香港富商谭俊杰拒付居间费遭遇前海法院拍卖深圳宝安公明厂房偿还

深圳前海合作区人民法院于2022年9月16日挂网拍卖谭俊杰名下位于深圳市宝安区公明街道田寮社区宿舍1栋、宿舍2栋、宿舍3栋、厂房4栋、厂房5栋、门卫室6栋标的资产，厂房面积合计12561.98平方米，土地性质为工业厂房，土地面积：7453.67平方米（11.29亩），拍卖价格3879.1394万元。我们来看一下拍卖资产技术资料：

我们来回顾一下该拍卖资产深圳前海合作区人民法院一审的案件细节：

广东省深圳前海合作区人民法院（2020）粤0391民初364号民 事 判 决 书

经审理查明以下事实：

1.谭俊杰名下登记有两块位于深圳市光明区公明街道田寮社区第五工业区的宗地号分别Ａ603-××5、Ａ603-××4的工业用地及该地块上建设的厂房、宿舍、办公楼。被告谭俊杰因希望使上述两块工业用地加入“城市更新项目”，于是通过两原告联系有实力的房地产开发公司，对上述两块工业用地进行拆迁、开发。

2.经两原告居间，谭俊杰与金德来公司于2014年11月7日签订《项目开发合作协议》，就项目合作约定了双方的权利义务关系。在与金德来公司签订协议前，谭俊杰向两原告出具了一份《承诺书》，确定原告作为涉案项目的中介，并承诺：兹有两原告介绍谭俊杰与金德来公司签订合作投资开发旧改项目事宜，项目地址位于光明新区公明街道田寮社区工业区（两宗工业用地的宗地号分别为Ａ603-××5、Ａ603-××4）,若上述项目介绍洽谈成功（合作双方签订合作协议书或者合同视为介绍洽谈成功，但如果合作双方途中发生问题不能继续合作、不能继续履行合作双方签订协议书或者合同则本承诺书自动作废）。谭俊杰承诺支付两原告中介劳务费用3000万元，以及分给房屋（按本项目合作的总建筑面积的2%，分配方法则按宿舍和写字楼各1%其余部分建筑面积不再计算）（但如果宗地号Ａ603-××5不能在一年半内完成申报旧改或交换土地则整体中介劳务费及分给房屋宿舍部分按10:7比例计算）。付款时间为谭俊杰与金德来公司签订合同划款给谭俊杰已经到账户的第一笔保证金后七天内付两原告的中介劳务费用150万元，第二笔到金德来公司划款给谭俊杰已经到账户的第二次款（保证金）给本人，再由谭俊杰七天内付给两原告中介劳务费100万元，剩下的2750万元的中介劳务费用以及谭俊杰在项目合作中所分得的宿舍部分建筑面积的2%，当销售房屋超过百分之三十房款已经到账户后一个月内先付中介劳务费的50%,在整体房屋销售超过百分之六十后再付余下的中介劳务费的50%，至此所有中介劳务费已付清，承诺书自动终止。延期一天每天罚违约金万分之五……。

3.金德来公司与谭俊杰签署协议后，由于项目延期事宜，双方于2016年1月19日签署补充协议，确定办理规划许可时间予以延期。2016年，金德来公司将宗地号Ａ603-××号地块以“高博印刷厂”项目申报了“城市更新单元计划”并得到审批通过。此后，在双方合作过程中，金德来公司与谭俊杰均同意引进第三方，将该项目进行整体转让。双方于2017年6月28日再次签署《补充协议》，确定引进第三方的事实。金德来公司与谭俊杰以及恒龙公司于2018年2月9日签署《深圳市光明新区公明高博印刷厂城市更新项目合作协议》，将该项目转让给恒龙公司，由金德来公司继续负责申报手续，将实施主体由金德来公司变更为恒龙公司，实施主体于2018年12月3日被相关政府部门予以公示，变更为恒龙公司。此后，由于其他原因，恒龙公司提出解除合同。由于各方因上述解除事宜未达成一致方案，金德来公司与谭俊杰于2019年5月9日再次签署《高博印刷厂城市更新项目继续合作协议》，约定恒龙公司合同解除后，继续由金德来公司与被告谭俊杰继续合作等相关事项，并要求金德来公司再次支付了合作诚意金1800万元。最后，经多轮磋商，该项目最终由恒龙公司继续承接，但原项目的转让费用由原来的4.3亿元降为约33502.03万元，各方于2019年10月17日再次签署《关于高博印刷厂城市更新项目重新合作之协议书》，目前，该协议已全部履行完毕。恒龙公司向谭俊杰支付了全额转让款，谭俊杰向金德来公司支付其中的1.68亿元,扣除金德来公司后续支付的1800万元，实际支付1.5亿元。

