资本盯上了城中村

文/十一弟

深圳城中村统租，隐身背后的资本，慢慢露出了它的嘴脸。

有租客发现，住进了城中村统租项目——微棠社区，想要提前退租的话，拿不回来押金。

如果提前7~15天退租，微棠社区会扣掉全部押金；

哪怕提前15天以上退租，也会被扣掉七成押金。

多年以来，在深圳的城中村，租客一直从房东、二手东手上租农民房。

提前退租的话，押金的事，还有得商量。

现在，微棠社区规定得明明白白——扣押金，最少七成。

这个霸王条款，让很多租客挠头，恨得牙痒痒。

今年六月份，深圳轰轰烈烈的城中村统租，引发了不小的争议。

深圳的成功，秘诀藏在那句亲切的口号里——

“来了就是深圳人。”

但城中村统租，把农民房集中收储改造，重新出租的房子，面积变小了，租金变贵了。

成千上万在深圳打工的低收入群体，慢慢租不起房子，只能被迫离开。

很多人觉得寒心，深圳也开始赶人了。

在深圳，“统租潮”波及最大的城中村——白芒村，这里住着两万外地打工人。

最近，有媒体拍了一组视频，记录那些搬离白芒村的租客——

“统租改造的房源，油漆刷得很漂亮，家具家电也很齐全，拎包入住，但那不是我们的家。”

“接下来生意没得做又怎么办，只能自己认命了。”

“在深圳打拼这么多年，没有赚到钱，小孩也照顾不到，我们这是为了什么？”

“我能怪深圳吗？这是一个年轻的城市，它要发展，就像一辆疾驰的列车，我们在后面就像泄了气的皮球，根本追不上这趟列车。”

深圳的城中村统租，其实有一个模板——微棠元芬村项目。

元芬村，也是一个很大的城中村——

户籍人口五六百人，但常年居住着一两万人，九成以上都是外来人口。

五年前，一家来自北京的企业——愿景明德（北京）控股集团有限公司，被引入了元芬村。

愿景明德旗下有一个长租社区品牌——微棠，它把城中村的农民房统租下来，改造以后再出租。

元芬村有两三百栋农民房，愿景明德统租了三分之一，改造成了微棠社区，对外出租。

微棠社区的租金，有三个部分——房租、15%的管理费、每个月99块钱的宽带。

愿景明德的股东背景，与长租公寓——自如，属于“一奶同胞”，几乎照搬了收费模式。

在元芬村，原来一居室的农民房，从房东手上直租的价格，每个月大概在1500块钱。

若是从二房东手上转租过来，价格涨到了2100块钱。

愿景明德介入以后，改造成了微棠社区，相同户型的租金，变成了2500块钱。

而元芬村的房东，把房子统租给愿景明德之后，每个月的租金收入，也减少了——

有个业主，在村里建了一栋五层的楼梯房，留了一层自住。

其他每层120平米，隔出了4个房间，对外出租。

统租之前，每间房的月租为1500块钱，整栋楼的租金收入是2.4万块钱。

愿景明德统租过来以后，每个月给到的最高租金，只有2.16万块钱。

与从前直租相比，业主每个月的租金收入，少了2400块钱。

另外，愿景明德还会对农民房进行改造，增加房间数量，缩小房屋面积。

结果，城中村的农民房，改造成了微棠社区——

房间面积小了，房间数量多了，租金涨了。

而业主的租金收入，反倒减少了。

这中间的差价、利润，都让愿景明德吃掉了。

通过统租农民房改造后再出租，愿景明德赚到了租金差。

不过，毕竟是在城中村，租金低廉。

统租规模不大，相比巨大的改造成本，又没有政府补贴，其实很难盈利。

尽管盈利困难、投入巨大，但城中村统租业务，愿景明德在深圳做了五年。

这是因为它背后有资本支撑——链家系。

愿景明德的大股东，就是链家系创始人左晖的夫人——朱艳，持股比例为37%。

它在深圳运营“微棠社区”的主体——深圳愿景微棠商业管理有限公司。

作为大股东，愿景明德间接持有愿景微棠49%的股权。

愿景微棠的另一个股东，是在美股、港股两地上市的贝壳，持股比例超过29%。

贝壳，脱胎于链家，隶属于链家系。

在资本市场上，贝壳已经拥有了千亿市值。

为了愿景微棠的这部分股权，贝壳向愿景明德投资了7个亿。

在愿景明德南下深圳，介入元芬村统租的这一年，贝壳还向愿景明德提供了19亿资金。

有了链家系、贝壳的资本支持，愿景明德撑到了现在。

这两年，各大城市都在全力推进保障性租赁住房。

深圳的外来人口庞大，建设筹集保障性租赁住房的任务，压力山大。

于是，他们把目光转向了城中村——

农民房统租改造以后，变成了保障性租赁住房。

建设筹集保障性租赁住房的任务，深圳在城中村找到了一条捷径。

而愿景明德，等来了政策风口，看到了做大、赚钱的机会——

城中村统租，有了政府的加持、补贴，它终于跑通了商业模式。

目前在深圳，愿景明德介入的五个城中村“微棠社区”，都被政府认定为保障性租赁住房项目。

今年三月份，愿景明德与深圳市人才安居集团，组建了一家合资企业——

深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司。

其中，深圳市人才安居集团持股51%，愿景明德持股49%。

尽管深圳市人才安居集团是大股东，但商业模式却来自愿景明德。

以微棠元芬村项目为模板，深圳打算复制、推广到更多的城中村。

这才掀起了白芒村轰轰烈烈的“统租潮”。

接下来，深圳许多城中村统租项目，都会以安居微棠作为运营主体。

这家合资企业刚一成立，深圳市人才安居集团就从五家大银行获得了5000亿授信。

其中一部分资金，将用于城中村的统租改造。

有了深圳市属国企背书，在城中村蛰伏了五年，愿景明德找到了兑现途径——

“城中村统租+微棠社区+政策加持+国企背景+银行资金+财政补贴”。

一个闭环的商业模式，愿景明德在深圳打通了。

这几年，楼市下行，新房、二手房买卖，都不太景气。

贝壳以中介业务为生，作为一家千亿市值的上市企业，感受到压力了。

于是，它把更多的资源，投向了新业务——租赁、装修。

城中村统租，老旧小区更新改造，也变成了一块蛋糕。

而资本的手，在五年前就已经伸进来了。