楼市或迎来新一轮“抛售潮”？2023年下半年房价走势或将超出想象

前一段时间楼市市场中传出一个消息，那就是6月份新增二手房挂牌量2年来首次出现下跌，对此很多人将这视为一个楼市转折点的信号。但是笔者并不是认同这个观点，因为，每个月新增的二手房都远多于卖掉的二手房，这意味着二手房市场的库存是越卖越多。根据诸葛找房数据显示，5月武汉贝壳平台新增挂牌量24000套，成交量为3183套，意味着挂牌量是成交的8倍，房子越卖越多。因此，就算6月份全国新增二手房挂牌量相比于5月有所下跌，但是二手房库存依旧在持续增加。而现在全国各地很多城市的二手房库存都已经达到了历史新高，不少城市二手房库存更是超过了15万套、20万套，这么高的库存，按照现在的成交量，想短时间内卖完是不可能的。

武汉的楼市行情在我国还算是不错的，像大部分北方城市的楼市行情远差于武汉的楼市行情。就比如像郑州、石家庄、沈阳、天津等城市的楼市已经低迷了四五年，房价也已经阴跌了四五年。根据天津中原研究院数据显示天津二手房挂牌量高达172409套，并且这个数字还在持续上涨，这也意味着天津的二手房库存也是越卖越高。还比如郑州，郑州二手房挂牌量也已经超过13万套，仅4月份就新增了2.4万套。另外，根据郑州市住房保障和房地产管理局的数据显示，2023年5月，郑州全市住宅二手房共成交11213套，成交均价10555元/平方米。可以看出，郑州目前每个月销售的二手房数量低于新增的数据，也存在房子越卖越多的问题。

其实，这些城市存在的问题是目前各地都存在的问题，楼市低迷，商品房成交量一直位于低位，这对于二手房业主和开发商来说都是一种煎熬。开发商资金链紧张，急需卖房子回笼资金来缓解资金链紧张的压力，而对于二手房业主来说，他们房子卖不掉也着急，降价促销是他们卖掉房子的唯一方法。而2023年已经过半，留给开发商和二手业主们卖房子的时间已经不多了，特别是开发商，每年下半年都是他们冲业绩的时候，所以下半年开发商大概率会加大降价促销的力度。对此内行人表示，2023下半年楼市或迎来新一轮“抛售潮”，未来房价或超出想象，有以下3个原因：

1、 过去3年积压的刚需购房者和改善型购房者正在减少

过去3年，很多刚需购房者和改善型购房者都没有购房的时间，他们都不约而同地推迟了自己的购房计划。而进入2023年，随着全面放开和经济全面恢复正常，这些积压的刚需购房者和改善型购房者也都开始重启自己的购房计划，这也是为什么今年年初各地楼市出现回暖的原因。但是这些购房者的数量是一定的，随着这些购房者逐渐买房，积压的购房者数量也在快速减少。因此，2023年下半年的购房者数量肯定会远低于上半年。

购房者数量减少，对于楼市的影响也是非常大的，毕竟现在开发商和二手房业主都着急卖房子，“狼多肉少”，就是当下楼市的真实写照。不管是开发商还是二手房业主，他们房子越难卖，他们就越着急卖，所以降价促销是必然的事情。而对于那些还在观望的炒房客，随着房子越来越难卖，他们也会开始抛售房产，所以2023年下半年各地房子的抛售压力只会越来越大。

2、上半年的一系列购房刺激措施，效果会不断递减

2023年初，各地为了刺激楼市的发展，基本上都出来了一系列的救市政策，不仅放开了限购和限售政策，同时也降低了房贷利率和房贷刺激。根据统计显示，目前各地的首付比例和房贷利率都降低到了最低，并且很多地区都推出了购房补贴政策。这么好的楼市政策，自然可以吸引很多观望的购房者入市买房，但是这些政策的效果并不能一直持续，效果会随着时间的推移慢慢减弱。其实原因也很简单，随着时间的推移，人们慢慢对这些政策也已经“习以为常”了，并且后续没有更强的刺激推动下，刺激效果会进一步减弱。

3、 持有房产的成本正在增加，收益越来越低，这势必会让炒房客提前抛售房产

其实持有房产的成本一直都不低，只是过去房价上涨得太快，很多人都忽略了持有房产的成本。而现在房价走势稳定了，甚至房价出现了下跌，这时候人们就发现了持有房产的成本原来并不低。像物业费、资金成本、房贷利息和折旧等等，每年加起来还是不少的。这些成本不低，如果每年房价涨幅不多的话，持有房产就会亏损，如果房价下跌，那每年的亏损就更多了。

另外，现如今房产税已经在出台的路上，房产税随时都有可能在一些城市试点，未来房产税肯定会在全国范围内征收。也就是说，随着房产税的出台，以后持有房产的成本将大幅增加，特别是对于炒房客来说，他们需要缴纳的房产税比例只会更高。除了房产税之外，云南、湖南和河北已经出台了房东税，这意味着以后房东税也有可能在全国范围内征收，征收房东税之后，人们持有房产的成本也会增加，受房东税影响最大的莫过于那些以租养贷的投资客，房东税出台之后，这些投资客的资金链都有可能断裂。人们持有房产的成本增加，就意味着人们持有房产的收益在降低，甚至面临亏损的情况，这时投资客就会被迫抛售房产。

总结：通过以上3点可以得出一个结论，那就是随着时间的推移，救市政策的利好影响会越来越小，同时市场中的购房者数量也在逐渐减少，这也意味着2023年下半年房子会越来越难卖。因此，下半年会有越来越多的炒房客投资者抛售多余的房产，市场中二手房数量将越来越多，市场中房子供大于求的现象也会越来越严重。正如独立经济学家马光远说的那样：

• 房地产已经进入了全新的周期，2023年市场如果能够软着陆，已经谢天谢地了，所谓的报复性反弹只是幻想，现在下行的风险远远大于上涨的风险。