地产穷途末路？国内68城新房难卖，景德镇去库存要五年以上

曾经的房地产有多风光，如今的房地产就有多“落寞”；过去房地产市场的无序扩张，如今到了危机遍布的局面。

根据上海易居研究院发布的《百城住宅库存报告》显示，海口、深圳、合肥和三亚等重点城市房地产库存同比增速较高，其中原因各不相同，部分和相关城市重启地产开发投资有关，也有部分城市或和市场交易疲软因素有关。

而根据这份报告的显示，国内100个城市中有68个城市去化周期超过14个月，这意味着近七成城市的房屋销售状况较为困难。

其中，景德镇、西宁等城市去新房库存周期严重偏高，需要五年以上方能化解。

除此之外，一些城市的库存量也有所下降，沈阳、中山、长春和苏州这些城市的库存下降，而去年停贷潮中心的郑州，库存也同比下降17%。

一边是二三线城市库存下降，另一边则是高企的去化压力，百城中近七成去化遇到困难，这也再度说明，国内房地产市场越来越“两极分化”，随着城市的虹吸效应，人口的密度，房地产的价格和去库存也随之分化。

这也几乎预示着，房地产再想重现往日的辉煌，几乎成了不可能的一件事。

从这份报告中我们几乎可以得出这样一个结论，那就是炒房时代彻底结束，在这份报告中，济南、上海、珠海和杭州、中山等城市的去库存状况总体良好，且具有一定可持续性。

而这些城市，无一例外都属于高能级城市，购房需求相对充足。

在国内的大多数城市中，或多或少都会受到宏观经济因素的影响，加上过去地产开发商的无序扩张，未来国内房地产市场恐怕将会回归均值、回归理性、回归到市场本身。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称：“即便是这些购房需求充足的城市也不是绝对乐观，即使上海市场去库存快，也主要是由于房价倒挂、地铁沿线，而没有地铁的远郊项目卖得并不好，甚至出现了各种违规乱象，这些都是需要注意的。”

纵观国内的房地产发展历史，今时今日出现的“库存周期问题”，也并非第一次了。

早在2015年末，国内的房地产库存就达到了破纪录的7.18亿平方米，我们熟知的超人李嘉诚，也正是在这一年“跑路”的。

随即，为了拯救房地产业，也为了改善住房条件，住建部于2016年启动了“棚改货币化”。

住建部预计当时完成棚改大约需要6万亿资金，因此借助这股东风，三四线城市的房价又上涨了一波。

到了今天，国内房地产的库存为多少呢？

根据易居房地产研究院发布的报告来看，国内100城市的房地产库存为5.05亿平方米，值得注意的是，这里只囊括了国内100城市，并不包含全国范围内的所有总量。

由此可见，国内今天的房地产库存又到了一个极其严重的地步。

供给太多，需求跟不上，按照经济学基本理论，那么商品价格就会下跌，而今天国内房地产的库存量又达到了一个惊人的数字，那么按照理论来看，房价可能已经很难坚挺了。

从2015年末的7亿平方米，到房地产去库存的棚改货币化，再到今天房地产库存重回高位，我们完全可以看得出来，就地产开发商而言，显然没有理性看待房地产市场的实际需求，更没有遵循市场理性，而是一种非理性的地产开发行为。

这会造成怎样的经济后果？

我们需要明白，房地产过去之所以一度是我们的支柱产业，一度能够占据GDP的近四分之一，那当然是房地产最终卖出去了，并交到了消费者手中。

在这个交易过程中，所产生的价值和回报，才是房地产的贡献。

而今天，房地产的库存量再次达到一个高位，这也说明这些地产修出来了，但是没有人买，哪怕这几亿平方米的房子价值几百亿、几千亿，但如果市场中的消费者不认账，不为此买单，那么从纯市场的角度来看，它无法变现，那就等于0。

因此，地产库存所带来的经济后果是巨大的，首先就是房企的现金流压力，楼盘如果不能及时变现，那么对极度依赖现金流的房地产开发商来说，就有可能造成违约的风险。

而房企一旦违约，就会引发金融风险，造成银行坏账等一系列不良反应。

从宏观角度来看，过去我们依赖地产销售强劲带动的GDP增长，而今天地产疲软之下，也会拖累经济增长速度，影响就业和税收。

以去化周期超过五年的西宁为例，根据房地产咨询公司克而瑞数据，西宁等城市2021年及之前的库存占比均在七成及以上，库存比较“旧”。

而一二线城市中，库存新鲜度比较高的是杭州和合肥，上海、成都和长沙库存也比较新鲜，2022年及之后的库存占比均在55%以上。

相比之下，一些三四五线城市老旧库存占比过高，加之错过了最佳销售窗口期，去化显得更加困难。

而像景德镇、哈尔滨和泉州等城市，不仅地产库存高企，存销比周期长，往往也是房价跌幅榜中的常客。

不出意外，未来这些城市的老旧地产库存，或许都将成为无人居住的“鬼小区”，从金融的角度来看，也将成为随时爆雷的金融风险。

为了去库存和增进房地产销售，不少城市已经放松限购，一些城市更是取消限售，最低购房首付比例和贷款利率优惠等等。

未来这些高企的地产库存，必定会成为金融风险的一个潘多拉魔盒，随时会有爆炸的风险。

当我们在说房子卖不动的时候，这一定是市场必然的结果，万事万物不可能永远兴而不许衰，兴衰当然符合市场规律。

但问题在于，今天的我们能够承受房地产衰落的后果吗？

联想到国内100城市5亿平方米的库存量，分担到每个国人身上，也几乎能够分到半平方米，而如此庞大的库存背后，花费的不仅仅是时间和金钱，更重要的是还背负了巨大的债务。

如果房子卖不出去，清库存周期长，又不肯大幅降价“促销”的话，那么未来无人居住的小区，恐怕只会更多。

房子、债务、消费，注定是互为依赖，此消彼长，三十年的债务，提前透支了未来三十年的部分消费，而当今天地产增长态势不再，消费疲软之下，新的增长点，又在何处？

联想到我们已经数十年没有公布过基尼系数，那么比贫富分化更严重的问题恐怕就在于，固化。

一旦失去了新的增长点，这表示向上流通渠道变少，再叠加贫富分化的问题，那么地产牵一发而动全身，就不是一句妄言。

过去透支未来的，那么现在必将还回去。

而机会，就蕴藏其中。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。