招商引资企业被认定违建遭拆除，获赔900万，为何还不服？

前几天，有企业主来北京楹庭律所咨询，据了解该企业是在2004年通过招商引资入驻某地块，和相关部门联合开发建设从事商业活动。入驻之后开始建设综合楼，占地7亩多。2005年开始建造，一直到2007年初建成。一楼主要是经营超市，二楼是出租从事商业活动。

2018年，当地开始修建地铁，该项目需要对相关地域进行土地征收。该企业所在地在征收范围内，可是当时招商引资时该企业由于各种原因没有办理相关的手续，现在遇到地铁项目施工，相关部门不给办理房产证，而且有关部门对当事人的房屋、超市等商业综合楼进行了强制拆除。

该企业通过当地律师进行了相关的维权，法院按违建判赔偿900多万，企业主认为不合理，通过网络媒体了解到董国女律师和路永强律师团队在企业行政诉讼领域所讲的专业法律知识后，来到律所求助于律师的帮助。

董国女律师和路永强律师了解了企业主所说的相关情况后，组织律师团队一起为该企业主现场分析答疑。该企业所涉及的行政诉讼相关的法律问题主要有以下几点：

焦点一：关于信赖保护原则

招商引资类企业在入驻时签订了相关行政协议，需要遵守行政信赖原则。

首先该企业属于招商引资企业，这类的企业当初入驻的时候都与当地行政部门签订了相关协议的。行政机关要遵守当初的约定，在行政诉讼法律方面有一个信赖保护原则。

信赖保护原则是指国家和人们之间应该存在信赖关系，人们必须信任行政机关所作出的决定，以此安排自己的生活，否则社会秩序的稳定性和社会生活的可预测性便会遭到破坏。

法院在审理行政协议、行政允诺案件时，为促进法治主管部门和政务诚信建设，会认真审查协议不能履行的原因和违约责任，切实维护行政相对人的合法权益。对主管部门没有合理理由违反承诺甚至违约毁约的，坚决依法支持行政相对人的合理诉求，这就是信赖利益保护原则的价值所在。国家有关部门也出台了《优化营商环境条例》以保护这类企业的合法权益。

《优化营商环境条例》第三十一条　地方各级人民政府及其有关部门应当履行向市场主体依法作出的政策承诺以及依法订立的各类合同，不得以行政区划调整、政府换届、机构或者职能调整以及相关责任人更替等为由违约毁约。因国家利益、社会公共利益需要改变政策承诺、合同约定的，应当依照法定权限和程序进行，并依法对市场主体因此受到的损失予以补偿。

国家为推进法治和诚信建设，优化法治化营商环境，要求行政机关遵循信赖利益保护原则。行政相对人基于对公权力的信任而作出一定行为，该行为所产生的正当利益应予保护，行政机关不得随意作出不利处分。针对招商引资、重点项目等所涉及的对涉案企业进行不利处分或者减损企业利益的行政行为，应当结合具体事实及相关法律规定综合审查判断，对各类市场主体予以平等保护，以促进法治化营商环境建设。

焦点二：“办证难”历史遗留问题

对于招商引资类的企业“办证难”的问题，自然资源部发布了新的规定。

该企业在诉说案情的时候提到了“办证难”的问题，其实，自然资源部于2021年1月4日发布了《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，旨在解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，加快化解国有土地上已经出售的城镇住宅的历史遗留问题。文件作出之后，为地方行政主体指明了非常明确的道路，比如其他项目建设应当按照实际情况进行，不同时间、不同类型等方式按照项目建设时的政策补办用地手续。

各位企业主如果遇到了类似的困难或者问题的话，可以根据这个文件进行解决。首先用地手续不完善的问题，在我们办理政企纠纷案件过程中，遇到特别多这样的问题。行政主体主导的安置房、棚改房、经济适用房等项目，可按照划拨协议出让方式补办手续，国家机关企事业单位利用自有土地进行房改房、集资房建设的，可按划拨方式进行补办手续。

焦点三：行政补偿还是行政赔偿

该企业所述的案件在法律程序上是错误的，应该提起行政补偿而不是赔偿。

好多的企业主分不清什么是行政赔偿，什么是行政补偿。行政补偿是指行政主体在管理国家和社会公共事务过程当中，因合法的行政行为给个人、企业和其他法人造成利益损失的，应当由国家予以补偿的一种制度，行政补偿比较常见的就是征收。比如，国有土地房屋的征收，集体土地上房屋征收。