4.在庭审过程中，双方均确认金德来公司尚未取得房地产开发的资质。但金德来公司认为，上述协议并不以金德来公司具备相应资质为前提，如果最终金德来公司成为开发者，金德来公司是可以取得相应资质的。

本院认为：

谭俊杰系香港特别行政区居民，本案系涉港居间合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释（一）》第十九条规定：“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题参照适用本规定。”本案双方当事人对于居间合同适用的法律没有约定，而本案的合同签订地、履行地、除谭俊杰之外的所有当事人的所在地均在深圳，故本院按照最密切联系原则，以中华人民共和国内地的法律作为本案适用的准据法。

谭俊杰委托江照明、黄桂凤为其提供居间服务，寻找项目合同方，双方之间构成居间服务合同关系。两原告找到金德来公司与谭俊杰签订《项目开发合作协议》，完成了居间服务。谭俊杰亦在相应的协议签署之前出具了承诺书，对两原告的居间服务进行了确认，并对居间费用的数额、支付方式、支付期间进行了详细的约定。该承诺书具有合同的效力，对于谭俊杰具有约束力。虽然承诺书中约定的相应居间费用的支付条件与房屋的建设进度相关联。但此后，由于谭俊杰将本案所涉及的项目整体转让，并实际取得了转让项目所获得的全部利益，应视为该承诺书中约定的付款条件已经全部提前成就。被告应按照承诺的约定向原告支付居间费用。

双方在合同中约定，如果宗地号Ａ603-××5不能在一年半内完成申报旧改或交换土地，则整体中介劳务费及分给房屋宿舍部分按10:7比例计算。因此，无论是此前的中介费，还是此后的分给的房屋宿舍部分均应按70%的比例计算。

双方在承诺书中开始约定两原告分得房屋的比例为“按本项目合作的总建筑面积的2%”，但在之后的具体付款条件时又表述为“谭俊杰在项目合作中所分得的宿舍部分建筑面积的2%”，两处表述文义上有差别。考虑到前者是总体概述，后者更为明确具体，而且从逻辑上来讲后者形成时间在后，同时，谭俊杰从本人获取的利益中分配一定比例给两原告更符合常理。因此，本院认为此外双方真实意思表示是“谭俊杰在合作项目中分得房屋的2%）”。

按被告谭俊杰作出承诺内容计算中介费3000万元×7/10＝2100万元，减去已付250万元，尚欠1850万元；转让价3.35亿元，金德来公司分得1.5亿元，谭俊杰分得1.85亿元，故谭俊杰分得的1.85亿元×2%(总建筑面积的2%)×7/10=259万元。因此，谭俊杰总共应付原告中介劳务费1850万元+259万元=2109万元。谭俊杰迟延支付，还应支付违约金。结合本案的案情和资金被占用的可能产生的利息损失，双方约定的日万分之五的违约金过高，本院调整为按日万分之二。违约金应从谭俊杰收到转让款之后的合理时间开始计算，结合本案谭俊杰与恒龙公司约定的项目款项的付款期间，本院认定为违约金应自2019年11月1日开始计算。

