成都，是不是中国地产第一城？

7月，就像男人的裤腰带，上连T恤衫，下连冰丝裤。

先看全国——2023年上半年中国房地产企业销售排行榜，重点有二：

①、半年“千亿俱乐部”的玩家还有7个，不算特别难看；

②、“马太效应”越发明显。绿城、龙湖和滨江集团，为房地产民企挽回了一丝颜面，希望他们能挺住。

再看成都——2023年成都房地产企业上半年销售业绩TOP30，两大看点：

①、前十名的民企只有龙湖，虽然龙湖的吴老板卸任了，82年出生的陈序平接力，没有掉链子。男人也能撑起半边天。

②、前三名是清一色的央企，华润表现特别突出，半年173.1亿的业绩超过去年成都销冠161.6亿的成绩。

表单之外的好消息是，上半年成都新房销售8.1万套，是去年的1.07倍；上半年成都二手房成交11.9万套，也就是说，成都上半年共卖出20万套房子，接近去年的2/3。这个数据，放在全国都是很能打的。

但是，一张国内主要城市房价回撤排名，刺痛了四姨。

四姨喜欢打麻将，对数字尚来敏感，她说，温州房价跌得凶哦，你看，历史峰值33162元/㎡，当前房价21003元/㎡，一平米少了12000元，都够我打两场麻将了。

老朱给四姨翻了个白眼，这有啥子嘛，过去这几年，中国房地产经历了一场“集体冲滩”。

四姨还没反应过来，他又补了一句，冲滩是动物界“自杀”的代名词。

崔哥想帮四姨圆场，冒了一句：“2019年的时候，你就说，今年是过去十年最差的一年，也是未来十年最好的一年。”

老朱扶了扶眼睛，淡淡地说，这句话今天依然有效。

半年总结，不扣帽子，不使绊子，不讲段子，只讲事实。时间从来不语，却告诉了你所有答案。在榜的也好，出局的也罢，不过是时代的一个缩影，一个侧面。本文约5900字，共分为五个章节，深度阅读需要16分钟。

1、政策冲滩：心慈手不软

2、房企冲滩：想方设法作死的八种姿势

3、乙方冲滩：卷，死；不卷，也死

4、买家冲滩：不疯狂不成魔

5、老朱有话说

01

政策冲滩

心慈手不软

放眼全球，中国是针对房地产行业出台政策最多的国家，没有之一。

2019年“京十五条”：“外地人买房的门槛提高，5年的纳税证明成为硬标准;保障性住房今年将全力保障，10万套是硬性目标”。

杭州：增加了落户须满5年的限购政策和与上海一样的增值税“2改5”。

深圳：二手房增值税免征年限由2年转为5年、豪宅税收紧、离婚3年内仍按离异前计房产套数、严查违规行为…二手房也限价，结果出现室内装修比房价贵的新闻。

东莞：2020年发布的政策要求，同地区新房房价3个月涨幅不得超10%，且同幢新房每套均价差不宜超20%。

宁波：限购扩大，鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈，家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区。

成都：推出史上最严的房地产调控措施，限价限购摇号的同时，二手房要满5年，才能减免增值税。

河北保定更夸张，限地价限房价，但最震撼的是，有项目在拍地规则上明确表示，10年内不得买卖，如果这个政策推广到全国，那全国所有的炒房客都将哭晕在厕所了。

那几年，全国各地陆续发布的调控政策，超过500条。拼的是速度，拼的是智慧，拼的是效率。

没想到，画风真的会突变。

据不完全统计，截至目前，全国各地已发布超300条“救市”政策。放松限购、降低首付、限售解禁......放在以前，这些政策可以说是“王炸”，但现在变成了黑桃A。

为了救楼市，领导有多拼呢？

买房送小猪、大蒜、河南商丘小麦当首付、青岛推动居民买房成街道办工作KPI、郑州拆迁送房票，还不计入家庭限购套数......

