【太原楼评】浅析太原别墅三十年发展史！

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导读

别墅低密类“平民化”，对新中产不再是遥不可及的“奢侈品”！

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

太原的别墅豪宅市场，在沉寂了很久之后，如今似乎有一些新芽萌发。放眼太原，标榜是豪宅的项目很多，一个城市豪宅在市场的容量大概仅有1%具有这种“标签”！

尽管如今在城市的规划发展中，别墅在供应上受到一定的抑制，作为稀缺产品其价格长期处于稳定状态，普遍是城市住宅均价的1.5倍左右，并且不断有新品出现。

但是这类产品数量有限，并非批量生产往往和其他产品广而告之的营销手段不同，很多是藏匿于市，除了少数人能定向的了解，大部分项目的情况并不为普通人所了解。

太原别墅：三个阶段发展史！

（一）太原别墅1.0阶段

2010年之前，以本土房企为豪宅代表做开发阶段，集中在城市核心区和城市外延线，如佳地花园，丽华苑，华宇绿洲，五龙湾阳光海岸，长岛国际，东龙壹湾等，其建筑风格有典型的时代感——红黄配！产品力相对一般。

（二）太原别墅2.0阶段

2011-2015年的新豪宅，大平层逆转市场需求，如星河湾，恒大华府，摩天石，同时长风东街开启了低密别墅窗口期：盛高山鼎，复地东山国际，绿地半山国际，得一理想国，颐和天成等。崇洋属性重，地中海的法式，西班牙，美式等风格偏重！

（三）太原别墅3.0阶段

2016年以后，豪宅呈现了分化，大平层产品集中于核心区域，低密逐步拓展到城市新区，如太原碧桂园，富力山，阳光城翡丽湾/花满墅，晋阳府，万科紫院，万科太原小镇，绿城官山园著，东景庭院，中国铁建花语堂等，风格逐步中式化！

太原别墅：风格迭代三阶段！

九十年代港资房企在小马投资开发了——韶曦别墅，开启了太原的别墅豪宅时代！

（一）兼容混合1.0时代

初期佳地，丽华苑，华宇，长岛国际等采用兼容策略，少量布局别墅，大量为高层，这类别墅产品往往是联排或独栋面积偏大，缺乏建筑特色，居住舒适型并非最佳。

（二）别墅为主2.0时代

1.0时代别墅在红白灰的色调中，有那么一点“乡村”气息，不够上牌面。于是2.0时代出现地中海风的盛高山鼎庄园，法式复地东山国际，英伦绿地半山国际等。

在组配结构上，譬如北美风格的颐和天成，五龙湾阳光海岸，法式风格得一理想国就成为主力，适度增加一些小高层建筑，并开始有向下兼容叠拼的趋势！

（二）纯别墅3.0时代

3.0时代，2015年太原城改元年后，西山绿城官山园著，东山东景庭院，北城的国信山水间，南城的阳光城花满墅，城央的花语堂成为当下别墅类产品的新代表！

典型别墅：太原五方的代表！

（一）城央别墅花语堂

城区内的别墅，借鉴江南传统民居布局特点，融合传统建筑的技艺，将江南古典意境与现代人居元素相融合，打造280-350㎡江南合院。

但是整个地块也才145亩，纯合院区域也就是五十亩左右，而且价格小贵，每套均是千万级，有个五六千万的实力，其实完全可以买个地块自己搞开发了。

（二）东山别墅东景庭院

百亩内24栋建筑，分两个区域，虽然容积率1.2，建筑密度和多单元拼接建筑有一种混搭感觉，在居住私密感和舒适度存在一定的折损，南区主力在188-208㎡。

（三）西山别墅绿城官山园著

绿城官山园著，位于南中环与西外环交叉处，东眺长风商务区，南邻晋阳湖，500亩浅山院落，200亩山体绿化，容积率约0.8，基础条件优势较为明显。

其次，在绿城加持下，项目产品具备了多样化，既有独门独户的纯院落住宅，也有叠拼类、中式合院类、现代合院类等不同风格，面积跨度在140-500㎡之间。

（四）北城别墅国信山水间

山水间，正如其名。在这里，触手可及的实际感受，一切院居理想在此可实现。133-260㎡山畔庭院，附带42-248㎡院落，属于太原城郊生态氧吧式居住空间。

山水间位于崛围山山麓东南侧，国信城郊森林公园之中。临近三给片区，南侧就是柴化路及金桥北街。新中式建筑风格，大规模别墅群用地近1000亩，容积率约0.7。

（五）南城别墅阳光城花满墅

阳光城花满墅紧邻滨河西路，占地600多亩，打造法式叠拼别墅约140-170㎡！

太原别墅市场产品趋势：

太原的楼市成交结构中，呈现两头重中间轻的趋势！

其中刚需产品户型大同小异，产品段极为相似，外观也是同质化严重。豪宅市场中千亩豪宅，既有星河湾大平层这种，也有像山水间这种纯别墅的路线，形成了差异化。

城市，人，居住，是一个永恒不变的话题，现代化的城市高楼林立，嘈杂和喧嚣，人们开始追逐居住环境的多元化。而中国人的故事里，永远缺不了对院居生活的向往。

伴随消费力升级，预算在300万门槛以上太原购房人群在成长。有天有地有院子的住所，是普遍中国人认同的最高居住境界，无院不成居的执念。

太原由于长期处于城改进程，容积率普遍较高，低密型产品始终处于缺配的状态，缺失的终究会补上，城市叠拼有机会成为理想之选，其价值也将会形成广泛认可。

楼评君认为，豪宅类别墅市场，往往是时代性产物，其消费属性表现更高，但伴随产品的更迭和演变，区位弱化，产品增强是发展趋势，新中产将会是主力消费群。

目前别墅类产品普遍是毛坯交付，这对于很多入门级购房者并不友好，高赠送率的别墅类产品往往是200㎡的房，300㎡的装修空间，装修成为一道重要门槛。

别墅搞精装，也是行业内的挑战。回归当下，别墅的真正释义是居住更有品质、更舒适、是从审美、健康、质量、品质、体验多维度实现提升到美好生活的进阶。

对太原别墅市场观点：

模仿阿姆斯特朗的话：对单个别墅的一小步，对行业的一大步，如今绿城，中海，中铁建，建投，金茂，保利在太原低密类布局，期待太原别墅类市场不断迭代升级。

如今太原楼市中，别墅价格已经“平民化”，和城市大平层较量中，城市新中产阶层完全可以接受，不再是无法触及的“奢侈品”。尤其是城郊类别墅，二三百万就已达到入住，从空间上来看待，产品更有竞争力。

楼评君认为，别墅类居住可增进家庭成员间的感情，满足三代、四代同堂的多代居，中国传统的家庭关系逐步脆弱，亲情和家文化常常因为时空的阻隔而变得疏远。注重传统家庭观念，重塑我们文化的前提、治家之道——必然从回归多代同堂开始。

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