【芙蓉律师说法】浅析房屋租赁合同下无权处分的法律效力问题

在我国，无权处分的合同效力究竟应当如何认定？司法实践中常呈现出两种不同的裁判思路。但对于房屋租赁合同来说，有一点是毋庸置疑的，即不论合同是否具有法律效力，当客观上不存在可以继续履行的条件时，承租人就无法主张继续履行，只能通过向合同对方主张违约责任的方式进行维权。

一、基本案情简介

2021年5月4日，A公司从B公司处受让一房屋，并完成了登记手续，但B公司始终未履行交付义务。2021年6月，B公司与C公司签订了《房屋租赁合同1》，一个月后，C公司又与D公司签订了《房屋租赁合同2》。对于《房屋租赁合同2》的签订，B公司知情并同意，但是A公司表示不予追认。

2022年7月，A公司向法院提起诉讼，诉请B公司履行资产转让的交付义务，并获得了法院的胜诉判决。2022年8月，D公司将C公司告上法庭，起诉要求确认《房屋租赁合同2》合法有效并继续履行。

二、案件争议焦点

1、《房屋租赁合同2》在未经A公司追认的情形下，有无法律效力？

2、如认定前述《房屋租赁合同2》有效，合同是否能够继续履行。

三、法院审理结果

一审法院说法：

无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。对于本案来说，尽管B公司知情并同意，但是B公司并不是诉争房屋的所有权人，在A公司不追认《房屋租赁合同2》的情况下，B公司是否同意都不能导致《房屋租赁合同2》有效。因此，D公司的主张没有法律依据。

二审法院说法：

关于合同效力的问题。《房屋租赁合同2》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在需要批准、登记的事项，亦不存在其他导致合同无效或者可撤销的法定事由。因此，D公司要求确认《房屋租赁合同2》有效，有事实及法律依据。

关于上述合同是否能够继续履行的问题。由于A公司提出的要求B公司履行交付义务的诉求已经获得了法院的生效判决，B公司应当将案涉房屋交付给A公司。因此，综合考虑本案的实际情况，法院认为，虽然《房屋租赁合同2》具有法定效力，但是该合同在客观上已经不具备继续履行的条件，所以D公司要求继续履行该合同的诉请，法院不予支持。

四、笔者心得

当代社会，租房已经成为绝大多数年轻人初入社会时首选的居住方式，因为租房而引发的纠纷也层出不穷。笔者在此温馨提示各位小可爱们，看房过程中，务必多留个心眼，确认对方确实享有对房屋的处分权之后，再签订租房合同。毕竟，就算能够主张违约责任，搬家也不是一件容易事儿。（作者：芙蓉律师事务所长沙1号团队）