专题篇-2023年6月长沙一线营销专题报告

前言

6 月楼市延续低迷走势，成交表现低于市场预期。中央LPR 利率时隔9 个月再度下调10BP，将带动房贷利率进一步下行。稳增长政策将接续加码，降息拉开新一轮货币宽松序幕，财政支持也将协同发力。中央定调楼市政策“保持稳定”且“托而不举”。

中央LPR 利率再度下调

长沙收紧公积金商转公政策

6 月20 日，央行公布最新一期LPR 利率，1 年期LPR3.55%，5 年期以上为4.2%，较上期均下调10BP，这是自去年8 月以来的首次调整。在房地产方面，随着LPR 的调降，首套房和二套房贷款利率下限进一步下探。本次降息也被视为新一轮稳增长的序章，后续稳增长政策加码预期强烈。

住建部部长倪虹表示，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，推动房地产业向新发展模式平稳过渡等。中央层面关于房地产业总体延续了促需求、防风险、保稳定的基调。

上半年，国常会、央行等诸多表态均预示后续稳增长政策将加码，而长沙反其道而行之，6月末收紧了公积金商转公政策，省市一起行动。

6月28日，长沙市住房公积金管理委员会发布《关于调整商转公业务政策和办理流程的通知》。根据通知，商转公贷款业务新增了一个前提条件，即申请范围为支持拥有唯一一套自住住房的缴存职工家庭。同时，《通知》还明确，商转公贷款业务根据个贷率实行动态管理。

当月个贷率达到85%或90%之间时，建立商转公贷款业务的启动与暂缓机制。

即当个贷率在85%以下，根据预约情况正常受理商转公贷款业务；

当个贷率介于85%(含)和90%之间时，综合考虑中心业务受理和资金运行状况，对商转公贷款业务预约进行适度限流；

当个贷率高于90%（含）时，暂缓商转公贷款业务预约及受理。

此次商转公贷款业务调整，目的在于全力支持缴存职工家庭刚需，确保住房公积金制度聚焦刚需购房群体精准发挥作用。

6月市场供应发力

供求错配及市场信心不足导致需求乏力

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年中冲刺节点，月度供应大涨

但成交乏力，持续低迷走势

6月底由于端午节以及年中节点供应大幅增长，供应量同环比均上升；而成交端连续3月持续回落，一方面由于市面上改善产品居多，高端改善客群需求出现支撑乏力，另一方面总价不断增长，刚需需求得不到满足，供求双方错配及市场信心不足为市场乏力的主因。

从各价格段的成交结构来看，18000元/㎡高价高端项目成交逐年增长，占比较去年上涨4%，万元以下占比下降18%。改善产品为目前市场主导，刚需产品大幅减少。

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开盘次数增加，红盘拉动去化率上行

6月开盘市场热度回升。主城区监控10个项目11次加推/首开，累计推出房源2126套，开盘推售房源翻番，万科主城区新盘入市，首开让利，首日认购基本售罄。红盘拉动效应明显，开盘市场去化率上涨至77%，达到年内高峰。

资源丰富、发展成熟、竞品少的板块，项目热度更高，同时有价格优势的项目也能形成高位去化。相反竞品多、板块素质一般、位置偏远、价格偏高的项目热度往往处于低位。

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6月楼盘上访量普降，热度回落

受集中供应影响，认购低位冲高

6月月末市场热度升温。监控长沙楼市项目到访指标月度单盘到访80，环比下滑7.7%，下旬供应集中放量，单盘认购指标上升，全月认购指标5.6，环比上涨4.9%，月末最后一周认购指标冲高，全月转换率上升至7.04%，环比上涨13.6%。年中冲刺叠加端午节点，月中案场来访小幅上行，月末营销活动效应减弱，来访量快速下滑。年中节点，供应放量，拉动案场认购上涨。

端午叠加618电商活动

营销力度对市场需求拉动作用较小

6月恰逢端午假期及618电商节活动，房企活动围绕特价房+暖场活动展开，年中冲刺进入尾声，叠加长沙高温天气影响，案场营销活动力度及频次转弱，活动力度对市场需求拉动作用较小。

尽管限购松动和疫情补涨释放的红利逐步消退，但是5月市场仍旧乐观，一方面是五一小长假，房企推货意愿较强；二则是项目仍有一定可释放的价格空间，可通过让利实现流速提升，三是长沙整体城市面韧劲较强，所以预计5月供求量将环比回正，好于四月。

各板块网签数据两极分化

主城区高端项目跌幅明显

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单盘流速整体下滑，S1和T板块跌幅较大

（注：板块网签数据范围为内五区商品住宅，截止日期6月30日）

6月楼市整体表现低迷，市场需求延续下滑之势，成交表现不如预期。各板块流速来看，远郊品质（O1）及远郊发展（O2）表现较好，单盘流速环比呈上涨之势。远郊品质（O1）表现最佳，环比涨幅近2成，主要以湘江智谷和青竹湖板块为主力成交区域。而远郊发展（O2）区域单盘流速小幅回升。而其他板块环比均呈下跌之势，近郊品质（S1）和城区高端（T）单盘流速跌幅较，主城区高端项目流速有所下滑。

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TOP10板块流速较为分化， S1、T各占据三席

（注：板块网签数据范围内五区商品住宅，截止日期6月30日）

从6月单盘流速来看，TOP10单盘流速板块中， N1新城品质和T城区高端分别占据3席，其次是S1近郊品质占据2席。

本月盘均流速超过40套的板块有3个，较上月减少一个。其中，省府南板块盘均流速67套，网签集中在梦想越秀江悦和鸣，单月网签67套。其次是大王山文旅新城板块，盘均流速52套，网签集中在保利长交锦上、龙湖江与城和华润置地润樾府，凭借优越的地理位置和优秀的产品实现单盘高流速。

从板块位置来看，盘均流速超过40套的板块主要分为两类，一类是以省府南为代表，强教育资源实现高流速；一类是谷山、大王山为代表，热点片区红盘在售，单月盘均流速领先其他板块。

总结

年中冲刺节点，企业推盘积极，供应集中放量，但市场需求延续低迷走势，成交表现低于市场预期。供应回升仍难驱动成交好转，库存及去化周期持续走高。开盘市场热度回升，主要原因仍是性价比项目拉动明显。6月未迎来预期中的止跌行情。刚需刚改退潮，改善需求“接棒”，短期内对成交的支撑作用依旧有限。7-8月将进入房地产市场传统淡季，若政策托底力度有限，购房者置业信心难有明显改善，房价调整态势恐将延续。

来源：克而瑞湖南区域

撰写：王红兵

审核：蔡嫣

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