安徽组团赴海南“取经”：现房销售“摸着石头过河”

中房报记者 陈标志 海南报道

6月8日至10日，安徽4家房地产业协会负责人及当地一家高校房地产研究所教授，一行6人组团到海南调研考察现房销售情况。

“我们受安徽省住建厅委托，来海南了解现房销售情况。”6月9日上午，安徽省房地产业协会副秘书长王晋南等在座谈会上，向海南省房地产业协会等方面介绍他们此行的目的。

2020年3月7日后，海南新出让土地建设的商品住宅项目均实行现房销售制度。为此，海南成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。今年2月，安徽省住建厅相关负责人向当地媒体透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。

座谈会上，海南方面认为，实行现房销售制度对于购房人而言，是从期房到现房购买方式的转变，即“所见即所得”，避免因项目烂尾而造成购房风险；对于整个房地产行业而言，不仅开发商资金压力加大，而且对整个房地产住宅类产业链提出了更高的要求。

海南方面建议，一个区域要实行现房销售制度，要根据当地楼市活跃度及库存量实际情况，因地制宜制定相关政策，对不同区域、不同项目进行分类实施，并且相应政策是一个不断修正的过程。

有房地产专家表示，由于房地产市场的复杂性，预售的期房销售制度向现售的成品房销售制度转变不会一蹴而就那样简单，要一步步试点成功后才能推广。

安徽启动现房销售试点

“海南现房销售的主要做法和实施情况”“现房销售能否根据业主要求定制化装修或毛坯交付、能否接受业主预订商品房（预付款）”……

6月9日上午的座谈会，安徽省房协向海南省房协连抛8个问题，希望能得到全面及技术性解答。中国房地产报记者从会上了解到，该8个问题已经涵盖了政策释义、市场供给及社会反响等多层面。

6月8日至10日，安徽省房协、合肥市房协、阜阳市房协、亳州市房协及合肥学院房地产研究所的相关负责人，组团专程从安徽赶到海南，开展现房销售的调研考察。

今年2月6日，安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人向当地媒体透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。

记者了解到，安徽省开展现房销售试点的明显信号，其实在去年两宗国有建设用地出让公告中，就已有明确的体现。

据安徽当地媒体“大皖新闻”报道，早在2022年合肥市第三次土地集中出让公告中，蜀山区一宗71.41亩的商住用地明确要求精装现房销售。但遗憾的是，该地块在是年9月土地使用权拍卖中流拍。

2022年12月，合肥市进行第四次土地集中供应，上述该地块经调整规划后重新出让。前后两次供地中，较为明显的变化就是将原“精装修交付”限制条件进行了删除，但“现房销售”依然是该地块出让的前置条件之一。在此次合肥市土地集中供应中，安徽伟星置业有限公司以总价约16亿元竞得该地块。

与上述地块一起出让的，还有合肥市包河区一宗26.4亩“现房销售”地块，六安市鸿裕置业有限公司以约5.26亿元竞得。

值得注意的是，上述两宗要求“现房销售”地块，在出让中均实行最高限价，且两地块建设的商品房不设商品住宅最高备案限价及楼层差价限制。另外，开发企业须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后8个月内开工建设，并在开工建设后2年内竣工。

根据供地要求，上述房地产项目的商品住宅需要采用装配式建筑技术，装配率不低于50%。

记者了解到，按照地块开发建设周期，上述两地块建设的商品住宅，将在2025年前后竣工并上市销售。

海南“现房销售”项目已上市

“今年安徽省将鼓励各市区开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变。”2月9日，安徽省住建厅相关负责人再次接受当地媒体采访时表示，合肥市已经开展相关试点，今年将在稳妥实施房地产长效机制的基础上，因地制宜鼓励各地市开展现房销售试点。

鉴于此，6月8日至10日，安徽省房协等房地产专家、教授一行6人，赴海南调研考察现房销售情况，借鉴海南经验。

“相关领导曾批示，要求加对强现房销售的研究，安徽省住建厅将这个任务交给了我们房协，要进行专题研究。”6月9日上午，安徽省房协副秘书长王晋南向海南省房协负责人及房企代表表示，他们一行抱着学习的态度，向兄弟省份借鉴成功经验。

