星海分校+邻里中心！新地块将出让！苏州园区这个板块新房格局再变？！

　　今年以来，园区的土地市场迎来大量的供应，核心和次核心板块均有涉及，断供多年的斜塘、湖西也迎来了新地块的供应。

　　众所周知，园区的土地向来是“皇帝的女儿不愁嫁”。

　　今年以来，园区共成功出让了8宗地块，有一半数量的地块触顶摇号，拿地房企大部分是深耕苏州的央国企。

　　今年四批次集中供地中，园区的外围板块胜浦也有一宗宅地待出让。

　　该地块位于园区金胜路北、新江路东，就在万科东方雅苑东侧，占地面积约51448㎡，容积率1.5，起拍总价154344万元，起拍楼面价20000元/㎡。

　　地块属于胜浦所规划“退二进三”片区内，该片区将被打造成一个集学校、邻里中心、社区公园、轨交，容纳3-5万人的高品质新社区。

　　地块周边居住氛围浓厚。

　　地块紧邻星浦实验中学与星浦小学，未来就学将十分便利，这几所学校都是星海教育集团成员。

　　地块离新盛商业广场、吴淞商业广场商业不远，西侧即是规划在建的胜浦邻里中心，可满足日常购物生活需求。

　　地块其他规划条件：

　　值得注意的是，该地块起拍价为2万元/㎡，与板块最高成交楼面价（悦见云庭20244元/㎡）相近，而且装修标准大为提高，装标提升至“不低于2000元/㎡、不高于5000元/㎡”。

　　从地块起拍楼面价和装修标准的提升来看，意味着胜浦板块的新房品质或将实现跃升，同时板块房价或将有新一轮的进阶。

　　从板块历史角度来说，胜浦并不是个年轻板块，它拥有2500年的水乡历史，几乎和苏州城同龄。

　　虽然在地理位置上不是园区核心，却是园区正在重点发展的板块，正处在上升期。

　　胜浦有27平方公里划入苏州自贸区，所划面积占苏州自贸片区的近一半。

　　自贸区赋能之下，胜浦迎来新的发展机遇，也有了个闪亮的名称——高贸新城，充分体现了政府对高贸新城强规划能力及高发展决心。

　　从生活配套的完善度来看，相较园区核心高贸新城显得十分匮乏。

　　近两年，板块的商业配套也在逐渐补齐，也渐渐向园区模式靠拢，胜浦邻里中心目前正在建设中，建成后将满足板块居民日常生活所需。

　　胜浦邻里中心的总建面约9万方，总投资约6亿元，包含文体中心、生鲜菜场、社区商业等，体量为苏州第二大，只比湖东景城邻里中心稍小一点，建成后将丰富板块的商业配套。

　　此外，板块还规划建设了金胜、同胜、强胜、金苑邻里中心、吴淞商业广场等5座邻里中心。

　　在老百姓较为关注的教育资源方面，高贸新城拥有三座星海教育集团下的学校：星浦实验中学、星浦小学、胜浦实验小学。

　　星海教育集团有5个成员学校，高贸新城就占据三个，足见板块得到的教育扶持之大。

　　教育、商业等资源配套不断补齐，反观公共交通则一直是高贸新城的弱项。

　　早在前两年就有网友在寒山闻钟论坛询问胜浦地铁的具体规划，据官方回复1号线将会东延通向胜浦。

　　不过后来官方对这一点做出了补充，今年又有网友询问了相关情况，目前官方最新说法为，苏州市轨道交通1号线延伸线“处于新一轮轨道交通线网规划编制的研究阶段，线路走向和站点设置还未确定”。

