32家！竞拍81轮！中海摇中岛内何厝地块！

今天（6月30日）

厦门迎来2023年第二次商住地拍卖会

拍卖会前，有消息显示同安西湖地块无人报名

果不其然，

今天拍卖会开局就宣布只拍2023P08地块

最终

2023P08地块再次触顶摇号

2023年上半年土拍收官

合计成交计价建面38.33万㎡

吸金164.65亿元

2023P08

中海以总价63.2亿元竞得，

成交楼面价51721元/㎡，溢价率14.9%

住宅销售限价：住宅73000元/㎡

车位的销售价格不得超过60万元/个。

参拍房企

2023P08地块（32家，含马甲）：福州华润、广州润投、厦门润投、郑州华泓、重庆天拓、沈阳润品、武汉润雪、广州广奥、广州中海盛荣、福州中海海逸、佛山中海千灯湖、佛山顺德海润、厦门中海嘉业、厦门中海、中海海怡、厦门国贸、厦门添鹭、保利海西、福州中寓、泉州保投、杭州保汇、温州保源、厦门中玮、佛山华枫、中山华庚、广州华昊、广州华博、广州华盈、漳州联嘉、福州榕裕、福州首开、福州雍景湾等共计32家（含联合）

CRIC土拍解读

1

上半年供应节奏较缓，清单仅完成一半

2023年上半年，厦门共推出5幅住宅用地，总占地面积14.0万㎡，总建筑面积44.81万㎡，与往年相比，整体供应节奏缓慢，供应幅数与总量明显低于历史同期。

3月2日，厦门公布了上半年土地计划供应清单，全市计划供应9幅商住地，总建面79.96万㎡。但在翘首以盼之下，首批商住地拍卖会在5月姗姗来迟，仅推出3幅宅地；本次（今年第二批）土拍会则在上半年收尾之际进行，仅有2幅宅地开拍，其中1宗因无人报名流拍，也就是说，上半年合计供应5宗地，成功拍出4宗。供应清单完成进度仅过一半，进展缓慢。

自2017年以来，厦门半年度商住地供应最低为6宗，今年上半年仅供应5宗，也就意味着今年上半年的土地供应幅数创下新低。从供应体量来看，今年上半年共供应44.81万㎡，回落至2018年上半年的市场水平。

2

供地主力依靠岛内用地，岛外持续乏力

从2023年上半年供应清单来看，与往年供应地块全市开花不同，今年供应宅地基本集中在岛内，依靠地段优势以及高端需求的快开快销模式吸引房企青睐。

本次思明2023P08地块共有吸引了建发、华润、国贸、联发、保利等9家主体32个号码参拍，最终，经历了81轮激烈竞拍后，地块触顶摇号，被中海以63.2亿元摇号竞得，溢价率14.9%。

岛外土地市场则显得尤为冷清，上半年仅供应2幅岛外宅地，其中1幅位于翔安南部新城保利国贸沁原旁，以零溢价由国贸摘得地块；而本轮的同安地块则最终因无意向企业报名而最终流拍，这也是该地块的第二次流拍（曾在2022年5月26日拍卖会上流拍）。

这也就意味着，厦门当前土地拍卖进入了新一轮的瓶颈，即岛内岛外两极分化愈加明显，一方面岛内供需结构相对平衡，另一方面岛内基本采取快开销策略，可售库存消化快，狭义存量去化周期已降至10个月以下，叠加其货值高的特点，岛内地块的热度很好的维持在高位。

而岛外存量长期处于高位震荡状态，去化周期维持在20个月左右，特别是同安库存压力巨大，叠加待入市项目的广义库存去化周期达到40个月以上。虽然上半年特别是3-4月刚需客群得到一定的释放，在5月有房票政策的利好刺激，但整体上的走量速度并不理想，这也是为什么本次同安地块体量虽然不大但却无人报名了。

3

国企战斗力旺盛，竞争白热化趋势明显

上半年厦门一级土地市场供应速度缓慢，加上岛内地块相继推出，导致实力房企集中争抢局面的发生。今年放开报名以来，每个房企都基本手持多个号码牌参拍，本次岛内地块仍有32个号码牌参拍，均为国/央企报名，民企均未现身。可见，当下国/央企对于岛内地块的土储需求十分突显，建发、华润、保利等房企举牌积极，最终实现触顶，截止本次土拍，岛内地块均触顶上限摇号成交。

自集中供地以来，国/央企在土拍市场的地位逐年攀升，在企业资金实力背景下对于高货值、中小体量快销型的优质地块需求也不断增长。岛内地块不仅可以保证货值的回收，同时得益于取消配建面积，利润空间也随之增加，销售定价空间和销售策略都更为了灵活，预计未来岛内地块的争抢还将持续。

今年上半年多个项目采取了高差价策略入市，最低预售单价降至6万元/㎡以下，岛内上车门槛不断下降吸附刚改客户，而在虹吸效应下岛外的改善客群也正被岛内不断吸收，岛外地块刚需库存高企，改善客群进岛的影响房企对岛外地块拿地的需求将进一步下滑。

上半年，厦门土地市场进入了新一轮调整周期，受到二级市场库存影响，岛内外热度两极分化显著。当前岛内需求仍旧保持稳定，叠加购房门槛下调，刚改客户得到了更多的上车机遇，岛外则挣扎于刚需客群对于价格的敏感度，置业需求的迫切度放缓，且在各种促销手段下刺激效果都较为有限，竞争格局将进一步加剧。

从目前趋势来看，厦门土拍将会继续推出岛内核心地块来维持热度，岛外地块则需要拿出更为核心的优质地块才有可能吸引企业报名。