物业公司出租小区楼顶所得收益被判归业主共有【以案说法】

裁判要旨：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。小区物业服务企业因出租业主共有的部分所得收益应该归业主共有。小区物业服务企业已经收取的租金，应当返还业主。

一、审理法院

一审：河北省乐亭县人民法院

二审：河北省唐山市中级人民法院

二、当事人

一审原告（二审被上诉人）：唐山市海港经济开发区锐点嘉苑业主委员会

一审被告（二审上诉人）：唐山海港恒耀物业服务有限公司

三、基本案情

唐山海港经济开发区业主委员会、唐山海港恒耀物业服务有限公司曾签订《物业管理服务合同》，约定被告对唐山海港开发区锐点嘉苑小区提供物业服务，其中委托管理事项约定：……2、房屋建筑本体的共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）的维修、养护服务……。

2018年6月25日，唐山海港恒耀物业服务有限公司（甲方）与中国铁塔股份有限公司唐山市分公司（乙方）签订《通信铁塔（基站）场地租赁协议》，约定甲方同意提供锐点嘉苑楼顶场地供乙方使用。租期自2017年3月10日至2022年3月9日，租金每年人民币8000元，乙方以转账的方式交付租金，甲方账户信息为收款人：杨丽，开户行：中国工商银行京唐港支行。合同签订后，唐山海港恒耀物业服务有限公司为中国铁塔股份有限公司唐山市分公司先后开具三张总金额为24000元的发票，中国铁塔股份有限公司唐山市分公司通过银行转账方式分两笔共计向唐山海港恒耀物业服务有限公司支付租金24000元，其中2018年7月9日报账16000元，2019年11月22日报账8000元。唐山海港恒耀物业服务有限公司将租金据为己有，拒不归还。 唐山海港经济开发区业主委员会认为该租金应该归业主共有，遂提起诉讼。

四、一审审理及判决

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中唐山海港恒耀物业服务有限公司与中国铁塔股份有限公司唐山市分公司签订的租赁协议中所涉及的小区楼顶应属小区共有部分，故锐点嘉苑小区业主对该共有部分享有共有和共同管理的权利，唐山海港恒耀物业服务有限公司因出租该部分所得收益应属小区业主所有，故一审法院对唐山海港经济开发区业主委员会要求唐山海港恒耀物业服务有限公司返还租金24000元的诉请依法予以支持。

河北省乐亭县人民法院经审理，判决如下：

唐山海港恒耀物业服务有限公司在本判决生效之日起十日内返还唐山海港经济开发区业主委员会租金人民币24000元并支付相应的利息（标注略）。

唐山海港恒耀物业服务有限公司不服一审判决，向河北省唐山市中级人民法院提起上诉。

五、二审审理及判决

河北省唐山市中级人民法院经审理认为：一审判决结果仅为要求上诉人唐山海港恒耀物业服务有限公司将款项退还业主委员会而非个人，据此本院认为一审法院依据查明的证据及事实判决并无不妥，应予维持。综上所述，唐山海港恒耀物业服务有限公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。

河北省唐山市中级人民法院判决如下：

驳回上诉，维持原判。

六、律师说法

因购买、继承、赠予等民事法律行为取得不动产所有权，并因此成为业主。根据《民法典》、《物业管理条例》的有关规定，业主对专有部分及共有部分享有不动产所有权、使用权、用益物权等物权权利及参加业主大会、选举业委会、选聘物业服务企业、监督业委会、物业服务企业等权利。物业服务企业因业主大会的选聘，与经业主大会选举成立的业主委员会签订物业服务合同，为业主及物业使用人提供物业服务。业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并享有权利、承担义务。

本案，唐山海港恒耀物业服务有限公司把属于业主共有的楼顶出租给他人使用，所得收益应该归业主共有。该公司拒不归还应当归业主共有的租金收益，被业主委会提起诉讼，要求返还，并最终经两审审理，判决归还租金收益。

实践中，成建制小区的物业服务企业侵犯业主权利、损害居民合法权益的事件屡有发生，并因此导致的基层社会矛盾较为突出，屡屡发生群体诉讼、群体事件，甚至群体上访的事件。究其原因，大概有几个方面的原因：

一、物业服务企业缺乏契约精神，缺乏服务意识。物业服务企业的实际控制人唯利是图，专营牟利，不思改进提高物业服务水平，导致业主及物业使用人的意见较大。甚至有的物业服务企业，欺上瞒下，违法经营，甚至涉黑、涉恶，因此诱发的矛盾突出。虽然近年来中央打击涉黑、涉恶的力度非常之大，然而仍有少量涉黑、涉恶的物业服务企业成为漏网之鱼。

二、没有成立业主委员会，缺乏监督机制。物业服务企业因街道办、居委会、乡政府等单位的邀请、聘用或默许入驻或因历史原因等，客观上成为成建制小区的物业服务企业，缺乏监督机制。

三、成建小区虽然成立了业主委员会，但业主委员会成员责任心不强、不作为，甚至被物业以蝇头小利贿买，导致监督机制失灵。

四、业主自身的问题，也比较集中。表现为部分业主的法律意识不高，不知道业主享有何种权利、不知道如何行使权利、当业主权利被侵犯时不知道如何维护权利；有的业主蛮横不讲理，增加业主委员会工作的难度；有的业主隔岸看火，自认为是大家的事情，不愿意出头去做，最终纵容物业服务企业为所欲为等。

五、行政监管缺位、不到位、错位、越位。部分基层监管机关（机构）人员理论水平较低、实务水平不高，服务意识不足，站位不高，甚至为了个人利益不惜成为涉黑、涉恶物业服务企业的帮凶、保护伞。

无论何种原因，在局部地方因物业服务诱发的社会矛盾不容忽视，因为矛盾诱发一系列的社会问题。问题突出的地方，或早或晚、或多或少引起了中央或地方党委、政府的高度关注。有一些通过合理的引导得以化解，有一些通过公正司法的介入得以妥善解决，有一些因处置过程中的偏差，甚至滥用职权，采取镇压的行动，进一步激化矛盾，诱发复杂、影响深远的社会事件，最终必将诱发更高级别、更具有权威组织的调查，处理一批责任人，逐渐平息、化解民愤。回到本案，乐亭县人民法院、唐山市中级人民法院严格适用法律，依法维护业主合法权利，非常好地实现了司法的功能，及时通过适用法律维护社会规则，化解了社会矛盾，取得了非常好的效果，值得点赞。