买房中的 “三包政策”什么时候能实行？“无理由退房”是噱头？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

20年前，潘石屹的现代城第一个打出“无理由退房”的招牌，到底是不是噱头？我认为是噱头，只不过是老潘的胆子很大而已。

这种事儿其实很多开发商都想过，但没人敢干，就怕买房人真的来退。但老潘敢呗，赌的就是你不退。但他也不是真的放开了让退，而是就给十天时间，十天之内不提出退房的话那就过期不候了。

但他玩儿的胆子就是大，过了两年，老潘又抛出了无理由退房的升级版。也就是不光退房，而且还给你10%的利息补偿。当然前提必须是全款支付的，否则就得算细账了。

那他这两次的宣传自然是收到了好效果呗，不仅引发了关注，而且还促进了销售。但是这事儿毕竟是出格的，所以也激起了业内的不满。

其他人都是背地里骂老潘，只有某大pao是面对面开怼，痛斥他这种扰乱市场秩序的行为，是在给房地产开倒车。而且大pao还不带留情面的，把老潘为什么这么干的小心眼儿也给说了出来。

首先就是Soho现代城那一阵子负面消息好几个，先是打业主的事件闹的沸沸扬扬的。最关键的是别的楼盘都是保安动手，顶多是物业员工，而Soho这边是副总直接出手，这就太恶劣了。

然后就是“氨水超标”事件了。要说这事儿老潘有点儿冤，因为那会儿的建筑标准并不严格，添加防冻剂并不违规。也就是说，所有冬季施工的项目都有这种情况，之前的就已经很多了，只不过老潘的名气大，被媒体给放大了。

但这两个也还不算什么，最严重的他正在销售的建外Soho项目，被北京市规委要求配合CBD修改规划，南部的一大块土地要划出来做绿地。那这可就让老潘难受了，不仅建筑规模缩水，项目也得进行大幅修改，很可能影响销售回款进度。

所以，老潘在流年不利的情况下推出了无理由退房+利息补偿的噱头，目的自然就是树立形象，促进两个项目的销售进度。

其实那会儿的开发商们已经都很懂营销心理学了，知道“禀赋效应”的作用。也就是只要是人类，就必定会放大自己所拥有的东西的价值。也就是除非有重大瑕疵，否则根本不会放弃已经得到的东西。

但别的开发商虽然懂，却实在不敢轻易尝试，万一玩儿砸了呢？那就得说人家老潘胆儿大了，或者是对自己的产品有信心，就认为能得到市场和卖房人的认可。所以这也该着人家发愁，只有这种偏执狂和盲目自信的商人才能成功。

某大pao其实当年对老潘揭露的都是实情，但没什么效果。卖房人就算是知道老潘玩儿的是噱头也认可，毕竟给了一个可以退房的承诺。甚至当年大pao都说老潘是非法集资了，老潘也是哈哈一笑，根本就不回复。

怎么说呢，这就是老潘的精明所在。玩儿的就是明牌，让你看着打也没辙。再加上当时社会上正在争论买房是否应该实行“三包”的问题，老潘等于是迎合了社会舆论，甚至是站在了道德的制高点上，实在是高！

到今天20年过去了，虽然三包政策还没有实现，但各种无理由退房都快被开发商们玩儿烂了，只不过还都是噱头。我敢说，没有一个开发商是真正想让买房人退房的，除非是房价上涨了……

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