存量时代的同质化竞争，购物中心的空铺谁来填？

来源|赢商tech（ID：wintech_2021）

作者|陈曼妍

排版设计|刘君怡 柯子超

头图来源|视觉中国

【 空置率攀升 】

老板和经营者要怎么办？

中国购物中心存量当道，每年平均空置率超过10%。伴随着空置率高企，随之而来的租金损失不可避免。有一道大家都会算的数学题：租金收入=租金单价*出租率*时间。

对于一个空铺而言，每空置一个月，就会造成年度租金收入损失；那么，接下来项目就得花更多精力、时间或者是谈到一个更高租金的品牌进驻，才能弥补租金损失。但这个可能性基本微乎其微，特别是在当下，虽消费复苏，但经济仍未脱困，品牌拓展依旧疲软，线下经营总体更趋谨慎的行情下，购物中心依旧受困于空置率带来的损失影响。

空置率，是衡量购物中心商铺供需关系的一项重要指标，大量空铺，不仅影响直接物业收益，而且影响商场的客流和销售，更重要的影响品牌经营信心和消费体验感受。

为什么空铺越招越多？

大趋势：静态是供给大于需求；购物中心面积增长，跑赢消费增长。

小趋势：项目竞争力不足、招商能力不足、过度追求租金指标。

当下很多项目方仍基于投资回报、历史对比，竞争对手，包括项目估值和成长性等等诸多因素，希望自己项目的租金水准能够维持在某个水准之上的，但残酷的市场现实是：纵使高端如恒隆、太古等商场，热门如蟠龙天地、广州正佳、天河城等项目依然存在好铺难求的现象，但绝大部分商场，无论是地段、定位、硬件，还是运营商或者经营能力，都不存在不可替代的独一性。正因如此，在各大品牌拓展意愿参差不齐，各大品牌不断更新汰换，可选的同类项目又让品牌方挑花眼的情况下，租金的差异，往往会成为影响品牌商家选址与否的重要因素。

而品牌方天然的扎堆倾向，又往往会带动后续其它商家的入驻选择，从而导致“一步快、步步快”，或是“一步错、步步错”的巨大差异。到了那个时候，就已经不是靠租金能解决问题的阶段了。

对于项目方来说，自有运营团队招商是存量购物中心解决空铺的主要方式，但购物中心的人力资源及品牌资源有限，一个再有能力的招商团队，手上的品牌资源也极其有限，在前期调研筛选品牌时已花费大量时间成本、沟通成本，这使得高效招商难以实现。另一种情况是，向外部代理机构需求合作，这种合作方式成功率也比较低，究其原因是零散的空铺招商需求与代理机构的利益之间出现不对等，导致第三方机构意愿及动力不足。

那么，

项目所在的城市消费复苏如何么？

项目所在的商圈热门/景气程度如何？

项目空铺承压能力能承受多长时间的空置？

目前的团队能解决当下招商效率低的难题吗？

如果上述问题无法找到清晰的解决方案，如果传统招商方式已无法匹配当下快速变化的市场要求及项目效益，如何通过高效合理配置招商资源降低空置率，实现项目收益最大化，就成为摆在每个项目面前重要的“考题”。

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蒲公英以互联网+大数据模式为核心，深度链接行业项目及招商经纪人，一方面，为项目匹配合适品牌及强资源关系经纪人；另一方面又为经纪人提供合适的项目，最终撮合双方交易的执行与落地。平台深耕供给相关的核心环节，包括项目、经纪人、数据维护、流程政策等，最终实现业务的闭环及规模增长，助力行业降本增效，提升项目经营。

存量项目招商的“效率洼地”前文已经分析得很清楚，在自有团队专业能力及资源无法匹配，第三方机构合作模式与项目方存在需求、利益不匹配的困局下，蒲公英如何重构行业招商方式，突围传统桎梏？

蒲公英的目标客户瞄准存量（已开业项目），通过项目向平台发送项目招商需求，再通过全社会招商经纪人抢单招商的形式，实现招商高效转化落地。这不仅解决零散的招商需求使得代理机构动力不足的痛点，项目也可以定期汰换调整项目的品牌结构，助力项目稳场经营，解决了项目长期的、零碎的需求无法被高效合理满足的痛点。

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该模式下，低成本就是它的第一个好处，这对于所有企业来说都是向往的，在能够获得品牌商家的同时还不用花费过多的时间及沟通、筛选成本，不用再为分辩客户质量而浪费时间和精力，何乐而不为呢？与此同时，蒲公英模式下，项目原有招商团队正常开展业务，内外部同时帮助项目招商，互不影响，真正帮助企业向外要效率要增量。

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