那些曾经风靡一时的园区外溢板块，如今发展如何了？

众所周知，苏州园区是苏州楼市的“宇宙中心”，是风向标、是价值高地，独墅湖科创区华润润月雅筑5.25万元/㎡的备案均价为目前苏州房价天花板，其它核心板块的二手房挂牌成交价均是苏州第一梯队。

园区的资源配套高端醇熟，生活便利度在苏州也首屈一指，但是高企的房价劝退了很多购房者。

如今，园区核心新房市场的产品清一色的高端品质大平层，总价门槛跃升至千万级，更是普通购房者所不能企及的。

在前几年，一些和园区在地理位置上相近或者产业格局上有所联系的几个板块均来“蹭”园区的热度，比如说吴江运东、吴中尹山湖、甪直，甚至还有苏相合作区。

吴江运东得益于东环南延的开通，自驾30分钟到园区，于是打上“园区南”的标签；

吴中甪直地理位置上与园区湖东接壤，打上“园区东”的标签；

吴中尹山湖在地理位置上靠近湖东，苏相合作区在产业上得到园区的扶持……总之，只要和园区稍微“沾亲带故”，仿佛板块的价值就有了保证，板块号召力就能得到跃升。

这几个板块在苏州楼市的舞台上，都算比较“年轻”的板块，各项资源配套也都在兑现中，也就是处在上升期。

曾经，这几个板块借着园区的“旗号”，确实是承接了一部分园区外溢客群，如今各个板块资源配套兑现得如何？板块楼市发展如何？跟着分析师一起来看。

园区南：吴江运东

说起苏州楼市中性价比较高的板块，吴江运东算是一个典型。

虽然板块不复2019年上半年的高光时刻，当时四季春晓、大运河府等楼盘逢开即罄，不仅自住客户众多，还吸引了大量的投资客。

随着楼市回归理性，当下的吴江运东新房市场以刚需自住为主。

作为长三角一体化发展示范区内的国家级开发区，吴江运东板块内有产业、有人才，所以说楼市有着基本的支撑力。

规划在建的云梨路总部经济带定位为南苏州城市CBD，不仅集聚办公、研发、展示功能于一体，更集聚商业综合体，形成片区未来的中央商务区，不过兑现尚且需要时间。

交通方面，除了东环南延之外，目前板块内有轨交4号线经过，并且规划有轨交10号线和14号线，与上海轨交17号线实现对接。

教育方面，北大新世纪世恒学校、吴江云龙实验学校等一批优质学校也已经投入使用。

商业方面，天虹商场也在去年底开业，弥补了板块商业配套的短板。

同时板块内还有吴江运河文化公园和市政公园，两个公园占地面积约50万方，生态景观资源也是吸引刚需购房者的一大因素。

吴江运东满足刚需客群基本生活所需，一直是苏州刚需置业的热门板块，目前主力在售项目为爱情云锦万象、四季健康花园等，这些项目均有90㎡以下户型，成交均价在1.8-1.9万元/㎡，对刚需客群较为友好。

总的来说，吴江运东是苏州刚需板块中各项“指标”都良好的板块，且折扣优惠较大，最小户型做到了约73㎡，且全装修交付，最低总价在140万元。

园区30分钟生活圈、“1字头”均价、有地铁以及逐步完善的生活配套等因素使得板块内项目具有一定的性价比，对首次置业并且预算不多的年轻人确实是不错的选择。

园区东：吴中甪直

甪直在近几年得到政府政策倾斜非常多。

早在去年7月，甪直就被园区政府赋予了一个全新的定义——独墅湖科教创新区（东区）。

近水楼台先得月的甪直，自然是享受强规划红利的。

除了以上利好外，甪直部分片区又被划入了园区“新大门”——吴淞湾未来城，成为园区发展乃至沪苏同城融合的重要一环。

2021年3月，甪直被划入独墅湖开放创新协同发展示范区，由园区来进行产业的托管运营，享受园区产业全方位的政策和资源支持，甪直开始有了“园区飞地”的美称。

同时，甪直还有了全新的概念——甪端新区，从“园区飞地”到部分区域划归园区管理，甪直在和园区这个老大哥的关系似乎越走越近。

在产业方面，积极对接园区，目前板块“退二进三”初见成效，为高端创新产业腾退资源、储备空间。

规划中地铁6号线延伸线直达甪直核心，预计2024年运营。

苏州东站落地桑田岛，届时从甪直去其他长三角城市也将更加方便，通苏嘉甬高铁、如苏湖城铁作为长三角一体化重要的高铁线路，也将带动甪直在交通方面加速融入长三角一体化，带动板块价值的提升。

