小区业委会的调研报告摘要（一）千顺·万顺

（时间过半，任重道远。截止2024年底，深圳所有住宅小区都要成立业主委员会。）

调查研究是谋事之基、成事之道，没有调查就没有发言权，没有调查就没有决策权；正确的决策离不开调查研究，正确的贯彻落实同样也离不开调查研究；调查研究是获得真知灼见的源头活水，是做好工作的基本功。中办印发《关于在全党大兴调查研究的工作方案》强调，“充分运用互联网、大数据等现代信息技术开展调查研究，提高科学性和实效性”。

本报告是对小区业委会的调查研究，摘自深圳市钱诚互联网金融研究院调研报告。其负责人胡尔义表示：大兴调查研究之风，要充分发挥数字科技作用，让数据说话，巧用数据、妙用数据、活用数据。

【一】星河丹堤业委会成立失败

星河丹堤，城市与原始的结合，千万身家的第一居所。星河丹堤是深圳十大明星豪宅之一，10万平方米原生态活水湖，14万平方米原生态银湖山郊野公园，是深圳唯一同时拥有自然山、湖、郊野公园三重资源的住宅。

然而，刚刚结束的业委会选举情况：本次业主大会会议总票数为1720票，总票权数为360506平方米；实际参加会议的票数为592票，票权数为118909平方米。均未达到法定比例，故本次业主大会会议未达到法定有效条件，未能产生有效决议。

星河丹堤业委会成立失败。

星河丹堤并不是孤立现象，2021年以来，深圳多个小区业委会成立失败、改选失败，很多想申请成立业委会的小区则望而却步。

【二】业委会概况

（一）产生

1991年3月，中国第一个业委会在深圳罗湖天景花园宣告成立，对业委会的章程、用电、水使用及费用情况、增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题进行了讨论，并就议案形成了决议。

1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布实施，天景花园开创的“业主自治与专业服务相结合”的共管模式被正式纳入其中。

同年，住房和城乡建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》中对“代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”的业主委员会作了原则性规定。

2003年9月1日《物业管理条例》正式实施后，全国各地开始更多地开展筹备业主大会和选举业主委员会的工作，业委会开始大规模成立。

（二）全国情况

山东省聊城：2021年的数据显示，全市共有住宅小区2368个，108个小区成立了业主委员会，业委会成立率为4.56%。

海南海口：2020年的数据显示，海口3131个小区中，成立业委会的小区达到420多个，占总数的13%。

广东惠州：2023年初的数据显示，在惠州全市1900多个居住小区中，成立业委会并完成备案的小区数为488个，覆盖率约为四分之一。

广东深圳：2019年，深圳住建局曾出台过“关于《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》的说明”，其中提到一组数据：深圳市全市共计住宅（包括商住混合）小区3597个，工业厂房有460个，商业和办公有1208个，全市物业服务企业1933家，采用物业服务企业管理的住宅小区有3511个，约占97.6%，已成立业委会的住宅小区1476个，约占41%。最新的情况，深圳市钱诚互联网金融研究院灵犀大数据系统显示，截至2023年5月份，深圳业主大会和业委会有效信息共1657条，按深圳目前4000多个商品房住宅小区推算，业委会成立率与2019年的数据接近。

全国，有的城市成立比例是个位数，有的在10~20%之间，能达到深圳的40%这样的比例，已经是比较高的城市了。

但是，北京、上海的比例很高。上海的老、旧小区以及人口老龄化的特点，也推动了业主委员会的成立。老、旧小区的人员相对熟悉，人口的老龄化，也导致了小区更多的人在一起能维护小区的权益，这些特点也推动了小区业主委员会的成立。深圳的人员流动较大，深圳居民与居民之间的陌生度较高，因此，深圳的社会建设与经济建设脱节，故业主委员会成立比例较低是显而易见。

（三）乱象

随着业委会的广泛成立与普遍运行，业委会也暴露出了一系列的问题。现阶段，由于缺乏有效监督与指导，业委会不仅成立难，部分业委会成立后规范运行也难。从成立时业主“被代表”，到私下与物业公司续签合同，再到负责人索贿受贿以及集体辞职摆烂……业委会运行乱象层出不穷，对业主、物业服务企业及物业从业人员的利益产生了极大的损害，也对政府基层治理与稳定产生了不小的负面影响。