还有很多真金白银给钱的地方政府——

┃河南新乡：契税补贴20%；

┃广西南宁：人才购房补贴最高补贴200万；

┃湖北荆门：大学生购房给予一次性购房补贴；居民购买商业及车位给予合同成交额1.5%一次性购房补贴，补贴金额最高5万元；

┃重庆万州：房交会期间购买参展企业房子给予契税减半补贴；

┃南通海安：人才购房每平米最高补贴600元、三孩家庭购房每平米最高补贴400元；

┃湖南衡阳：商品住宅契税最高补贴50%，车位契税补贴80%；

┃安徽芜湖：人才购房补贴10%购房款；

┃江苏徐州：主城区卖旧房买新房给予补贴，90平米以上补1.2%。

广西玉林手笔更大，城里房子卖不动那就下乡啊，身份上让农民变市民，买房子给补贴不说，还给大人分配工作，给小孩安排学位，没钱买房可以公积金贷款，没钱装修还有家电建材优惠...

总之，只要你肯买房，一切好商量！

02

房企冲滩

想方设法作死的八种姿势

2020年下半年以来，房企暴雷、破产的新闻，纷至沓来。来，让我们看看他们的“死”法——

1.大死的

恒大就是标准被“大”死的企业，矿泉水、汽车、足球，样样都玩，本想全面开花，结果都不结果。

2.玩死的

房地产红火的那些年，开发商已经不限于在陆地上修房子了，上天、入地、下海，都搞房地产。

填海？向海洋要土地，填海成本每亩20万元，之后上千万元卖给开发商，开发商再以“海景房”为卖点，每平方米几万元卖给购房者，利润看着都很巴适。

但是无视海洋生态的行为已经被叫停——葫芦岛多个楼盘将被拆除；南海明珠人工岛项目控规调整；万宁日月湾的“月岛”填海项目拆除；三亚凤凰岛二岛项目部分拆除；南海明珠人工岛项目控规调整。一声哦豁！惨的还是购房者。

下地？开发商强卖地下室的新闻难道还少吗？

上天？元宇宙都可以卖房子。概念杀猪盘，编的是概念，杀的是猪。

3.撑死的

那几年，房地产老板的目标是“一年翻一倍，三年翻十倍”，口号也是异常响亮——只要干不死，就往死里干。

但是，高周转不是谁都能玩的，制度、管理，人才、融资一个都不能少，胃口不好的，很容易被撑死。

4.作死的

近两年，很多房企标榜着“拿地死，不拿地也死”。

蓝光在广州拿的地，全公司都不知道地块在哪儿。你说这种土地，能拿吗？

厦门建发，还没死，但风险很高，他们最喜欢拿高价地，2021年，建发以政府最高限价拿下广州市南沙区一宗商住用地，成本3.4万/平，限价放开后，房价才从3.6万涨到了3.8万。

