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太原楼评☞| 业内视角
433篇/文1942字/阅读8分
导读
太原城央地价，能否重回每亩千万？谁将护盘稳地价？
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
六月结束，一年已过半，总要盘一点成绩。
看土地市场，太原上半年总共卖了不到四百亩，这个...比起往年来有点“惨状”，毕竟太原有过每年能卖近万亩的水平，如今的境况，大抵类似于曹公要写红楼梦了。
即便没落，总有一些意外的回光出现，比如格盟金融城、亦或者小马城改地块的出现，就像住进了ICU病房，总要给一些强心剂，然后才能重新接着奏乐接着舞！
2023年5月12日，太原市规划和自然资源局官网公示了 《小店区王村、寇庄城中村改造连片开发用地（小马地块）控制性详细规划》。地块四至为： 北至龙城北街、南至龙城大街、东至平阳路、西至龙城北街南一条。
具体看地块属性分为三种：二类居住用地、幼儿园用地、社会停车场用地。
其中二类居住用地占地5.89公顷（88.35亩），容积率3.5，商业兼容比30%。
幼儿园用地0.37公顷（5.55亩），容积率1.0。
社会停车用地0.45公顷（6.75亩），容积率1.0。
6月27日，太原市规划和自然资源局以挂牌方式出让1幅地块的国有建设用地使用权，宗地编号为SG-2344，起始价为550万元。
6月30日，太原市规划和自然资源局以挂牌方式出让1幅地块的国有建设用地使用权，宗地编号为SG-2343，起始价为79010万元。
有意思的是，这两个地块的前缀一个SG，一个SWG，虽属同一个地块，但两宗土地的截止时间不同，竞价方式也不同。感觉有点拆CP凑单数的感觉。
第一个维度：太原土地市场如何？
从统计局的数据上分析，近四年的太原全市的楼市，在投资上，出现了下滑；在销售面积上和金额上，2022年降幅惨烈；从竣工面积上，2022年也是极低的年份！
再看一下太原主城区数据，在连年下滑的商品房销售面积趋势下，土地成交同步下跌，亩价出现下行，尤其是看2023年的月度数据，最近四个月的亩价是持续下跌！
太原土地市场，并不乐观，毕竟面包卖的不畅销，面粉也要跟着量价下行的。
第二个维度：龙城区域地价如何？
龙城大街，作为太原的城市新贵，未来都市圈的中轴线，历来是备受关注的。而小马地块可谓是处于龙城大街的核心腹地，前途不可估量，是城市土地市场“宠儿”！
而且区域豪宅林立，无论是星河湾，还是恒大华府，香檀一号，恒大悦府，恒大天宸，保利天珺都是环绕其左右，区域陆续有首开，恒大，保利，万科，当代等入驻。
最激烈时，恒大、万科、保利等7家品牌开发商对小马地块进行了争夺，经过多轮竞拍，恒大地产以41亿斩获小马村地块，楼面价6681元/平米，溢价率94.88%！
对比一下附近其他地块，恒大亩价1559万，保利亩价1260万，该地块是紧邻恒大天宸，论属性不亚于保利天珺的体校地块，但目前的亩价仅有550万和894万。
结合2023年太原土地市场房企不加价的“态度”，极可能亩价在千万以内成交！但是对于今年而言，依旧是可以称为"地王"，只是对比过往，成色稍微逊了一些！
第三个维度：地王的房价会如何？
前身：2018年5太原市小店区重点项目签约仪式，小店区与富力地产现场签约大马、小马社区城中村改造项目，但是几年过去了，富力不争气，至今未见大动作。
如今，龙城大街区域贡献了四个畅销盘，星河湾，龙城金茂府，金地卿云台，山钢铭著，成为太原楼市当红的区域，而且建投祥澐国际即将交付，万达商业近在咫尺！
在城市配套上，坐拥滨河路、龙城大街，平阳路、地铁2号线；龙城公园，白求恩医院，新五中，各类省直机关单位的加持下，区域的价值潜力仍有向上发展趋势。
在房价上的判断，结合目前全国和太原的土地市场的支撑，毕竟是小十个亿的地王，一般的普通民企已经捂紧了口袋，应该是不太敢在太原这种级别的城市阔绰的出手。
那么，大概率就是国央企了，而山西地产的一哥当属山西建投，央企以中字头的势力在太原仍有扩张，另外就是迟迟未能进驻太原发展的国央企，依旧有未完成的心愿。
楼评君有幸服务过附近的其他地块，对小马地块的定位和发展，有一定的研究功底，大概率判断是准豪宅类的高端项目，由于3.5容积率下，产品舒适度有一定折损。
但价格仍能支撑在1.5万左右，当然，能否继续溢价还要看品牌和市场的双重作用，以及房企的是要满容开发，还是另辟蹊径，敢于尝试新的挑战，那就是值得期待了！
小结：
太原或出新地王，楼市或有新格局。
改善楼盘迎分化，或有独立新行情。
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