【三】深圳住宅小区业主委员会三年全覆盖

《深圳市住房和建设局关于推进住宅小区业主委员会三年全覆盖的通知》是一份意义非凡的重磅文件，将会深刻影响深圳社区的基层治理，文件中的诸多表述令人耳目一新。上海、北京等城市业委会覆盖率高，与政府部门的推动密不可分，深圳住建部门的这份文件，很大程度将补齐短板。截止2024年底，深圳所有住宅小区都要成立业主委员会！

《深圳市住房和建设局关于推进住宅小区业主委员会三年全覆盖的通知》已于2022年4月份下发。

文件指出，深圳各区住建局要在坚持“支部建在小区上”的基础上，推动符合条件的小区实现业主委员会应建尽建，用3年时间，完成全市住宅小区业委会的全覆盖。

文件指出，要指导街道办事处核对已成立的业委会信息，确定目前未成立业委会的住宅小区在3年内拟成立业委会的时间节点，以此设立本辖区业委会成立率年度目标，逐步实现2024年底全市住宅小区业委会覆盖率100%。

　　文件要求，社区党委要在充分征求小区党支部意见后，依法行使对业主委员会人选的推荐提名权、征得同意权，鼓励支持社区专职工作者、小区党员等业主作为业主大会筹备组成员或依法参选业主委员会成员。实行小区党支部与业主委员会成员“双向培养、交叉进入”，推动小区党支部书记、小区党员依照法定程序担任业主委员会主任或委员；支持符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员，把好业委会主任人选关，条件成熟一个推一个。通过动员鼓励小区党员参选、在优秀业主委员会委员中发展党员等方式，提高业主委员会中党员比例，新成立业主委员会中党员占比一般不低于 50%。

　　文件指出，对逾期未换届或存在不作为、乱作为等问题的业主委员会，督促街道尽快启动换届工作，并指派工作人员加强工作指导。小区党支部要在社区党委的领导下推荐业委会候选人，对业委会的管理章程、议事规则、物业服务企业选聘等提出意见，把握方向。要强化党建引领，按照“因地制宜、分类指导、有序推进、应建尽建”的原则，用三年时间，逐步实现全市所有住宅小区党的组织和工作全覆盖，切实发挥好小区党支部的领导核心和战斗堡垒作用，推动党建引领业主自治，筑牢小区治理根基。

【四】业委会规范化，党建引领

2021年下半年，住建部相关部门负责人表示，推动我国物业管理高质量发展，构建党委领导、政府组织、居民参与、企业服务的物业管理新格局。

2022年1月21日，国务院办公厅印发了《“十四五”城乡社区服务体系建设规划》（以下简称“《规划》”）。《规划》提出健全党建引领机制。推动有物业服务的社区建立健全党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，强化社区党组织领导能力、居民委员会指导能力、物业服务企业服务能力。

2021年4月，深圳市住房和建设局发布通告，《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》（修订征求意见稿）自4月27日起公开征求社会公众意见。该指导规则明确，鼓励并支持有党员身份的委员担任业主委员会主任。

大连市出台的《物业管理委员会组建指导规则（草案）》也提出，充分发挥业主中共产党员、人大代表、政协委员和楼长、社区志愿者的带头作用，引导和支持其积极参与并担任物业管理委员会委员，推动市、区两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务群众，形成“社区党组织+业主委员会（物业管理委员会）+物业服务企业”三方联动的格局。

2021年9月，临沂市委组织部、临沂市住房和城乡建设局在《关于推进城市住宅小区“红色业委会”组建工作的指导意见（试行）》提出，要主动引导党员业主参选业委会委员，确保业委会委员中党员比例不低于60%。

2021年12月，广东省住房和城乡建设厅发布关于广东省“红色物业”试点单位的公示，其中党建引领好、班子队伍好、联建运行好等标准被明确提出。

在党建引领成为物业行业普遍共识的大背景下，依靠党的领导与党员积极作用的发挥，业委会的无序与混乱有望得到遏制，并在物业行业转型升级的过程中发挥更大的作用。

（待续）