重磅新政解读：共有产权房没有想象的那么差

这是粉丝拍的大盘鸿荣源珈誉府的共有产权房，被视为深圳第一个“共有产权房”。

7月3日，深圳市发布《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》、《深圳市共有产权住房管理办法》、《深圳市保障性住房规划建设管理办法》（统称四个政府规章），将住房保障体系与国家住房保障体系全面衔接，8月1日正式实施。

先前已经做过多篇解读，不赘述，大家可以回查《》、《》、《》。市场最关注的是共有产权房，今天就重点解读这个。

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和征求意见稿相比，定稿的《共有产权房管理办法》基本上没什么大的改动。详细我做了一张图，大家可以看图理解。然后，再和先前两类公共住房做个对比，大概的区别就懂了。

前次说了，深圳现在是好几类住房同时出来，并存于市场，所以，理解上非常复杂，许多童鞋根本搞不懂。这个我觉得不要急，所有的政策都不可能事无巨细、面面俱到，多对比、多看原文件、多打电话咨询，给自己一些做功课的时间，就慢慢懂了。没搞懂之前，不要急于做决策。

之前在文章里已经说了，这里再简单总结共有产权房的要点：

1）全部要是深户，在深圳名下无房无地，5年内未曾转让过住房或未曾离婚析产，未享受过购房优惠。

2）社保5年，核准类人才3年。

3）配售方式多样，有轮候，也有抽签、摇号、综合评分等等。

5）三人家庭以下65平米，四人以上家庭85平米，但后者也可能向3人家庭配售。

6）价格按市场参考价的50%定。

7）按份共有，政府份额不高于50%，个人份额不低于50%。

8）封闭流转，5年内不能卖，5年后可以申请政府回购，回购溢价是银行3年期定存利率。也可以卖给适格对象，价格“由买卖双方协商确定”（高度注意这一点！）。

9）放弃选房累计三次或签合同违约累计两次，三年内不能再申请。

10）《共有产权房管理办法》施行之日起，不再安排建设安居型商品房和人才住房。

重点就是以上10点。

市场关心的最重要部分是“封闭流转”，这一条明确的写进去了，确定了。具体影响下面说。

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和之前的征求意见稿对比，定稿有一些改变，这些改变还蛮重要的：

1、新增可以根据本市经济社会发展需要，面向重点单位职工定向配售。

2、新增申请人具备市政府规定的人才引进迁户核准条件的，累计缴纳社会保险只需要3年以上（这是把先前人才房的要求纳入了进来，和人才房并轨了）。

3、取消在册轮候排序的规定。配售方式改为采取轮候、抽签、摇号、综合评分等方式组织选房。

申购方式修改为：申请人按照住房建设部门发布的共有产权住房配售通告，登录住房信息平台→在线提交认购申请并签署诚信申报声明→住房建设部门审核并公示合格名单→通过抽签、摇号等方式确定选房名单和选房顺序→选房→签订买卖合同→办理不动产登记。

4、新增建筑面积85平方米左右的房源，可以根据实际情况面向3人家庭配售。

5、放弃选房处罚规则由两次增为三次。放弃选房累计三次、未在规定时间内签订合同累计两次，三年以内不得再次申请共有产权住房。

总结来说：

第一是，配售的方式变了，原来说是延续安居房在册轮候的办法，现在改变为多样化的操作，可能会对安居房在册轮候者产生一些影响。。

第二是，和人才房并轨了，因为以后人才房不建了，那么共有产权房吸纳了人才房的申请条件，这意味着“人才”未来在申请共有产权房方面还是有领先优势。

第三是，汲取了人才房三房滞销的教训，85平米左右的户型看情况可以向3人家庭配售。这是一个极为重要的人性化调整，将能够有效的促进销售。

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我的看法。

第一个看法，正式确定了以后人才房和安居房都停建了。尤其是人才房，我先前推断，深圳人才房缺乏长期持续的政策依据和实践基础，如果深圳持续推行人才房会造成和国家政策无法衔接，是否停止的观测窗口，是今年第一批卖地公告和这四份征求意见稿的出炉。先后都确定了，我先前的判断对。