谭俊杰答辩认为原告寻找的金德来公司不具备相应的资质，未完成约定的居间服务。但从本案查明的事实来看，谭俊杰的答辩理由不能成立，理由如下：1.谭俊杰向原告出具的承诺书先于谭俊杰与金德来公司之间签订的协议。金德来公司是否具备相应的房地产开发的资质，在签订协议之间，谭俊杰完全可以通过公开的信息渠道进行查询。在此情况下，谭俊杰与金德来公司仍然签订协议，并在协议签订之前向原告出具承诺书并支付了先期居间费，这些事实均表明，谭俊杰对于金德来公司在当时是否具备房地产开发的资质并不在意，并未将此作为必要条件。2.如果谭俊杰在签订协议之时可能出于一时冲动，不了解金德来公司的资质情况，草率签约，那么从常理来讲，在此后，谭俊杰应该及时“止损”，停止与金德来公司的合作，并要求两原告退回费用甚至赔偿损失。但在协议签订后，谭俊杰与金德来公司进行了长期的合作，金德来公司亦投入了巨额的资金，并代为办理了相应的行政审批、申报的工作。谭俊杰既从未向金德来公司提出过异议，亦从未向两原告提出过居间服务不合格的异议。恒龙公司在第一次项目转让提出解约时，谭俊杰再次与金德来公司签订补充合作协议，依然愿意与金德来公司合作。这些都表明，原告对与金德来公司合作一事，在整个合同履行过程中，是没有异议的。3.在合作项目最终转让成功后，谭俊杰亦全额向金德来公司支付了全部相关的费用。从相关费用的金额来看，金德来公司最后实际获得1.5亿元。如果金德来公司的资质不合格，且未提供任何有价值的合作服务，从情理来看，谭俊杰亦不可能向金德来公司支付如此巨额的费用。

被告辩称两原告之子系金德来公司法定代表人的司机，存在利害关系，对于金德来公司的资质是知情的。但对此，被告并未提供相应的证据证明。同时，即使事实如其所述，只要被告愿意与金德来公司合作，金德来公司能够提供被告寻求的资金和其他业务的支持，上述私人关系亦并不影响居间合同的成立。

综上所述，被告答辩所主张的两原告提供的服务不符合居间合同约定的理由不能成立，本院不予采信。其要求返还已支付的居间费用的反诉请求不能成立，本院不予支持。

被告恒龙公司只是涉案项目的受让方，不是本案居间合同的当事人，也从未就居间合同中的付款义务提供担保。两原告要求恒龙公司承担责任的请求没有法律和事实依据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释（一）》第十九条、《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）谭俊杰应于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）江照明、黄桂凤居间费人民币2109万元；

二、被告（反诉原告）谭俊杰应于本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）江照明、黄桂凤支付违约金，违约金以未支付的居间费为基数，按照日万分之二的标准，自2019年11月1日计至全部居间费用付清之日止；

三、驳回原告（反诉被告）江照明、黄桂凤的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）谭俊杰的反诉请求。

如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉案件受理费172399人民币元，由被告谭俊杰负担149000元、两原告负担23399元，保全费人民币5000元，反诉费人民币15400元，均由被告谭俊杰负担。 二〇二一年三月五日

我们来看一下二审法院深圳市中级人民法院对于该案件的判决结果：

广东省深圳市中级人民法院（2021）粤03民终18596号民 事 判 决 书

一审法院依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国涉外民事关系法律适用法>若干问题的解释（一）》第十九条、《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、谭俊杰应于判决生效之日起三日内支付江照明、黄桂凤居间费人民币2109万元；二、谭俊杰应于判决生效之日起三日内支付江照明、黄桂凤支付违约金，违约金以未支付的居间费为基数，按照日万分之二的标准，自2019年11月1日计至全部居间费用付清之日止；三、驳回江照明、黄桂凤的其他诉讼请求；四、驳回谭俊杰的反诉请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费172399人民币元，由谭俊杰负担149000元、江照明、黄桂凤负担23399元，保全费人民币5000元，反诉费人民币15400元，均由谭俊杰负担。

二审中，当事人没有提交新证据。一审判决查明的事实各方当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为：本案为涉港居间合同纠纷。各方当事人对一审法院适用中国内地法律审理本案均无异议，本院予以照准。因本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。