据了解，2020年3月7日，海南对外发布楼市新政——海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。该通知包括3个方面的内容：创新提出发展安居型商品住房、实行本地居民多套住房限购政策（限购两套），以及商品住房现房销售制度。

在实行现房销售制度上，该通知明确表示，自3月8日起，全省新出让土地建设的商品住宅项目均实行现房销售制度。为此，海南也成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。

“2017年5月22日，海南省住建厅正式公布《海南省商品住宅全装修管理办法（试行），对商品住宅的全装修进行了相关要求。”海南省房协秘书长王路介绍，该办法中明确规定，全省2017年7月1日（含）后取得施工许可证的商品住宅工程实行全装修。

王路称，海南在2020年3月7日发布现房销售政策，此后出让的商品住宅用地都要实行现房销售制度，即市场化的商品住宅和安居型商品房。

“一个房地产项目正常的开发周期是18个月至24个月。”王路介绍，海南实行现房销售制度至今已经过去了3年多时间，这批“赶趟”的现房销售住宅项目，已从去年开始陆续上市。

记者从本次座谈会上了解到，据不完全统计，海南现房销售政策发布后，全省出让的商品住宅用地55宗、378.26万平方米（合计5673.9亩）。目前在售项目，包括华润润山府1320套、15.02万平方米，中海汇德里688套、9.37万平方米。

售罄的项目有华润时光里，上市房源595套、7.28万平方米；未入市的项目有元垄望品、中海明德里、招商雍华府等项目等。

现房销售的两端

“从市场角度来讲，实行现房销售政策不是一个简单销售时间节点的问题，实际上是对房地产产业链提出了更高的要求。”王路表示，实行现房销售制度，一方面，购房者所见到的样板间，购买的也不再是期房，而是“所见即所得”的实体住宅；另一方面，这对开发产业链来说，不仅仅是单个开发商的问题，而是整个住宅类产业链的思考。

王路称，对开发商来讲，除了对产业升级要求之外，还有对自己资金能力的预估及市场的研判。现房销售项目相对于原来期房项目而言，资金使用周期差距拉大，即现房销售项目开发的资金压力较大。

他还列举了一个具体的事例：某开发商今年1月份在A地和B地同时拿了一块地，今年6月份，A地的项目已经首次开盘；B地的项目还在建设当中，入市时间要到2024年下半年。

“海南还有一个情况，是实行全域限购政策。”王路称，因为海南大部分房地产项目是依赖岛外市场，2018年实行全域限购之后，大部分商品住宅项目只能是在岛内消化。

“限购、限价及现房销售的政策叠加，对开发企业来说是一个巨大的挑战。”王路认为，海南房地产主要是海口、三亚两地市场，而海口占到全省40%的市场份额，这两个城市因为有刚需支撑，销售情况相对较好，但其他市县房地产市场库存量还是较大。

“现房销售是一个很后置的阶段，只有等客户回款才能把这些压力消掉。”与会房企代表也认为，现房销售政策背后，给到房企的压力是巨大的，比如企业原先可以用到的一些资金杠杆及一些合作等，现在都很难用上。

与会房企代表称，去年海口住宅成交量仅为200万平方米（备案数据），这个数据反映出，市场远远不能化解实际刚性需求的矛盾，造成了供需年度阶段性断档。他们建议，相对应预售与现房销售这两个政策，还应该有一个不同的价格预期，要根据不同区域、不同项目的实际进行分类实施，比如是否实行全装修或精装修等。

据介绍，2023年安徽省将稳妥实施房地产长效机制，结合城市功能品质活力提升、皖北新型城镇化等战略，支持就业创业人员安居，加强新市民住房保障，优化住房供应结构，提升住宅工程品质，因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变。

“现房销售是在商品房预售制度取得辉煌成就背景下的必然趋势。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌此前在接受媒体采访时表示，由于房地产市场的复杂性，预售的期房销售制度向现售的成品房销售制度转变不会一蹴而就那样简单，要一步步试点成功后才能推广。