上海二手房全国领跌，存量房贷利率或将下调

上周末，房地产市场发布了2条重磅消息。首先是7月15日，国家统计局公布了70大城市房价变动情况，楼市表现一向火热的上海，6月份的二手住宅价格环比跌幅为1.2%，居全国首位。与此同时，上海6月二手房成交量也出炉，成交套数跌至约1.26万套，上海二手房市场情绪步入“冰点”。

在7月14日，央行罕见发声，提前偿还存量贷款的现象大幅增加，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。在买房人“提前还贷潮”涌现的当口，存量贷款利率或将迎来调整。

二手房量价齐跌，有买家“违约”换房

6月份，70城新房价格环比上涨城市仍在减少，从5月份的46个减至31个。6月上海新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%，同期上海二手住宅价格环比降幅全国第一，为1.2%。但由于前期涨幅较高，6月份上海二手住宅价格依然同比上涨0.2%。

值得一提的是，二手房价格下跌并非个案，统计局数据显示，四个一线城市二手房全面出现价格环比下滑。易居研究院研究总监严跃进认为，各地二手房市场不景气，房东和购房者对于市场的信心明显偏弱。其中，上海领跌是一个重要的信号，也是上半年房地产最为突出和严重的问题。不仅一些高端项目，存在高位抛售的现象，即使是学区房项目，当前也遇冷，要防范价格过快下跌，房价估值下降，引发金融风险问题。

根据上海经纪机构提供的成交数据获悉，6月上海二手房成交约1.26万套，环比下降17.6%。挂牌数据来看，6月二手挂牌量略有减少，环比下降0.55%，但总体来看房源数量还是处于高位。

网易房产综合整理数据

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，市场一二手房价差进一步缩小已经比较明显，外环以外已基本没有价差，市场打新的冲动或将收窄，市场将回归到房住不炒的本源，房子回归居住属性，而不是金融属性。

随着二手房市场出现波动，挂牌价格整体进入下行通道。有中介机构人士向网易房产透露，从3月至今，有不少房源都调整价格后重新挂牌，其中还有部分买家不惜冒着违约的风险，选择购置更便宜的房源。

图源贝壳找房

以大虹桥的热门项目蟠龙天地为例，网易房产从贝壳找房上了解到，该盘99平的房源，此前楼盘的挂牌价格一度接近10万/平，如今已经有房东主动降至7.5万/平，急于套现离场。

此类情况还有很多，尤其是房屋溢价更高的市中心区域，二手房总价本来就偏高，如今房价跌幅在百万元以上比比皆是。

当然，也有房东依然坚守价格底线，不过据当地中介机构人士透露，同一小区如果挂牌的房源比较充裕，价格偏高的房源很难促成交易，二手房已经从卖方市场转为买方市场，买房人也很精明，尤其是7-8月这种淡季，没有价格合适的房源不会轻易出手。

对此卢文曦认为，上海二手房环比领跌全国其他城市，这对市场情绪是进一步打击。基于目前没有更多实质性利好落地的背景下，要消化这些负面情绪并不容易。不排除新房市场会被二手房市场的情绪拖累，交易热情会进一步降温，比如即便会有触发积分的项目，但分数可能会低于预期。

存量房贷利率下降呼声高，政策出台尚需时日

随着近期贷款市场房贷利率的下调，当前有大量存量房贷与新增房贷利率存在较大利差，由此引发的居民“提前还贷”现象日益增多。因此，存量房贷利率下调的呼声日益高涨。

央行的最新表态透露出支持存款房贷利率下调的信号，在7月14日举办的国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

有银行业内人士分析认为，存量房贷利率下调一定程度能减少提前还贷现象，不过存量贷款下调和提前还贷都会对银行的经营造成巨大压力，特别是个人住房贷款占比高的银行。政策的调整也是为了顺应当前的形势，后续房贷利率如何降低，还得看银行的具体措施。

上海金融与发展实验室主任曾刚说“调整带来的息差损失是市场供求关系所决定的，同时这种损失在银行的可承受范围之内，银行只是赚少了，但并没有亏损，也没有出现风险。”

曾刚表示，适度下调利率后，虽然利率减少了，但银行这笔资产还在。不然客户提前还贷了，银行要再去找一个新客户很难。因此，下调利率对于银行来说是更好的选择，对于客户来讲也达到了降低成本的目的，这是双赢。

随着6月LPR下调，目前上海最新首套房贷利率为4.55%，二套为5.25%。

网易房产从部分国有银行处获悉，目前银行还没有接到调整房贷的政策，具体细则如何出台，降幅多少还需静候官方公告。