你说它贵吧，开发商真的是赔本赚吆喝；

你说它便宜吧，还真是区域房价天花板。

建发仅仅是一个缩影。

在成都，中南、禹洲这些房企，不是没有疯狂过。“市场好的时候，骂投资部太保守，市场差的时候，骂投资部太激进。”你看，没有好脾气，还真不能去投资部。

5.懒死的

那几年，所有的开发商只会打三个字“已取证”，工作三分钟，摸鱼八小时。

6.贪死的

房地产企业发生的贪腐案，如过江之鲫，密密麻麻。以下信息均为公开报道：

┃中粮置地成都总经理熊启中因严重违纪违法被双开，已被提起公诉；

┃雅居乐集团海南区域总裁简毓萍、广州区域副总裁蔡小鹏因严重廉政违纪，均被开除解雇。

┃朗诗地产成都公司常务副总经理邓敏，因涉嫌经济犯罪被开除，并被司法机关采取逮捕强制措施。

┃融创中国上海和无锡分公司发生贪腐事件，涉事资金或超亿元，已向公安部门报案。

┃万达集团4名高管向商户、供方及员工索贿，涉案金额近亿元。

这串名单里，还有复星集团、美的置业、金科股份、保利地产、万达商管、碧桂园等。

讲真的，房地产能捞油水的地方多呀，从土地收并购、立项调规、施工设计到营销推广，都是权力寻租的温床……常在河边走，哪能不湿鞋？

别说开发商了，有媒体对官场十大高危岗位投票：国土局长排名第一，断层当选。重庆，原规划局局长蒋勇的情妇，成立了一个“调规”公司，专门改容积率，按平米收费，你细品。

7.坏死的

新城地产创始人王振华，猥琐女童，这种企业不死，上帝都不答应。

8.卷死的

拿地就能造富的年代，房地产开发成了很多企业的标配，各路货色跑步登场。

┃卖酒的：茅台、郎酒、五粮液；

┃卖衣服的：鸿星尔克、雅戈尔、伟志集团、波司登；

┃搞物流的：顺丰；

┃卖疫苗的：科兴中维；

┃搞电商的：天猫、京东；

┃卖家电的：美的、格力、奥克斯；

┃搞餐饮的：湘粤情、竹园村、双汇；

┃卖药的：利君集团、九州通；

┃搞奢侈品的：LV、宝格丽、阿玛尼;

┃卖文具的：得力集团，他家生产的笔，总有一支你用过；

┃开飞机的：东航；

┃造纸的：晨鸣纸业；

当然，最让人觉得离谱的选手当属少林寺做房产，网友调侃，“如果早些年去少林寺出家，现在高矮是个房地产高管。”

那些年，宇宙尽头是房地产；

这些年，宇宙尽头是公务员。

03

乙方冲滩

卷，死；不卷，也死

如果说甲方冲滩是被自己作死的，那么房地产的服务商，则是被浪掀翻了的。

建筑设计院

中国有最少有1000家建筑设计院扬言要上市。但是被恒大、融创、碧桂园干死的，拖死的建筑设计院，至少上百家。

网推公司

以成都为例，网推刚兴起时，月费3~5万是常态，现在1.5万/月，还要竞标，费用减半，服务没变：做设计，弄海报，写推文，拍视频……老板一边骂娘，一边加班。

广告公司

三件事——吃饭，喝酒，給回扣。

媒体公司

前所未有的疯狂，卖书的，一本书2000块；卖软文的，小伙子30岁不到，一篇软文收10万，有观点吗，有内涵吗？不重要，数据得过去，能交差就好。

04

买家冲滩

不疯狂不成魔

市场疯狂的时候，不买三套房，对不起丈母娘。

“全款的往里走，按揭的不要堵门口，公积金的把小黄车挪走。”看起来是段子，实际上是现实。那几年的疯狂故事实在是太多，简单说几个——

①、买了好像又没买

最出名的是山东威海的开发商，打着旅游的名号，卖八竿子看不海的海景房，对于内陆的大爷大娘来说，海景很有吸引力。毕竟，只要交两万块钱就行，最后90%的人都不要了。为什么？搞忘了！

看到这里的时候，你最好问问你的长辈们，有没有买过海景房，不要以为现在骗局只有送鸡蛋，也有可能送项链。

年年有骗局，今年花样多。上个月，东莞某项目推出的销售政策特别适合渣男——和我谈恋爱，送你一套房。结果，不懂套路的女生一激动就献出了初吻和初夜，后来才发现，开发商返首付，等于男方一分钱都没出。

②、剪刀差下的狂欢

限购之下，能级越高的城市，剪刀差越大。

上海东航云锦东方，开盘排好冻资的亿万富豪们，把A股都整绿了，买到就赚3000万，干过不少上市公司的年利润。

北京中信国安府，验资1000万，光是茶水费都要160万，毕竟，新房13万/㎡起，二手房25.5万/㎡。除了看房门槛高，当天就要一次付清房款，贷款客户，首付款不能低于80%，否则就被淘汰出局。

你看，在“剪刀差”面前，富人的吃相也不太好看——

坐轮椅排队的；

购买假学历的；

假装离婚的；

境外交易的；

公公娶媳妇；

丈母娘嫁女婿；

假设开发商说，裸体可以优先选房，我估计很多富豪出门都不得穿衣服。

③、买的太多，住不过来了

这两天有则社会新闻，一哥们从海口骑单车到三亚，翻进一套空置别墅，住了近半个月，喝完别墅里面的6瓶茅台，最后被保洁阿姨发现报警被抓了，别墅的业主在家吃瓜，吃到一半发现是自己家。

