深圳土拍规则松绑：调限价、竞现房、不竞“保”

观点网 自2021年土拍规则收紧以来，深圳土拍“三限双竞+摇号”（限地价、限全年期自持租赁住房或保障性租赁住房面积、限住房销售均价，竞地价、竞自持租赁住房或保障房，触顶摇号）已逐渐成为惯例。

但规则也并非是一成不变。

7月4日，深圳公共资源交易平台挂牌3宗二类居住用地，分别位于龙岗宝龙、宝安新安，总起始价46.32亿元，共用地面积为4.058万平方米，将于8月2日开拍。

其中，位于宝安新安宅地引入竞“现房销售建筑面积”，为深圳首例。

地块宗地号A001-0212，位于宝安区新安街道，土地用途二类居住用地，土地面积15239.84平方米，建筑面积82300平方米，挂牌起始价296200万元，最高限制地价340600万元，现房销售最高限制建筑面积35520平方米。普通商品住房平均销售价格不高于88600元/平方米（不含室内装修）。

龙岗宝龙两宗则采取“双限单竞+摇号”规则挂牌出让，即：限地价、限普通商品房销售价格、竞地价、达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。对深圳今年此前土拍规定的“竞全年期自持的租赁住房建筑面积”、“竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积”不再作要求。

这不是深圳今年第一次在土拍出让规则上作出让步。在6月30日第二批集中供地中，龙华民治街道A811-0347宗地规定住宅平均售价不高于8.05万元/平方米，较同片区出让的地块每平方米高出8050元。最终，地块被深业置地收入囊中。

即将在7月14日开拍的深汕合作区小漠街道地块，采取“单限单竞+摇号”规则出让，该宗地块无售价限制，是无保障性住房的纯商品房宅地。

现房探索

去年年中，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾表示，“三限双竞+摇号”的供地规则在深圳越来越清晰，甚至成为长效机制。开发商的利润空间在拿地时已基本算好，只能精打细算，通过保租房经营、代建费等获得可观的、持久的收入。

针对此次土拍新规，李宇嘉接受观点新媒体采访时表示，这是根据新的形式，适时调整土地竞配建规则。

此前6月27日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹公开表示，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

而今年1月17日全国住房和城乡建设工作会议也明确指出，房地产工作中，有条件的可以进行现房销售。

事实上，近年来北京、上海、海南、西安、福州、合肥、宁波等地的土拍环节都曾在多宗地块拍卖公告中提出“竞现房销售”的条件。

就今年而言，譬如4月28日，招商以23.2亿元，现房销售面积3.3万平方米，竞得北京市通州区梨园镇东小马土地一级开发项目FZX-0306-6009地块。5月6日，中铁+华润联合体摇得北京大兴区西红门地块，成交价格37.26亿元，竞现房销售面积1.8万平方米。

对于部分活跃在深圳的头部房企，“竞现房销售”规则并不陌生。

“作为改革开放先行试点的城市，深圳肯定也要在现房建设方面作出一定探索。”李宇嘉说道。

戴德梁行研究院董事、副院长张晓端则向观点新媒体表示，竞现房销售是在保交楼、行业调整的背景下，对后续交楼保障的前置。“预售制本身是没有问题的，只是在监管和过程中有一些风险，把现房面积前置，市场面的风险就会相对少一些。”

张晓端指出，竞现房前期投入成本较大，对资金链较为稳健的房企在成本上不会有太大影响，但在产品设计、产品质量上，把控要求会更加严格。

另外，房地产业内人士严 跃进指出，此次深圳宝安地块属位置相对优越、地价总体较高的地块，“这给我们一个很重要的启发，即现房销售模式往往会在优质地块或高端地块上进行改革。”

也因为此类优质地段的开发成本较高，从这个角度看，竞现房销售让房企拿地方面会更加谨慎，客观上也有助于促进地价平稳。

配建松绑

对竞自持租赁住房、保障性租赁住房面积的规则放宽，也是深圳土拍此次调整的重点之一。

根据深圳市住房保障署颁布的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》，配建的人才住房和保障性住房应当与所在项目的商品住房同步设计、同步建设、同步交付、共享配套设施。

最为关键的是，项目分期建设的人才住房和保障性住房原则上应当安排在首期。

张晓端表示，“不再竞保障房面积，以这样的方式适度放松配建要求，一定程度还是为了在当前楼市背景下激发市场活力和信心，提高参拍企业的积极性。”

就在深圳此次三宗地块挂牌的前一天，7月3日，深圳市住建局连串发布《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》。

四个管理办法将于8月1日正式实施，办法施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。也意味着，除了已签订土地使用权出让合同的项目外，安居房和人才房不会再有新增的项目。

对此，李宇嘉表示，上述办法的主要逻辑，是深圳的住房供应体系，特别是保障房体系要跟国家的体系相对接，以公租房＋保租房＋共有产权房，取代原来公租房＋安居房＋人才住房。

也就是说，保租房新规与土拍配建的变化并无过多关联。

张晓端也指出，保障房的建设筹集方式相对多元，包括新增建设用地、城市更新、土地整备建设等等途径，阶段性的土拍配建减少影响有限，同时，房企还会以代建、代管等方式来参与保障房的发展。