注意这6条规定！关乎国有土地上房屋征收与补偿

房屋征收，根据房屋所占用的土地性质，分为国有土地上房屋征收和集体土地上房屋征收。适用的法律也是不同的，集体土地上房屋征收更多的是适用《土地管理法》的相关规定。而国有土地上房屋征收则主要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定来进行。楹庭律师提醒各位企业主对于国有土地上房屋征收要特别注意以下这六条规定。

1、关于明确界定公共利益的范围的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级主管部门作出房屋征收决定，必须以为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要为前提，并以列举的方式对公共利益进行了界定，明确了因公共利益征收的范围，征收房屋、征收城市房屋必须基于公共利益的需要。

就我国的具体国情而言，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势。符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面。2004年我国宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于公共利益的需要并依照法律程序才能进行征收或者征用。这标志着公共利益征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式已经成为历史。

2、关于征收过程的程序化，强调尊重被征收人的意愿。征收程序是规范行政机关征收行为、维护被征收人合法权益，促使行政机关做好群众工作的重要保障。征收补偿条例提高了对征收补偿方案的公众参与度，征收补偿方案应征求公众的意见。多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案。修改方案被列入条例是对被征收人权益的尊重，也是突破。

行政机关作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经行政部门常务会讨论决定。被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布。被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼，审计机关应当加强审计。

征收补偿条例比较强调民众的参与。征收和补偿涉及到了几个环节：

作出征收决定要不要征收，如果做了征收决定以后，就是怎么补偿，什么标准补偿，补偿里面老百姓能不能参与。这几个环节里面，实际上条例都规定了老百姓的参与，尤其是利害关系人的参与，征收补偿条例为规范行政机关的征收行为，维护被征收人合法权益提供了重要的保障。

3、明确了征收补偿标准。房屋征收中应该给予多少补偿是人们最为关注的问题，也是矛盾的激发点。直接关系人民群众的切身利益，而且搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平上。征收补偿条例规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值应由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

需要特别注意的是征收补偿条例明确补偿的时间和标准，时间是房屋征收决定公告之日，标准是不低于被征收房屋类似房地产的市场价。

4、以市场价作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到了保障，这不仅包括对被征收的房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿。大体上可以确保被征收人的居住条件有改善，生活水平不下降。

那么，楹庭律师认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的房地产市场的价格。为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收人给予公平的补偿。对被征收房屋的补偿应参照就近区域的区位价以及就近区域的新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件和生活质量不降低，长远生计有保障为标准。

5、被征收人协商选定评估机构。在过去大多数情况下，房屋价值的评估都是由行政机关指定的评估机构进行的，或者由开发商和被征收人共同协商决定。有的甚至是由开发商指定的评估机构，所以许多被征收人对评估机构不信任，被征收人没有选择权。

征收补偿条例规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定。协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。这就极大地维护了被征收人的权益，有利于房屋评估的公平公正，这样打破了以往一家评估的局面，从根本上转变错估、漏估、少估等明知有误又无法改变的不公平现象，促使更贴近实际，更公平、更具有科学性。

6、征收房屋应先补偿后搬迁。拆迁条例没有明确规定先补偿后搬迁的原则，征收补偿条例则明确了实施房屋征收应当先补偿后搬迁，并进一步明确作出房屋征收决定前，征收补偿费应当足额到位，专户存储，专款专用。

对于之前由建设单位执行补偿容易出现推诿、拖欠等不负责任的情况，征收补偿条例明确现在由行政机关替代建设单位，行政机关也需要满足这个要求，以保证在搬迁前补偿到位。由行政机关发放补偿款，可以增加公信力，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的顺利进行。

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