21解读｜“金融16条”部分政策延期 带给房地产多少喘息空间？

21世纪经济报道记者 张敏 北京报道7月10日，央行、国家金融监管总局发文，将《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（即“金融16条”）中两项条款的适用期限统一延长至2024年12月31日。

这两项条款分别为：

一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

二是对于商业银行按照《通知》要求，2024年12月31日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

这也是“金融16条”中仅有的两条规定了适用期限的政策，为半年。“金融16条”于2022年11月11日传出，这两项条款已于今年5月到期。

两部门表示，“金融16条”发布实施后，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了良好的政策效果。综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，决定延长有关政策适用期限。

两部门还要求，各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。

2023年以来，房地产市场一度出现回暖迹象，但进入二季度，市场复苏乏力，并影响到多个指标。国家统计局的数据显示，今年1—5月，商品房销售面积同比下降0.9%，降幅在连续三个月收窄后，再度扩大。同期，房地产开发企业到位资金5.6万亿元，同比下降6.6%，降幅同样在连续收窄后再度扩大。

机构发布的数据显示，6月，市场交易同样不容乐观，房企的债务压力仍然沉重。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，市场走弱已是不争的事实。同时，今年房企债务集中到期，房企资金链继续紧张，并可能影响到保交楼。在此情况下，金融机构适度加大支持是十分有必要的，这两项条款期限的延长，相当于“用时间换空间”，对维持房地产业流动性将起到积极的作用。

具体来看，存量贷款展期、调整还款安排等措施，相当于对到期贷款进一步展期，房企的短期债务压力也有望得到减轻。而延长对商业银行的责任兜底期限，也有助于金融机构向房地产“输血”，并进一步利好“保交楼”。

债务展期的条款，相当于给了开发商喘息的空间。“这不仅有助于促进项目完工交付，在保交楼的同时，也有助于修复市场预期。”李宇嘉说。

但值得注意的是，此项调整并不意味着调控政策由“托”转向“举”。两部门在答记者问中强调保持房地产融资“合理适度”、“推动行业风险市场化出清”。说明在监管层看来，房地产业风险仍在出清过程中，金融机构不会给予超量的信贷支持。

同样在7月10日，国家发改委主任郑栅洁在《学习时报》发表文章指出，防范化解重大风险。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具，确保房地产市场平稳发展。加强常态化专业监管，防范化解财政金融等领域风险。

分析人士认为，这一信号也说明，楼市调控“防风险、促稳定、保民生”的基本出发点并未改变，政策措施也不会有大的调整。

那么，“金融16条”的此项优化能在多大程度上利好楼市？李宇嘉认为，商业银行贷款业务都是市场化自主运作的，两部委只是给出了鼓励的政策（不调整贷款评级），但商业银行仍将基于风险收益平衡的原则进行放贷，若存在债务关系复杂、缺乏货值覆盖、销售端继续疲软等因素，预计融资支持力度也不能太乐观。

分析人士普遍认为，这一政策有望为市场提供短暂的喘息空间，但行业流动性要想真正改善，仍将有赖于销售的恢复。而短期来看，市场的筑底和调整期恐怕还要一段时间。