“深港国际中心”流拍 谁来接盘世茂百亿资产？

　　项目示意图(图源网络)

　　展示中心附近现状(5月拍摄)

　　世茂深港国际中心项目内部(图源京东拍卖)

　　7月5日，曾被规划为“中国第一高楼”的世茂深港国际中心项目部分用地因无人出价而流拍了。

　　该资产起拍价约130.44亿元，评估价约163.05亿元。尽管起拍价是评估价的八折，但在竞拍开始的24小时内，只有围观人数在增长，截至7月6日已超3万人，而报名人数却始终为0。随着首轮流拍，业内预测该资产大概率会上架二次法拍，可能起拍价格会再打折扣，但能否等到买家仍是未知之数。

　　前因 万亿世茂遭遇危机　

　　2017年，深圳市世茂新里程实业有限公司以招拍挂的形式拿下位于大运商务总部功能区的项目用地，该土地面积约32.19公顷，以239.43亿元成交，创下了当时深圳土地拍卖史上第二高总价的纪录。

　　根据规划，该项目名称为世茂深港国际中心，将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目。

　　其中最亮眼的是，项目规划了一座超高层建筑，最初被规划为超700米的“中国第一高楼”，高度刷新当时国内纪录，但后来由于种种因素被降低至约600米高度。

　　时间来到2019年，世茂深港国际中心的公寓产品已对外推售，在铺天盖地的广告宣传后，项目IP已经深入人心。彼时大运片区大部分的楼盘宣传语上都有“距世茂深港国际中心××米远”这样的标语，购房者坚信，正如罗湖的地王大厦、福田的平安金融中心和南山的春笋大厦，一座超高层建筑是片区价值跃升的点火器，在其落成后边能享受到红利实现资产的价值重估。

　　“有深圳湾业主一口气买了六套”“有海外的粉丝委托国内朋友代订”……其公寓产品一开放便引起了市场的广泛关注，坊间更时不时传出有超级富豪疯狂扫货的消息，深港国际中心的展示中心还邀请设计师打造为颇具高级感的建筑，周末举办展览活动等吸引一批批购房者前往参观。

　　那时谁都不会想到，彼时集团总资产规模约四千亿、可售货值超万亿的世茂，会在三年后遭遇危机。

　　2017年，中信信托以深圳深港国际中心项目为底层资产发行信托产品；2020年7月17日，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”成立，募集规模为87亿元；2022年2月16日，中信信托宣布其中的57亿项目资金遇到兑付困难，世茂深港国际中心也随之停工，同时世茂债务危机爆发。　　

　　现场 高楼未起杂草丛生　　

　　2023年5月，湾财社记者走进世茂深港国际中心的展示中心，发现大门依然可开，但里面并无工作人员。

　　展示中心门口的马路两旁植物已长到半米高，门口保安亭无人值岗，项目的内部道路两边工作日停满了车辆，旁边工地无人施工。而曾计划在开工5年内完工的600米级的超高层建筑显然离建成还有好长一段差距。

　　5月31日，深圳市世茂新里程实业有限公司名下深圳市龙岗区龙城街道12宗地土地使用权及地上物挂牌京东法拍，这是世茂深港国际中心的大部分资产。该资产起拍价约130.44亿元，评估价约163.05亿元，法拍将于7月4日开拍。

　　有人说，这场拍卖的结局早已注定。价值超百亿的大型综合体项目对进入的开发商要求颇高，门槛不仅在于资金实力还有运营能力，尤其是在当前并不明朗的房地产市场环境下，还要考虑项目入市后带来的收益和风险，能符合要求的企业屈指可数，但并不是所有企业都愿意接盘。

　　更复杂的是，被上架法拍的背后，该项目更涉及多起案件。住宅法拍尚且需要承担风险，超百亿的资产接盘后能否处理好债权关系对企业而言更是考验。

　　观察

　　涉案复杂，百亿信托贷款何解？

　　世茂深港国际中心法拍的部分用地被形容为7年以来司法拍卖最大估值的资产。

　　据公开信息，世茂深港国际中心总货值达629.04亿元，已售84.25亿元，剩余货值544.79亿元。而在待售名单中，世茂深港国际中心此前的对外报价是151.43亿元。　　

　　标的涉及三宗案件　　

　　有市场消息指出，在被司法拍卖前，世茂一直在为其寻找买家，但始终未能找到接盘方，直到法院的强制执行程序下达。竞买公告显示，该拍卖标的涉及（2022）京03执1141号、989号、988号三案件，记者查询到这三宗案件均与中信信托有关。

　　4月29日，上海世茂股份有限公司发布公告指出，在2022年年报审计过程中，发现部分子公司涉及被执行及诉讼的情况（详见附件），涉及总金额约人民币162.88亿元，部分涉诉金额尚无法统计，相关子公司并未有对应借款融资记录。

　　其中“附件”子公司涉及被执行及诉讼的情况中便提到了深圳市世茂新里程实业有限公司被北京市第三中级人民法院列为被执行人的三宗案件。

　　三宗案件的执行标的共计90.95亿元，另根据去年年报，世茂股份部分子公司资产处在被申请强制执行进程中，执行标的金额共162.88亿元，占公司净资产比例达39.91%，涉及中信信托的金额占总执行标的金额的55.8%。　　

　　150亿元综合授信　　

　　值得一提的是，早在2022年3月，世茂集团的核数师罗兵咸辞任时便曾提到，要求世茂集团提供关于涉及世茂集团合营企业及联营公司的若干信托贷款安排的资料。根据今年6月世茂集团公布独立调查的调查结果，罗兵咸辞任函中指出的信托贷款其中一笔所涉及的项目主体即为深港国际中心。

　　信息显示，2018年4月，为参与开发世茂集团于深圳的大型地产项目，信托公司向前者一附属公司提供了150亿元的综合授信。　　

　　项目复工仍无定期　　

　　除了与中信信托的债务纠纷外，世茂深港国际中心项目还涉及众多案件。北京市高级人民法院今年5月的一份裁定书显示，深港国际中心项目已被列为重点风险项目，前后已有接近261户小业主向相关部门投诉，已有22家供应商及施工单位起诉查封及轮候查封深港国际中心项目资产，且案件数量还在不断暴增。

　　不过其同时提到，目前世茂集团正在与深圳市、龙岗区各级政府及部门积极协商解决项目复工。

　　2023年5月，湾财社记者在走访项目现场时，看到二期公寓有“复工复产仪式”的海报。对深港国际中心来说，全面复工复产仍需等待。

　　采写：南都·湾财社记者 孙阳