　　综上所述，1号线延伸线的具体站点和最终规划，有很大机会延伸到胜浦，不过等待具体官方消息 。

　　根据规划，地铁9号线也将通过胜浦，只是落地尚需时日。

　　9号线路线示意图 具体以官方公示为准

　　产业是决定一个新城发展速度、上限的关键性因素。

　　如今苏州的四大新城板块价值快速兑现的主要原因离不开产业的赋能。

　　借势自贸区发展红利及政策倾斜，目前高贸新城已汇聚高精尖六大产业集群，金光产业园及一众省市重点项目落地建设，在规划面积、投资金额和产业指标等维度皆是大手笔投入。

　　○规划面积：占比苏州自贸区规划面积最大区域；

　　○投资金额：约800亿苏州自贸区专享发展基金；

　　○产业指标Max：约5.18平方公里金光产业园规划；

　　○企业指标Max：多达360家高新企业落户。

　　大量的产业集聚，带来的是人口的扩张和区域的经济发展。

　　苏州四大新城皆是有强大的产业作为支撑，正是这些蓬勃强劲的产业发展，成为板块经济腾飞的引擎。

　　从城市的发展轨迹上来看，产业才是房价的压舱石，为楼市提供支撑力。

　　最后，我们把目光投入到高贸新城的楼市。

　　十年未有土地出让的背景下，高贸新城在2020年一口气出让了四宗地块，2020年上半年首挂的两宗地块地价都是清一色的1.8万元/㎡+，而下半年两宗地块被房企热抢，民胜路北、兴浦路东地块成交楼面价为20244元/㎡，溢价率达到了12.5%，需要结构封顶销售，金胜路北、兴浦路东地块成交楼面价19690元/㎡，溢价率也在10%，热度可见一斑。

　　最先入市的是新城嘉樾时代花园及辉映时代花园，两个项目的起步户型建面约89㎡，整体备案均价在30900元/㎡，高贸新城的新房价格基本定调在3万元/㎡左右。

　　2021年，万科东方雅苑、越秀悦见云庭两个新项目相继入市。

　　从产品户型来看，越秀悦见云庭的起步户型为89㎡，在总户数中占比较少，万科东方雅苑的起步户型则为98㎡，相较于辉映时代花园和嘉樾时代花园，这两个项目首次将中央空调、新风系统、地暖三大件都配齐。

　　无论从户型产品、样板间装修品质还是价格来看，板块产品从刚改均有向品质改善转变的趋势。

　　就这样，高贸新城的新房市场以每年新增2个纯新盘的供应为基调，板块新房市场走得一直很稳。

　　2022年，五矿路劲澜悦溪云、中铁建花语澜苑入市，在户型尺度、装修品质、改善的纯粹性等多维度的升级，高贸新城也正式进入了3.25万+元/㎡时代。

　　五矿路劲澜悦溪云的最新备案均价均为32500元/㎡，户型建面约131-158㎡

　　中铁建花语澜苑备案均价在3.1万元/㎡左右，户型建面约100-140㎡。

　　我们看到了这两个项目皆打造有洋房产品，且在户型尺度上实现进阶，也意味着高贸新城板块进入了改善时代。

　　不得不承认，高贸新城是园区东拓的受益者，也是今后园区重点发展的板块。

　　纵观园区的发展史，其超强的兑现力我们有目共睹，湖西、湖东之后，开启自贸区时代，高起点、强规划下，高贸新城将是下一个十年园区发展的着力点。

　　纵观园区各个区域板块新房均价，毗邻的湖东板块均价站位5万元/㎡+。

　　当下的高贸新城各项城市功能配套在不断完善，目前3.2万元/㎡的房价和核心板块存在价差，是园区的房价洼地，房价是拥有一定的涨幅预期的。

　　乘着产业、规划、配套的东风，在园区政府强有力的规划下，相信各项城市资源配套很快兑现落地，未来的居住便利性将会大为提升。

　　对园区有执念的刚需置业者和享受过园区发展红利的投资客，这个区域还是十分有吸引力的。

　　园区地块在土地市场的热度向来居高不下，在8月6日开拍的苏州四批次土拍中，高贸新城的这宗地块热度将如何？欢迎留言讨论！

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