清水限价3万元/㎡的5.6亩土地，打造最小地块或许没那么容易

文／成都商报-红星新闻记者 陈齐美

纪录被刷新！

就在6月13日，一宗位于金牛区的小地块被澳南拿下，该地块占地仅5.6亩，容积率2.5，可开发体量仅约0.95万方，创下了近几年成都土拍中的“最小”地块的记录。这一地块的最终成交楼面价为16100元/㎡，住宅清水限价30000元/㎡。

出让地块现状

现场实探：

紧邻石笋街小学，周边全是老小区

在金牛区观音阁前街和西屠场街交汇处，便是这块“最迷你”地块的坐标。从现场来看，地块被老小区包围，而它的另一侧，紧邻石笋街小学（东区）。

地块区位图

地块周边被老旧院落包裹，居住氛围与烟火气浓郁，周边1公里范围内汇聚有树德中学（宁夏校区）、成都十八中和三医院以及新城市广场等，生活配套丰富。

地块周边现状

据锐理数据统计，2017年以来成都一环内仅供地5宗，包括鸿山·翡翠府、融信·世纪缦云、金地·39峯和宽窄慢里，且体量都比较迷你，地幅约8-23亩。

而当把面积压缩到5.6亩时，这个创下记录的小地块，能够带来什么样的产品呢？

小地块，是机会也是考验

颇为出乎意料的是，据统计，在土拍当日，这宗可开发体量不到1万方的地块，吸引了28家房企报名参与，当地块达到最高限价熔断后，仍有7家房企参与抽签。

这其实不难理解，对于许多房企而言，这一地块占地不大，也就意味着占用的资金不高，算是一个比较低门槛布局的机会。

但考验似乎更为严峻。

有房企客研人员表示：“地块太小，是地块价值和素质上不去的主要原因。”在他看来，这一项目，后期面对的客群大概率还是针对的是周边主要考虑以通勤和家庭关注为主的客户，尤其是周边的分巣的年轻人、以及医院、学校等事业单位的工作人员。因而，对于开发企业而言，产品的精致化，其实是很重要的破题思路。

地块清水房限价3万元，如果加上精装，顶格单价将达到3.3万元/㎡。业内人士指出“总价控制在350-400万元，能够基本满足区域的改善需求。”

他提出了两个关键点：1、室内空间的功能性和得房率，2、公区的酒店化和架空层的主题空间布局。

同为小地块的熙门悦著公区效果图

这是目前多数房企提升产品力的着力点，但也是留给其竞得者澳南的考验——

公开信息显示，这是一家发家于龙泉的企业，其在龙泉驿区开发了宅项目“新疆花园”、商业地产项目“阳光商业世界”、住宅项目“金巴黎”，在遂宁射洪开发大型购物中心“维卡国际城”、住宅小区“维卡国际公馆”，在都江堰青城山打造“在云端国际度假酒店”，在新都区开发住宅项目“华业公园名著”等项目，不乏开发经验，但把命题放到成都市中心，单价站上3万元/㎡，对澳南或许并非易事。

小地块项目，你会买吗？

小地块项目也有不少优势。

除了房企拿地时的成本考量，对于购房者而言，许多小地块项目还有一个共性：几乎都在非常成熟的位置。

上述的金牛区5.6亩地块便是如此。除了紧邻石笋街小学东区，在地块旁边，遍布了丰富的居民住区，地块距离八宝街、宽窄巷子也都不远，妥妥的市中心项目。

但许多购房者在买房时，却并不见得满意这一现状。周边环境较为破旧是一方面，另一方面，改善客群更加看重小区的整体园林环境。

这一点从许多小地块项目的实际去化中都有证实：

去年4月，距离这一地块不远的融信世纪缦云推出了106套房源，时间过了一年多，仍有房源在售。而作为在成都极为擅长打造小地块项目的融信，其多次布局的项目，去化都不算快：金地融信·御琴峯一共273套房源，经历了接近2年的销售；卓越融信·云门望古的120套房子，卖了半年多；融信公馆的340套房源，则卖了10个月……

也有卖得快的项目——仅67套商品房的宽窄慢里，开盘价格达到了3.7万，但凭借靠近泡桐树小学（北区）的优势熔断售罄。

宽窄慢里实景图

可见，资源价值的不同，也让这个项目的整体定位和去化速度有着极大区别。

问题来了，面对这样一个袖珍盘，你会买吗？

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

原创文章由成都商报房产部采写，如需转载，请后台联系授权，若擅自转载，一诉到底