谭俊杰上诉主张江照明、黄桂凤恶意夸大涉案地块城市更新项目完成后的利益及金德来公司实力，致使谭俊杰陷入错误认识，并基于此错误认识出具《承诺书》。本院认为，首先，谭俊杰拥有同一地段的Ａ×-××5、Ａ×-××4两块工业用地，占地面积分别7453.67㎡、10314.96㎡，江照明、黄桂凤辩称“本案中Ａ×-××4地块在未完全完成城市更新项目时转让价款已有约3.35亿元，如果另一地块Ａ×-××5同样进行城市开发，完成后获得总收益不低于5亿元是合理的预期”，江照明、黄桂凤该辩称具有合理性，谭俊杰所称江照明、黄桂凤故意夸大涉案地块城市更新项目完成后的利益缺乏依据。其次，谭俊杰出具的《承诺书》并未要求金德来公司具备房地产项目开发资质，而金德来公司的股东构成为公开信息，谭俊杰可自行核实，从谭俊杰与金德来公司后续的合作情况来看，也未因金德来公司缺乏相关资质或资金能力导致无法进行合作，谭俊杰所称江照明、黄桂凤夸大金德来公司实力、隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，依据不足。最后，如果谭俊杰认为其因对方欺诈或自己重大误解而出具《承诺书》，其亦应在法定期限内请求法院予以撤销，但其并未行使该项权利。故，谭俊杰该项上诉主张本院不予采纳。

谭俊杰上诉主张金德来公司未履行完合同义务，完成项目的是恒龙公司，江照明、黄桂凤未就谭俊杰与恒龙公司之间形成居间关系。本院认为，经江照明、黄桂凤居间撮合，谭俊杰与金德来公司签订了《项目开发合作协议》，在谭俊杰与金德来公司合作期间，虽然引进了第三方恒龙公司，但该行为系双方协商的结果，且在恒龙公司提出解除合同后，金德来公司与谭俊杰再次签署了《×印刷厂城市更新项目继续合作协议》，最后经三方签署、履行《关于×印刷厂城市更新项目重新合作之协议书》，谭俊杰收取了恒龙公司33502.03万元转让款并向金德来公司支付其中的1.68亿元。由此可见，金德来公司实际参与了该项目，谭俊杰向其支付1.68亿元亦表明其认可金德来公司在该项目中发挥的作用。谭俊杰所称金德来公司未履行完合同义务与事实不符，本院不予采纳。

谭俊杰上诉主张一审判决居间费用过高，与江照明、黄桂凤提供的劳动报酬不符；谭俊杰与金德来公司的《项目合作开发协议》实际已不能继续履行，不符合《承诺书》中的付款条件；向江照明、黄桂凤支付2750万元及房屋面积的条件没有成立。本院认为，根据《承诺书》，谭俊杰向江照明、黄桂凤支付中介劳务费用的条件为谭俊杰与金德来公司签订合作协议书，但如果合作双方途中发生问题不能继续合作、不能继续履行合作协议书则本承诺书自动作废。如上所述，谭俊杰与金德来公司签订了《项目合作开发协议》，虽然在合作期间引进了第三方恒龙公司，但金德来公司仍继续参与涉案项目，直至谭俊杰收到恒龙公司全额支付的转让款。故，不存在《承诺书》已作废的情形。谭俊杰未等到涉案项目竣工并实际分得房屋，而是将本案所涉及的项目整体转让，系其对自己权利的处分，且其已实际取得了转让项目的全部利益，应视为《承诺书》中约定的付款条件已成就。一审法院根据谭俊杰从转让项目中实际取得的利益及《承诺书》中约定的中介费计算方式，认定谭俊杰应向江照明、黄桂凤支付的中介费，符合谭俊杰在《承诺书》中作出的意思表示及诚实信用原则，并无不当。

综上，谭俊杰的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费人民币149000元，由上诉人谭俊杰负担。本判决为终审判决。二〇二一年十二月二十日

经过对于一审法院和二审法院的诉讼判决结果，分析该拍卖标的资产的来龙始末，该拍卖资产厂房在位置和城市更新项目均已经启动，因为当事人的利益诉求不同，导致合作过程出现对簿公堂，查封拍卖资产在情况。

该资产厂房如果读者有兴趣参与拍卖，那么需要做在前期准备工作是巨大的，由于前期合作过程中当事人参与的城市更新手续推进和实际成本估算都是一个技术难题。可以掌握相关技术资料的都是当事人合作方，如果单纯只是从捡漏心态来操刀这个拍卖案子，结果就是充当炮灰，做个陪练。

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