坦白说，那几年楼市火热的时候，面馆茶馆麻将馆都在讨论买房，但是买到之后就结束了吗？

这几天，郑州金水一哥们上了热搜——妻子五年前在金水区曼哈顿买了一套房，69㎡，房价118万，贷款90万，还了五年房贷，结果房子降价了，资不抵债，免费赠送，房子直接过户，买家还房贷即可。

不只是郑州，其他城市也有类似现象，最典型的是法拍房逐年增长。

数据显示：2023年1-5月，全国已成交法拍住宅用房中，挂拍量较高的城市是成都、重庆、南宁、昆明、郑州；成交率较高的城市是宁波、上海、杭州、厦门、北京；流拍率较高的城市是西宁、呼和浩特、兰州、哈尔滨、贵阳。

你看，法拍房都拍出了鄙视链——能级高的城市，法拍房拍得快。为什么？法拍房的背后是富豪！

普通人能去抄底吗？高端物业会降价吗？

南京某楼盘卖不掉，开发商直接把三栋楼塔楼全部修完，卫生间的水龙头24K黄金造，一年卖一套，也不可能降价。

那么问题来了，房地产企业都集体冲滩了，受伤的到底是谁？

开发商吗？企业没了，开发商是不是也过得很惨？

肯定不是啊，企业是企业，企业家是企业家。

恒大垮了，许老板不会断供吧，他照样住大house，一套是香港布力径10号C座的独栋别墅，价值8亿；另一套是深圳湾一号的次顶层，面积900㎡，价值10亿。

总监们和经理们，还好吗？

上岸的：开滴滴、开餐厅、开直播，出门不用看天色，进屋不用看脸色；

下水的：直接去踩缝纫机。

苦的是谁？

两类人，一是那些卖门的、卖水泥的、卖绿植的、做活动的、卖广告的，收不到钱被活活拖死；二是那些还着30年房贷，结果房价崩盘资不抵债的。

曾经，中国房地产就像上海四行仓库对面的狂欢和盛宴，你以为席散之后是杯盘狼藉，满地垃圾，可当你回头的时候，看到的全是“尸体”。那些离篝火最近的玩家，看着越来越小的火苗，终于意识到要开始健身了。

漫漫长夜，拼的是自身的抵抗力。

目前来看，成都的房价还在温和上涨，市场基数大，底盘稳，政府还能接手暴雷企业的烂摊子，贵阳怎么办，长达3公里的烂尾楼群谁来接盘？天量供应的重庆怎么办？天津117大厦好久处理完？佛山、惠州这些一个月都难以开张的城市，谁来救？

单看一座城市、一个企业、一类人，你可能不觉得疯狂和魔幻，但当你合并同类项后，那就太恐怖了。

疯狂的最后，可能没有房地产。

老朱有话说

就目前国情来说，房地产依旧是最好的财务保值、储蓄手段，也是改变个人财富结构最好的工具。

但，靠政策和运气赚钱的时代一去不复返。

在拼体量的时代，每个企业都可以做房地产；但现在，房地产只属于少数城市，少数区域，少数企业，和少数人。

其实，在救不救房地产这个问题上，政府说得特别清楚，救产业不救行业，救行业不救企业。

未来——越来越少的城市需要房地产；越来越少的企业还有能力做房地产；越来越少的人才还能从事房地产；越来越少的购房者还能投资房地产。

房地产行业，终将走向强者之间的较量。

对开发商来说，不光是拼资本、拼经验，还要拼思维，拼知识。

对购房者来说，还是“三个核心”——核心城市、核心地段、核心产品。

预告

明日，楼市柳叶刀兄弟号《富人买房》将发新文，继银泰中心、伊泰天骄、麓湖麒麟荟之后，成都未来10年卖得最贵的盘，可能是谁？