迎宾西路地块九年制学校列入星海教育集团序列，由园区教育部门输出管理，命名为苏州市吴中区星泽实验学校。

园区飞地、甪端新区、独墅湖科教创新区（东区）等利好赋能之下，甪直正在进行产业升级、且城市资源配套不断兑现。

目前板块内主力在售项目为万盛江南，主打叠墅和洋房产品，备案均价29089元/㎡，该备案均价为甪直房价天花板。

甪直虽然借壳园区东的IP，抱紧园区大腿，在政府新规划的利好下大步向前发展，但是板块配套的缺失滞后，让甪直的发展迎来了一定的挑战。

所以，看似很有潜力的甪直，却需要时间去兑现和竞争板块博弈。

成也园区、败也园区：尹山湖

吴中尹山湖在苏州楼市是一个特别的存在。

和吴江运东一样，曾经它也是借着近园区的优势成为苏州楼市的当红板块。

2019年上半年，尹山湖部分品质二手次新房的成交均价冲破3万元/㎡。

2020年起，板块新房迎来新的供应。象屿绿城观澜逸品、碧桂园云栖隐山、华润悦景湾依次入市，尹山湖二手房均价开始跌破3万元/㎡，如今保持在了2字头。

从最初刚需大本营，到后来牛气冲天破3万元/㎡，再到如今重回2字头，尹山湖的楼市去虚务实，房价算是回归到了和板块价值相符的层级。

其实在环园区的几个板块中，尹山湖的“基础条件”是拔尖的。在地理位置上亲近园区——尹山湖是真正与园区湖西CBD、月亮湾科教创新区接壤，所谓“背靠园区好乘凉”。

有地铁2号线、独墅湖第二通道等便捷的交通优势，联通园区核心商圈，还有尹山湖湖景生态资源，尹山湖一直都是“园区外溢”置业的选择。

但是近几年，似乎在资源配套方面不仅兑现速度慢，还在走下坡路。

板块内的商业配套也日渐落寞，爱琴海购物中心撤离，阳光天地如今人气惨淡，让居民对板块配套的信心值严重拉低。

其实教育资源问题一直是尹山湖板块的短板，板块内缺少一所高标准、超优质的学校，尤其是高中。尹山湖高中什么时候开工成了未解之谜。确实打击了板块居民的信心。

尹山湖板块配套存在短板，生活居住的弊端让板块价值撑不起3万元/㎡+的房价，如今在市场大环境的影响下，价格回归理性也是必然。

在过去几年中，临近园区，这背后的价值是人们选择尹山湖重要原因。

当板块在发展中，在教育和商业配套兑现缓慢将大为削弱板块的价值和潜力值。

在苏州其它区域，比如说相城元和、吴中太湖新城等铆足劲发展、资源配套相继落地之时，尹山湖的动作一直很迟钝，购房者对板块价值的认可度很难增加。

从居住角度来说，尹山湖配套齐全，满足自住需求完全没问题，但如果仅靠这些，尹山湖的房价很难有所突破，甚至很难稳定维持。

就算尹山湖有近园区的大优势，随着园区新房供应的增多，那些当初因为近园区而选择尹山湖的人，因为自身经济实力的增强、家庭人员的增加、居住需求的改变等原因也总有一天会离开尹山湖改善到其它区域。

对于尹山湖而言，则是成也园区，败也园区。

近些年，借着园区外溢东风崛起的板块不在少数，板块价值也在一轮又一轮的风口上实现了升级。

这些板块靠着近园区的优势，承接园区外溢的资源、人口和置业需求。

但是先天性的资源赋能是基础，后天的努力也很重要。

仅有在板块自身配套建设不断发展，资源兑现跟得上，板块价值才能稳定并有所提升，不然即使在园区外溢的光环之下，固步自封，是留不住人的。

就像前文所说的，这些曾经看重板块近园区优势的置业者，在经济条件有所改善之后，或将置换到其它区域。

毕竟这些曾经购买园区外溢板块的购房者只是短时间内对房价的妥协，这只是暂时的选择。

所以说，打铁还需自身热。

那些曾经风靡一时的园区外溢板块，如果不铆足劲儿发展，将会价值不保、热度凋敝。

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