这意味着，现有的安居房，尤其是人才房，都会慢慢成为“绝版”，没有了。

第二个看法，共有产权房的确不及前两类可售公房。这个说法我一开始就讲了，现在已是行业共识。从共有产权房一开始浮现大家的期待很高之后，很快就发现它的确是不及前两类，这是事实。

人才房显然是最优的一类，缘由是多数人才盘的地段好，是好盘，与商品房同盘同配套，并且申购条件宽松。是以，尽管折价最少（6折），也是最得市场热捧的住房类型。安居房也好，共有产权房也好，都不可以和它比较，甚至是商品房也不及人才房——比如深业云海湾，商品房部分卖9.2万/平米卖的很好，但是人才房部分只卖5.52万/平米，只会抢得更凶猛。而共有产权房和先前的安居房比较，最大的劣势在于它不是完全产权。

是以，这个定稿出炉之后，基于第一和第二个看法，很简单的一个结论是：下面可售的安居房、人才房，（同等条件下）都可能会卖的比先前更好，尤其是人才房。安居房则是因为要轮候的关系，还会和先前一样，但相信弃选率也会同比显著降低。

我在原来基础上又把这三类公共住房做了对比修改，不难比较出来。所以，我先前的观点还是不改变，同等条件下，共有产权房卖得肯定会不如安居房，更不及人才房。

第三个看法，也是最新的一个看法：共有产权房没有大家想象的那么差。

在先前的实践中，我们看到，京穗的共有产权房其实都说不上很成功。而且深圳有之前的人才房、安居房“珠玉在前”。所以，在深圳，“封闭流转”的共有产权房遭到冷眼相待，几率更高。

但我完整的判断是：说共有产权房不及人才房、安居房是对的，但它没有想象的那么差。我明白人们觉得它非常差，核心缘由在于“封闭流转”，这个市场普遍理解为“把住房彻底变为了消费品”、“失去了增值属性”、“转让还要要求买家符合条件”，而对于一心只想搞钱的深圳人，弃掉几乎是当然动作。

请各位童鞋仔细阅读《共有产权房管理办法》第二十七条第二款，这一条是我最关心的：

这是最重要的一条规定，不是完全产权，当然是共有产权房的一个劣势——相对于安居房、人才房；封闭流转，当然也是共有产权房的第二个劣势。但是“价格由谁来定”这个市场经济的古老法则，才是判定所有管制里最重要的一款。如果满5年后，你可以按自己定的价格卖，那么很简单，共有产权房的未来，也会和商品房一样，和人才房满期换证一样、和安居房满期换证一样，取决于未来的深圳城市增长，以及届时的房地产市场供求关系。

打个比方，新加坡的“组屋”制度几乎是全体国人的向往，但是组屋的价格也会涨——这取决于组屋的需求量变化。

如果5年、10年后，深圳的经济在继续增长，住房供应依然不足，或者是只能买得起共有产权房的人持续增加，超过了供应速度。那么，即便它是共有产权房，你也有涨价卖出的能力，只不过是，会涨得少一些，因为它是一个有“防火墙”的市场。

反过来，如果深圳经济不能继续成长，住房供应持续保持充足。或者，就是像今天这样的情况，一直持续下去。那么，即便是商品房，也会难以获利。

再举个例子大家就更好懂，深圳的小产权房市场，也是一个有防火墙的封闭市场，但是过去的30年里，它作为一个资产，也起到了保值增值的意义，长期分享到了深圳城市经济增长的红利。

价格由谁定才是最重要的，如果是管制定价，那么以上这个逻辑便完全不再成立。

一句话，在购买价值上，共有产权房肯定是不及人才房、安居房的，但是，也没有想象的那么差，会完全丧失资产属性。对于一些渴望上车的买家，它依然是一个在确保强化居住属性的同时，可以长期参与及分享城市红利的可选途径。只是说，你的预期要在先前人才房、安居房的基础上，再继续降低。

对于未来的共有产权房销售，我相信也一样会遵循着和人才房、安居房乃至商品房一样的特征：看个盘。这些公共住房天然具备“好价格”，不需要担忧，唯需考量“好地段”+“好产品”。如果你把“共有产权盘”放到深超总，不用怀疑还是可以卖掉，但是如果你把它放到大鹏去，也不用怀疑，只会更加卖不掉。