行政赔偿是指行政主体违法实施行政行为，侵犯相对人合法权益造成损害时由国家承担的一种赔偿责任。行政主体只有行政主体才享有行政权，才能实施行政行为，才能构成行政赔偿。

两者都是国家对行政机关及其工作人员行使职权过程中给公民、法人或者其他组织合法权益造成的损害采取补救措施。在本案例中该企业所涉及的案件应该提起行政补偿。

焦点四：招商引资企业违建问题

涉案房屋被按违建拆除赔偿，招商引资企业不应按违建认定。

该企业属于招商引资型的企业，这类企业在有关部门发布的《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》中明确规定，要大力推行法制和诚信，有关部门要兑现向社会和行政相对人依法作出的承诺，认真履行在招商引资活动中，对于与投资主体所签订的合同，不得以换届，领导更替为由违约。

如果因为违约侵犯合法权益的，要承担相应的法律责任，因国家利益、公共利益或其他事项改变承诺和合同的，要认真履行相应的程序，也要对行政相对人造成的财产损失给予相应的补偿。对因行政部门违约导致企业财产受到损失的，要进一步完善赔偿制度。

相应的其他法律还有《关于充分发挥审判职能作用切实加强产权司法保护的意见》以及《关于依法妥善处理历史形成的产权案件工作实施意见的通知》里面都对于产权有明确的一些规定，这也就是对于企业招商引资以后，相关部门对于某些企业开了绿色通道，先投产建设，然后再办理相关手续。

如果因为这样的历史原因形成的，也存在对行政机关信赖利益，如果是行政原因导致企业办理不了相关的建房手续，就不能够对企业的厂房一律认定是违建，不能一律按照违建予以拆除。

至于，违章违法建筑能不能获得补偿，要根据建筑的实际情况来确定是不是违法建筑。

焦点五：补偿项目以及评估

赔偿900多万，为何企业主还不服，主要是补偿的项目评估不够合理。

企业拆迁涉及到的补偿项目主要包含以下这些，其中补偿的多少跟评估有很大的关系。

1、土地房屋价值的补偿，主要是指土地区位补偿价和房屋重置成新的价格。

2、装修附属物的补偿，这项补偿的内容比较固定，弹性空间也大，对于拆迁企业主要应当审查评估报告中是否存在遗漏项目的情况。

3、停产停业损失的补偿。这里是指因为拆迁，不能进行正常的经营所产生的所有的损失，在计算该损失时，不仅应当考虑被拆迁企业当前的利润损失，还应当考虑目前企业的业务量客户的资源，以及预期利益的损失。

4、搬迁的费用。一些大型的企业拆迁，这部分的搬迁损失是要委托专门的资产评估机构进行评估的。尤其是一些大型的设备高精端等一些设备，由于搬迁，造成准确率、坏损率的一些提升，这些相应的损失都要计算到里面。

5、各项拆迁的奖励费用。根据拆迁项目的补偿，政策确定的配合拆迁的奖励费用也要包含在内。

6、职工的安置费。由于企业的拆迁和企业的一些厂房的位置的改变，有些职工可能不能在企业进行工作了，那么，这些就是因为企业的违约造成的损失也要进行相应的补偿。

7、一些企业的专利以及商标，还有一些特殊的许可证，由于搬迁期间不能生产造成相应的损失也要计算在内。

涉及到企业搬迁，每家企业所处的位置的情况，以及企业的经济情况，企业的经营情况，企业在市场中的地位竞争力情况都是不同的，所以涉及到的补偿的评估也是不一样的。

所以，就需要有经验的拆迁律师来根据企业的真实情况来进行更合理的预估以及评估，这样企业主才能做到心中有数，才能对拆迁补偿有一个更合理更清晰的目标。

【律师总结】

房屋征收，根据房屋所占用的土地性质，分为国有土地上房屋征收和集体土地上房屋征收。适用的法律也是不同的，集体土地上房屋征收更多的是适用《土地管理法》的相关规定。而国有土地上房屋征收则主要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来进行。

有很多企业的厂房是建设在国有土地上的，遇到企业拆迁时，企业主也会主动学习相关法规，但是对于其中的一些法条还是不能很好的理解。楹庭律师结合自己多年的办案实践经验，针对这些法律条文进行梳理，帮助大家更好地了解相关内容。

在遇征地拆迁时，一旦自身合法权益受损要勇于采取法律途径来维护自己的合法权益。在拆迁案件中，专业的律师至关重要。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询征地拆迁律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。