集团试图东山再起。

2013年，杨树坪抛出“重组概念”，其当年12月宣布向粤泰集团等发行约7.6亿股股份，以购买房地产业务经营性资产。杨树坪更在2016年为自己制定了一个五年计划，要在63岁时把企业做大做强，然后便退休享受生活，企业交给职业经理人来打理。

随后几年，粤泰股份一路买买买，通过收并购的方式企图挽回失去的那些年。2016年，杨树坪完成增资重组，东华实业更名粤泰股份，此后加速扩张，包括收购海南琼州滨江花园、福嘉花园商住项目，进军深圳棚改。

其还在2017年9月宣布以6000万美元收购柬埔寨土地，建国际金融中心。当年12月，粤泰股份试图参拍资产达263亿的广物地产的45%股权。

2018年2月，粤泰股份计划通过发行股份的形式，收购江门碧海银湖100%股权。该项目占地逾233万平方米，最初由李嘉诚旗下记黄埔购买，是一个综合性大型商业地产项目。

激进的扩张带来了粤泰股份短时间的业绩增长，但同时也带来高负债将其所吞噬。2017年度，该公司实现营收逾56亿元，同比2016年涨487.12%；净利约11.68亿元，同比2016年涨704.63%。

问题在2018年开始显现，粤泰股份当年底短期借款37.2亿元，长期借款16.86亿元。其中，逾期借款29.52亿元，并涉及诸多诉讼仲裁事项。

眼见势头不对，粤泰股份又开启了接连的资产出售，2019年，其以总计63.97亿元转让五个项目股权予世茂，并剥离柬埔寨项目。整个粤泰系，也遭遇股权轮候冻结、频繁高管离职、人事变动、股价异常波动等问题。

业绩不景气也成为粤泰股份的最大问题所在。2022年，粤泰股份营业收入14.52亿元，比上年同期增加63%；但归属母公司净利润-13.47亿元，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润仅为-8.68亿元。

而在2020、2021年，粤泰股份营业收入30.16亿元、8.89亿元，分别下降34.21%、70.53%。两年间的归母净利润为-9.13亿元、-8.25亿元。也就是说，该公司已经连续三年录得归母净利润的亏损。

根据最新业绩预告，粤泰股份预计2023年半年度实现归属于上市公司股东的净利润为-2.35亿元左右，继续录得亏损。只不过，与连年亏损的业绩相比，在资本市场的沉沦，首先成为了其退市的动因。

重新起步

退市并不是一家企业的终点，而是另一段旅程的起点。杨树坪显然也明白这个道理。

在今年5月的那场业绩说明会，他表示，随着房地产企业的竞争进一步加剧，为了提升企业竞争力，公司将坚持拓展多元化发展的道路。

具体在做好原有房地产开发经营的前提下，通过下属全资子公司渠道开展多元化业务，规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险，挖掘未来新利润增长点。

这或许是独属于商人的一份乐观与韧性。

多年以前，杨树坪在接受采访时就曾表示：“很多人问我，从高峰跌落，错过了房地产最好的十年会不会很遗憾。摔了一跤，腿断了，但只要命还在，60岁了还是能重新起步。”

只不过，企业在低落谷底后还能重新起步，但人的年龄却并不可逆。现今，1959年出生的杨树坪，已经64岁了，留给他重头再来的机会显然已经不多。

与同年龄段的地产大佬们相比，比杨树坪大4岁的原碧桂园董事局主席杨国强，已在今年3月将肩上的重任交给了女儿杨惠妍；另外，比杨树坪小5岁的吴亚军，更早在去年10月将龙湖集团董事长的权杖交给了职业经理人陈序平。

粤泰股份正在经历困境，但杨树坪也不得不铺排接班的相关事宜了。特别在公司经历高管动荡的当下，显得更为必要。

2021年4月，粤泰股份披露一则人事变动，其公司董事、总裁梁文才辞职，取而代之，杨硕获委任为公司总裁。这个杨硕正是粤泰股份实控人杨树坪的儿子，妥妥的地产“二代”。

早年，杨硕先后在父亲杨树坪关联企业柬埔寨鑫源矿业有限公司、柬城泰集团有限公司、粤泰国际集团担任总经理职务，后来进入到粤泰股份任职，也只担任总裁助理一职，此前鲜少有露脸。

因此，杨硕接任总裁，被外界认为是杨树坪安排儿子交接班的动作之一。

可以预见的是，跟一众在企业危难之际接过父辈重担的地产“二代”一样，逐渐走向台前的杨硕所面临的压力并不小。除了已经被摘牌的粤泰股份，整个粤泰系而言，作为粤泰股份控股股东的粤泰控股，破产重整已经在进行。

去年11月，破产清算管理人已公告了持有粤泰股份46.48%股本的五家破产公司的相关财产调查报告、阶段性工作报告及《城启集团、粤泰控股等五家破产企业公开预招募重整投资人公告》等，拟面向社会公开预招募意向投资人。目前，已有意向投资人向管理人提交了重整投资方案。

杨硕的后续表现，很大程度将对整个粤泰系走向产生重要影响。