谢逸枫：全国前五月卖地收入惨遭“断崖式下跌”

文/谢逸枫

6月16日，财政部门一份全国财政收入数据显示，2023年前5月全国卖地收入1.4893万亿元，前4月1.1761万亿元、一季度8728亿元、前2月5627亿元，对比过去五年同期比较看，前五月全国卖地收入堪称史诗级断崖式下降。

2023年前5月全国卖地收入1.4893万亿元，同比下降20%，前4月下降21.7%、一季度下降27%、前2月下降29%，跌幅持续收窄至1.7%，跌幅是过去五年同期增最大跌幅，堪称断崖式下降的幅度。

土地是一个国家、城市的财富之母，是一个城市的发展基础条件；是一个国家的最大原始资本财富；是地方财政收入、教育、基建、市政配套、水利等设施的资金的重要来源，是弥补财税收入不足的关键来源。

2023年前5月卖地收入跌幅下跌20%（前4月下跌21.7%、一季度下跌27%），创1987年有统计数据历史以来同期第五跌幅，可谓是罕见。尽管增速暴跌20%，依然堪称一部最成功的土地财政学，即中国房地产经济学。

卖地收入增幅断崖式下跌，2023年前五月跌幅下跌20%，前4月下跌21.7%、前3月下跌27%、前2月下跌29%。而2022年跌幅下跌23.3%、2021年增长3.5%、2020年15.9%、2019年11.4%、2018年25%、2017年40.7%。

值得注意的是目前房企融资困难与销售回款缓慢，债务集中到期，房企压缩投资，总体拿地放缓，市场季节性因素、地方供地节奏的调整，土地价格的微调，导致前4月全国卖地收入增速的跌幅断崖式下跌20%。

其一是按照笔者分析，前5月全国卖地收入1.4893万亿元，同比下降20%，占到全国财政收入9.9692万亿元的14.93%（前4月14.14%、一季度14.0%），占到全国地方财政收入5.3841万亿元的27.66%（前4月25.78%、一季度25.12%）。

2023年前5月全国卖地收入1.4893万亿元，同比下降20%。2020年-2022年前5月全国土地收入分别为2.1091万亿元、2.6123万亿元、1.8613万亿元，增幅分别增长0.9%、增长23.9%、下降28.7%，说明前5月全国卖地收入跌幅不断收窄。

土地收入依然在持续下滑。2023年前5月全国卖地收入1.4893万亿元，同比下降20%。与去年同期相比，前5月土地收入下滑同比相对比，大幅度收窄8.7%。但是，下滑幅度依然高于去年的平均数。

2023年前5月全国卖地收入1.4893万亿元，同比下降20%。（前4月同比下降21.7%、一季度同比下降27%），跌幅收窄1.7%，意味着卖地收入下降趋势放缓。同时卖地收入的大量减少，一定程度导致地方财政告急。

过去四年减税降费超过7万亿元，对于地方财政收入压力巨大。2022年新增减税降费超1万亿元、2021年1.1万亿元、2020年超2.5万亿元，2019年2.36万亿元，包括退税缓税缓费超10万亿元以上。

其二是笔者分析，2023年前5月全国土地与房地产相关的税收8386亿元（前4月7164亿元、一季度5246亿元），占全国税收收入8.4774万亿元的9.89%（前4月10.17%、一季度10.14%），其中非税收入1.4918万亿元。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税（上海、重庆）、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到总税收入的20%以上，占到全国税收的比例更高。

不可忽略的是房地产及建筑业的税收，对于后疫情时期的经济恢复、税收免减特殊背景下，对地方财政收入是多么地重要。如加上土地出让金这块的收入，二项收入占到地方财政超过60%以上。

房地产市场正在出现一些积极变化，除土地增值税跌幅大外，前5月房地产相关税收呈现小幅度上涨。其中契税2547亿元，同比增长8.8%；土地增值税2579亿元，同比下降15.5%。

房产税1737亿元，同比增长7.3%；耕地占用税529亿元，同比下降11%；城镇土地使用税994亿元，同比下降0.6%。 与2022年前5月的数据相比，土地相关税收有回升趋势。

其三是笔者统计的分析，前5月全国卖地收入1.4893万亿元，同比下降20%，加上五项土地与房地产相关的税收8386亿元，房地产总收入2.3279万亿元（前4月1.8925万亿元、一季度1.3974万亿元、前2月8478亿元）。

前5月全国房地产总收入2.3279万亿元，占到全国财政收入9.9692万亿元的23.35%（前4月22.75%、一季度22.41%）、占到地方财政收入5.3841万亿元的43.23%（前4月41.49%、一季度40.22%），占到全国税收收入8.4774万亿元的27.46%（前4月26.89%、一季度27.02%）。

如加上六项房地产相关税收、建筑业税收，十一项全国房地产、建筑业的税收收入超过1000亿元，加卖地收入的1.4893万亿元，前5月全国房地产总收入超过2.5万亿元（前4月超过2万亿元、一季度房地产总收入达到1.5万亿元）。

前5月全国政府性基金预算收入1.8657万亿元，同比下降15%。其中前5月全国卖地收入1.4893万亿元，同比下降20%，卖地收入占全国政府性基金预算收入的79.82%，占地方政府性基金预算本级收入1.7051万亿元的87.34%。

其四是笔者按照官方的数据显示，1999年到2022年过去24年全国卖地收入总金额达到74.2905万亿元，年平均卖地收入3.0954万亿元，堪称史上最大的财富。此土地收入，成为地方财政的最重要来源。

2011年-2019年全国卖地收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元、65095亿元、77914亿元。2020年-2022年全国卖地收入分别为84142亿元、87051亿元、66854亿元。

过去12年间全国卖地收入总计64.9347亿元，年均5.4112万亿元。究竟土地财政源于何处，一则是分税制改革，导致地方政府收入占比过低，支出占比过高，土地财政是为了弥补地方财政收支不平衡产生的。二则是政绩考核。

数据告诉我们，土地财政对于地方经济发展与基础设施、水利、教育、市政配套的完善及还债务等影响巨大。经济、房地产下行的特殊困难时期，土地财政收入的下降，对地方财政的影响是不可忽略的。